房拍快讯：6月10日澳洲5城房产拍卖清空率及近期房价趋势

【今日澳洲6月10日讯】据Domain集团的数据显示，今天刚刚结束的拍卖中，澳洲5大州府城市的房屋拍卖数量直降，仅有837套房产上市拍卖，540套拍卖结果上报，相比上周2077套和1461套的数据下滑明显。

上周拍卖回顾（6月3日）

— 悉尼：789套房屋参与拍卖，549套拍卖结果上报，售出445套，清空率为74%，房价中位数131.4万澳元；

— 墨尔本：1045套房屋参与拍卖，776套拍卖结果上报，售出602套，清空率为76%，房价中位数82.35万澳元；

— 布里斯班：104套房屋参与拍卖，49套拍卖结果上报，售出26套，清空率为50%，房价中位数73万澳元；

— 阿德莱德：74套房屋参与拍卖，39套拍卖结果上报，售出29套，清空率为73%，房价中位数57万澳元；

— 堪培拉：65套房屋参与拍卖，48套拍卖结果上报，售出37套，清空率为73%，房价中位数79.75万澳元；

本周拍卖结果（6月10日）

— 悉尼：407套房屋参与拍卖，265套拍卖结果上报，售出204套，清空率为67%，拍卖总价值$203,251,387澳元，房价中位数116万澳元；

— 墨尔本：267套房屋参与拍卖，181套拍卖结果上报，售出147套，清空率为80%，拍卖总价值$104,972,065澳元，房价中位数74.5万澳元；

— 布里斯班：87套房屋参与拍卖，53套拍卖结果上报，售出32套，清空率为60%，拍卖总价值$16,384,000澳元，房价中位数70.55万澳元；

— 阿德莱德：45套房屋参与拍卖，16套拍卖结果上报，售出13套，清空率为68%，拍卖总价值$6,860,800澳元，房价中位数66.5万澳元；

— 堪培拉：31套房屋参与拍卖，25套拍卖结果上报，售出17套，清空率为63%，拍卖总价值$9,887,000澳元，房价中位数68万澳元。

首府城市房价趋势

悉尼：二手房中位价高企

我们来看下图，最近七周的清空率及中位价图表（4月15日周六为复活节假期，拍卖结果偏离正常水平，故不予采用），悉尼中位价在最近七周基本上保持上升趋势，从4月22日的110万左右水平到最近三周的130万左右水平，但是清空率只在4月29日达到80%的峰值，之后一直未能突破，反而有下降趋势，最近徘徊在75%左右。

再来看悉尼拍卖数量和中位价的图表，我个人认为中位价和拍卖数量的正相关关系更紧密一点，因为只有卖家和中介认为可以把房屋卖得出更高的价格的时候，才会选择拍卖，因为中介站在市场的第一线，对价格的感知更直接。

和去年同期七周相比，悉尼拍卖中位价都有所提高，也反映了独立屋价格持续上涨的趋势（拍卖以独立屋为主）。

墨尔本：房价冲高回落

我们再来看墨尔本，墨尔本在五月中下旬录得超88万的拍卖中位价后，最近两周价格呈现向下趋势，同时，拍卖数量也有所减少。根据Corelogic发布的数据，在五月，悉尼和墨尔本房价分别下跌1.3%和1.8%（包含公寓和独立屋），连续两个月录得下跌，这场由公寓价格下跌引起的房市冷却，很明显地已经蔓延到二手房拍卖市场。

和去年同期相比，今年墨尔本拍卖中位价也比去年要高，但是也能看出最近两周增加的幅度在减弱。

其他城市：市场表现趋稳

此外，其他房地产市场较活跃的三个城市，布里斯本上周拍卖率50%，堪培拉73%，阿德莱德73%，基本上他们的表现较为平稳。参与拍卖的房屋数量布里斯本在120-140之间，堪培拉和阿德莱德则在80-100之间。

