公寓过剩担忧蔓延 开发商坐不住中介赚高佣

担心房子卖不动，或者想加快库存清仓时，提高销售佣金是房产商的惯用做法。

外国购房者被拒之千里，转战它地，新公寓供应浪潮来袭引发房产过剩恐慌，澳本地开发商为了清理库存，正在提高公寓销售佣金。

悉尼、墨尔本和布里斯班的房产中介透露，房屋交易难以达成，房产开发商光临中介行的频次在上升，以寻求拓宽销售渠道。

本周，澳洲首富、房产大亨特里古波夫公司的员工也在寻求悉尼地产中介帮助销售Luna by Meriton综合项目的公寓楼盘。据称，他们给的佣金为3%，非常有吸引力，但是鉴于亚洲市场资金流出收紧，悉尼周围有上千套公寓待售的情况，房产中介也无能为力。

在墨尔本和布里斯班，房产供应过剩的潜在恐慌更为严重，一些开发商给中介甚至开出了高达8%的佣金，是以往佣金的3倍。

ACB News《澳华财经在线》报道，房产商给海外购房中介的销售佣金通常在5%到6%，上周，房产营销平台Investorist在墨尔本和昆士兰的房产项目佣金也提高至8%到10%。

为了清理墨尔本Docklands区的Banksia楼盘库存，墨尔本开发商MAB给购房者的优惠是4.8万澳元，相当于较现有房产均值打了9.5折，售房佣金达5%。

为加快楼盘销售，开发商推出激励办法并提高奖励是正常的。然而，澳大利亚东海岸新一波房产供应浪潮正席卷而来，澳储行行长格伦·史蒂文斯(Glenn Stevens)曾预计，这将推动房价走低，而很多开发商试图清理库存。

澳洲房产正面临三重打击：借贷标准提高、中国限制资本流出和外国投资购房税收增加。昆州购房的外国投资者需额外缴纳3%的印花税，新州购房者则需缴纳4%的印花税，外加每年0.75%的地税。澳洲本地房产业高管称，多种因素齐聚，意味着房价有待修正。预计在未来14至18个月的时间内，开发商将会经历持续阵痛。

ACB News《澳华财经在线》报道，澳信集团房屋贷款执行主席John Symond表示，毫无疑问，外国人购房需求锐减只是开始，他们的退出令开发商担心，营销人员也很担心，这将拖缓澳洲房地产业的发展。

数据揭示，房产交易萎缩严重，与去年相比，上周住宅成交量减少一半还多，全澳1053场拍卖会上，房屋加公寓仅成交700多套，而去年同期是2000多套。需求下降意味房价所受支持减弱。本周，房产研究公司CoreLogic和评级公司穆迪预计，2016-2020年，澳洲房价将下滑6%，大部分是单元房(公寓)。

然而早前累积的项目计划正在陆续上马。澳洲房产咨询公司MacroPlan Dimasi表示，新公寓营建审批出现放缓迹象，今年，预计悉尼、墨尔本和布里斯班将有4.4784万套公寓竣工结算，与去年的3.6486万套相比上升四分之一。据以往的公寓审批数，预计明年该数字将跳涨至5.292万套。

Investorist向海外房产中介发的电邮显示，Alpha 14房产公司开发的墨尔本北区33号楼盘项目销售佣金是8%，渠道奖金(channel bonus)1万澳元，以覆盖5000澳元的FIRB申请费成本。该楼盘共82套公寓，都是1至2个卧室的小户型。

ACB News《澳华财经在线》报道，据称，MAB也直接电邮给海外购房中介，推荐仅剩的6套公寓。据澳金融评论报，MAB首席执行官David Hall表示，由于空间大，又靠近水边，Banksia楼盘卖得“相当好”。他表示，在这栋公寓楼整个销售周期，渠道奖金经过多次调整，佣金安排整体不变。

Investoris创始人Jon Ellis表示，大部分开发商都采取高佣金策略，这表明，房产市场疲软。可以看到，早前上市的项目在市场停留略长时间，开发商就会着慌——他们已经试过国内市场了——只有回过头来找渠道中介并提升佣金。这种做法并不少见，但值得注意的是，采用这种策略的开发商比以前多，暗示市场趋软。

不过，评级机构标普在周三认为澳洲房价不会大幅下跌，近期不会大幅向下修正。澳洲机构巨头昆士兰投资公司(QIC)研究部主管Katrina King亦指出，尽管某些内城市场疲软，澳大利亚稳固的就业水平，以及宽松货币政策都意味着，澳洲房市不会出现大幅修正。

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