沈律师开讲丨澳洲律师手记：小心房屋买卖有陷阱（一）

小心，房屋买卖有陷阱（一）

近年来中国大陆房地产市场十分火爆，到处有新楼盘推出，但在买卖手续之中存在着一个大的问题是买家可以先搬入，搬入后等待一个时期，有时这一个时期可以长至一年到一年半才可以拿到产权证，也就是澳洲通常所说的地契。中国房产交易可以不通过律师，笔者（沈寒冰，AHL法律 - 澳洲最大华人律师行首席律师）对此颇感到不可理解，房产交易通常是普通人一生中最大的交易之一，尤其是对于升斗小民来说可能会是他们大半辈子的积蓄，如因为区区几个律师费而实在不值得。尤其是房屋是一种非常特殊的商品，从严格意义上来说世界上是没有两套完全相同的房子的，因此一旦争议双方对争房屋产生纠纷或争执，只有一方能获得房屋。

最常见的纠纷是“一女两嫁”，在澳洲有在中国也有，而且这种情况非常常见。最典型的是恶意第三方将房屋合法地转给善意第三方，然后携款消失，然后诉讼在善意第三方和房屋的拥有者之间发生。

赵亚当住在雪梨，但他在中国买了一套房子，赵亚当通过当地的房屋中介将该房出租，该房屋中介因经营不善，又加上本人有吸毒赌博恶习，因此经常债台高筑天天被债主逼得东躲西藏。正好赵亚当房屋在该中介手中而赵亚当又远在雪梨，所以他就打起了该房屋的主意。在当地做国务院印章才只收三百元的专业户那里，该中介办好了一整套房产交易证件，并将该房屋成功地卖给了钱夏娃。赵亚当在雪梨等了大半年未见任何租金，而且该中介也随之消失，当赵亚当赶到国内，发现开门的是一脸疑惑的钱夏娃。

诉讼然后展开，在本诉讼中房屋所有权自始至终没有转让过，因此赵亚当能赢得诉讼，但对于钱夏娃来说，她的一生积蓄，就完全有可能分文无归，除非她能找到该中介，并且该中介被找到时还一定要有钱，否则除了让该中介坐监外对钱夏娃的损失于事无补。

倘若上述案件的那位中介是赵亚当的妻子的话，那么案情就会变得更复杂了假如上述案件中将房屋出售的是赵亚当的妻子赵太太，该房屋的所有权是赵亚当和他的太太两人共同拥有，在出售时赵太太根本没有告诉赵亚当，并且同意出售的签字是赵太太让隔壁卖面的老王代签，赵太太在拿到房款后也“桃之夭夭”，这时倘若买家仍是钱夏娃，在钱夏娃和赵亚当的诉讼中谁应该获胜呢？这宗案件输的一方会非常惨，首先是房屋本身价值比较高，不是像古人所说的“打落牙和血而吞”所能扛过去的，这种伤痛可能是断舌之痛，如吞下去很可能会出人命。像这类案件，在澳洲通常通过“衡平”这一法律关系来调整。

作者简介：

沈寒冰，教授、太平绅士、律师、澳大利亚新西兰国际公证师学院院士。

AHL法律律师行律师，中资投澳、澳洲上市专业律师。

其2009年代理的维多利亚楼花案 被澳大利亚最大最古老的《悉尼晨锋报》评价为“改变澳大利亚房产运作”的案例，该判例被收录进《澳大利亚联邦法学报告》并且入选各类法学教科书。近年专业从事并参与大型投资项目的规划和法律工作。

国民党元老，蒋、宋、孔、陈四大家族之一的陈立夫先生亲自为沈律师书斋两次题写“听雪楼”。