空置率高、租金下跌已经伤害了大量公寓投资者的现金流
空置率飙升和普遍的租金折扣挤压了投资者的现金流，以至于近五分之二的房东面临财务压力。
今年3月澳大利亚关闭了国际边界，使得来自游客和国际学生的需求减少，给CBD的租金带来了无形压力，并引发了4月和5月期间空置率的激增。在悉尼和布里斯班这两座首府城市尤甚。
Digital Finance Analytics为AFR所做的分析显示，由于短期租房业主将房产转入长期租赁市场，对租客的竞争进一步加剧，导致82万套出租房产的业主面临压力，另有12.3万套房产业主面临的压力更为严重。
来自布里斯班的投资者Lisa Liang表示:“我们现在被迫将每周租金至少削减100澳元。”
“租在我South Bank公寓里的三个国际学生中，有一个回中国了，现在她回不来了。其余的房客付不起房租，所以我的物业经理告诉我们降低房租。”
这使得Lisa的投资处于危险之中。
“但是除了其他费用之外，我们每年还要付6500澳元的物业费。所以如果我的租金减少了，并且还要支付所有开支，那么我很难负担了。”
当一处房产空置超过两个月且租金收入不足以支付运营成本时，房东认为该房产处于压力之下。
单元房和公寓承受压力的可能性是独立屋的1.5倍，而在过去三年里购买的房屋承受租赁压力的可能性，是其他时期买入房产的两倍。
Digital Finance Analytics的负责人Martin North说:“如果房东因为压力和财务困难而表示想要出售，或者现在的房产价值低于贷款，那么投资者就面临财务压力。”
“通常情况下，同一处房产会出现多个危险信号，尽管其中任何一个都足以表明压力的存在；而如果出现了几个警告信号，那么投资者会面临的压力就十分严重。”
他表示，鉴于目前的低借贷成本，这种高度的压力水平令人惊讶。
North表示:“我过去从未见过如此严重的投资者压力。”
“这是一场完美风暴，这要归咎于COVID-19，以及之前房地产投资的大幅增长、租金收入的下降、Airbnb需求的崩溃和外来移民的缺乏。”
压力投资者比例最高的地区，都位于以公寓为主的悉尼和墨尔本CBD地区，这些地区也有大量Airbnb短租房。
在悉尼Rushcutters Bay和Ultimo的投资者中，超过80%的人背负压力，另有1377人面临的压力十分严重。
而在墨尔本CBD和墨尔本西区，四分之三以上的房东都面临着经济压力，1918位投资者的压力更为巨大。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，尽管公寓租金疲弱，但不太可能出现投资者全军覆没。
Oliver表示:“投资者不太可能集体违约，因为他们可以选择冻结贷款还款。”
“但风险仍然存在。虽然较低的利率有帮助，但如果你没有得到任何租金，或者你在租金上遭受了重创，那么较低的利率很可能不足以让你维持下去。”
Lisa Liang表示，她想卖掉她在南岸的公寓，但没能成功，因为自从她2014年购买这所房子以来，它已经贬值了2万澳元。
“如果以当年的价格卖掉它，哪怕还会有一点损失，我都会很高兴。但我不确定在如今的市场上能否找到买家。”
她说，六年前她在Hamilton买的另一套公寓已经贬值了10万澳元。
“考虑到所有这些问题，我不会再投资公寓了。如果我能拿回买这两套公寓花的100万澳元，那我就很走运了。”
CoreLogic 4月的损益报告显示，由于供应过剩，单元房亏本出售的可能性约为独立屋的两倍，这对租金收益率和价格构成下行压力。
这种情况在布里斯班尤为严重，那里公寓亏本销售的比例比独立屋高出30.6个百分点。
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