一旦利率上涨，悉尼贷款者的还款要增加多少？

一项新的分析发现，一旦现金利率恢复到疫情前的水平，悉尼部分地区贷款者的每月还款将多出数千澳元。

比价公司Mozo研究了悉尼29个不同城区的房价中值，以计算现金利率上调至1.5%对贷款比例为50%的房贷持有人意味着什么。

调查结果各不相同，Manly、Vaucluse和Rose Bay等城区的贷款者可能每月多支出约2000澳元，而Penrith和Liverpool等房价较低的城区的借款人则需要多支付300澳元。在此之前，该比价网站委托进行的一项全国调查发现，有80%的借款人担心利率上升，7%的人认为一旦升息，他们将需要卖掉自己的房产。

借款者的偿债能力将面临挑战

ABS的数据显示，2021年12月，新南威尔士州的平均贷款规模比全澳平均水平60.2万澳元高出近18万澳元。

虽然没有来自悉尼的贷款数据可供参考，但MOZO使用了同一时期不同城区的房产中位价，并通过将其减半来计算贷款规模。

该调查以50%的资产负债率情况为前提，这一比例介于那些最近以20%的首付购房的人与那些即将全额偿还贷款的人之间。

调查结果显示，悉尼居民的贷款额可能远高于全澳平均水平，在29个抽样调查的城区之中，贷款规模在316,250澳元到3,575,000澳元之间。

为预测当现金利率重回2019年5月1.5%时的平均浮动利率，Mozo计算了当前的官方利率(0.10)与Mozo数据库中平均浮动利率(3.06%)之间的基点差，然后将其应用于1.5%的现金利率的假设中。

进而其使用新的可变利率4.46%，来确定资产负债率为50%的贷款者在贷款年限为25年的情况下每个月需要支付多少钱。

还款额最高的样本城区为Vaucluse。一旦浮动利率从3.06%升至4.46%，当地贷款比例为50%，即357.5万澳元的借款者的每月还款将从17,065澳元增至19,790澳元。

在西北城区Bella Vista，按房产中位价2,167,500澳元计算，当地贷款人每月还款将增加约820澳元，至5,999澳元。

根据Cronulla的房产中位价355万澳元，人们的还款将从6,086澳元上升到7,058澳元；而根据房价中值1,103,750澳元，Wentworthville居民的月度贷款偿付额将增加约400澳元，至3055澳元。

Mozo的发言人Tom Godfrey表示，现在是借款人开始对他们负担更高贷款还款的能力进行压力测试的时候了。

他表示：“由于固定利率持续上升，而在银行上调浮动利率之际投机活动加剧，许多借款人将在年底前遭受冲击。”

“上一次1.5%的现金利率出现在2019年5月，Mozo的数据库显示，当时平均浮动利率为4.32%，远远高于今天的3.06%。”

“虽然一些城区可能比其他地区受到房价上涨的冲击更大，但无论你住在哪里，你所感受到的痛苦最终将取决于你的承受能力。”

他建议在对冲功能中建立一个缓冲，以便在更高的还款额到来之前减轻其影响。

住房可负担性继续恶化

在贷款利率不断上升的同时，澳洲各地的住房价格也变得更加难以承受。

澳大利亚国家住房金融和投资公司警告称，住房可负担性目前十分糟糕，60%的工作者无法负担部分城市中90%的待售房产。

该金融服务机构在其State of the Nation’s Housing 2021-22报告中探讨了澳洲的负担能力限制，并警告称存在严重的供应短缺。

NHFIC表示，人们对部分地区房价的可承受性非常差。在诸如悉尼和霍巴特这样的市场上，超过一半的工作者只能负担得起市场上不到10%的房产。

NHFIC的研究主管Hugh Hartigan表示，在目前被誉为澳大利亚可负担性更好的首府城市之一的布里斯班，60%的工作者负担不起市面上70%的待售住房，而考虑到最近的房价飙升，“情况可能会变得更糟”。

他表示：“2021年以来，大多数地区和城市的房价可承受性都在恶化，首次购房者的情况尤其严峻。”

报告发现，在2022至2023年间，全澳预计将形成逾170万户家庭。到2023年，超过累计新住房供应量16.34万套。

“在住房供应方面，我们不能满足于现有成就。”Hartigan表示。

“我们需要适当的计划，如果没能做到，市场将产生大量的供应短缺。”

预计到2024年，平均每年将建成18.4万套住宅。

“目前的住宅建设水平相当强劲，如果我们在更正常的时期，这将仅足以满足正常的家庭形成率。”

“而一旦海外移民回归正常水平，我们预计到2032年，新增家庭数量将累计超过净新增住房163,000套。”

对于布里斯班而言，住房缺口约为1.5万套，墨尔本为6.1万套。

Hartigan表示：“根据我们的数据，一旦人口增长恢复到更正常的水平，布里斯班将缺少1.5万套住房。”

“除非我们制定适当的计划，并且住房部门能够提供足够的供应，以满足未来的家庭增长速度，否则我们将会看到负担能力更加恶化。情况已经够糟糕的了。”

他警告称，由于公寓等开发项目可能需要长达6年的时间才能上市，时间框架很紧张。

“除非计划得当，否则我们将在三、四、五年的时间里，出现供应不足的现象。”

NHFIC是一家负责帮助陷入困境的澳大利亚人通过联邦政府拨款进入房地产市场的机构。

NHFIC首席执行官Nathan Dal Bon表示，该研究报告是在“一个世纪以来最大的人口冲击、前所未有的政府刺激、大规模的人口向偏远地区转移、加速的房价增长和紧缩的租赁市场影响住房负担能力”的背景下发布的。

在过去十年中，单身家庭的数量增长最为强劲(59.5万户)，其次是无子女家庭(48.8万户)和有子女家庭(36.1万户)。

报告称，2021/2022年的结果受到边境关闭和净海外移民下降的影响，导致形成的家庭数量减少。2031年的人口数字“与疫情前的估计相比，预计仍将减少150万”。