一周市场动态点评

6月澳洲天气慢慢转冷，而同时转冷的还有房地产市场。广大投资者最关心的莫过于年度涨幅及反映市场最近变化的月涨幅情况，截止2017年5月31日，悉尼墨尔本和去年5月31日相比，独立屋价格分别上涨11.07%和11.52%，堪培拉位列第三，录得5.65%的涨幅。而最近一个月，悉尼墨尔本独立屋均录得下跌，一定程度上反映了市场转冷的趋势。其中悉尼独立屋价格下跌1.32%，墨尔本独立屋价格下跌1.68%。

而公寓方面截止2017年5月31日，堪培拉的公寓和去年5月31日相比，价格增长8.13%，录得澳洲首府城市的最佳表现（不过因其样品数量较少，参考性会打折扣）。悉尼作为澳洲地产最强劲的城市，公寓年度涨幅6.1%也算强者恒强。墨尔本倍受诟病的CBD公寓使得其年度录得负增长，而目前情况较糟糕的布里斯本12个月内下跌4.48%。

当月变化方面，悉尼墨尔本公寓在政策的打压下最近两月开始调头，这也是很多准备入市的首次置业者持币观望等待房市新政执行的原因之一，而布里斯本则有止跌的趋势。

寒流中第一个倒下的公司

市场信息方面，按照ANZ最近的一份研究报告表明，由于贷款收紧和税费的改革（比如房屋空置税），澳洲各首府城市都会受到不同程度的影响，但是主题是一致的：房市变冷。悉尼和墨尔本作为人口增加的大城市，房价会坚挺，只是相比去年两位数的增长率，2017年预期只会录得4.4%左右的增幅。而在明年，布里斯本新房供过于求，房价会转头向下。珀斯和达尔文则会继续下跌。

另外，为了防范可能出现的房地产风险，公寓，联排别墅，半独立屋的批建量已经达到两年内的最低水平。在未来12个月，批建量预期还会下滑5-10%。布里斯本公寓建筑商CMF Projects或许就成为因公寓审批收紧，公寓市场恶化而倒下的第一个大公司。目前，该公司负债超1200万澳币无法偿还，债主中不乏知名公司如Winnings Appliance，Origin Energy，Telstra和Bunnings等。

 
（图示：CMF官网上面的托管公告）

海外资本“趁冷”抢占先机

澳洲本土市场稍微冷却，但是对于全球投资者来说，这变成了买入澳洲物业的好时机。其中想扩大商铺投资的环球巨头Blackstone就有意向买入Scentre集团持有的数个Westfield购物中心，总价值超过10亿澳币。而经营高级连锁中餐厅Lotus的Lotus集团联合iProsperity Group，以1.15亿澳币的价格，拿下1-5 Railway St，Chatswood这个黄金地段物业（租赁所有权物业，Leasehold），中国开发商上海升龙集团（Aqualand）也参与了竞标。

（图示：Chatswood火车站边上的物业被中资联合购入。）

同样来自广东佛山，香港上市的中国联塑集团在悉尼的首个展示中心Lesso Home在6月8日盛大开业。这个以经营建材和家居用品为主的展示中心近3万平方米，而且就在开在Greenacre Bunnings的附近。不过联塑集团负责人表示，Lesso的主要目标客户是建筑商，和Bunnings还是有差别的。在Master败走澳洲之后，我们更期待联塑集团的表现。

很快就到7月1日了，新政之后，可负担范围内的物业价格走势会怎样？很多年轻买家目前在持币等待，他们认为，新政后会迎来一个房价回调的节点。而另外一边，部分开发商已经把价格范围内的物业从市场撤出，等到七月一日之后再投放市场，那么他们是认为到时候能卖到更好的价格。究竟实际走向会如何？我们将拭目以待。

备注：本文感谢《澳房汇》和该平台执行主编梁杰夫（微信：WX410213054）的贡献

（Vanessa）