西区公寓300万，悉尼还有什么不可能？--澳洲房市7月8日拍卖前瞻

作为新政后的第一个周六（7月1号），被冬季低温所影响的拍卖市场并没有很好的表现。悉尼拍卖清空率70%，中位价113万；墨尔本拍卖清空率74%，中位价68.2万，和6月24日相比，两大城市均逊色不少。总而言之，不管是天气寒流还是政策打压，都使得房市降温不少。

按照CoreLogic的数据，本周全澳预计共有1588套房产拍卖，其中悉尼600套，墨尔本728套，布里斯本99套，阿德莱德59套，堪培拉60套，珀斯38套，塔州9套。预估的拍卖数量已经连续四周减少（7月1日1820套，6月24日2172套，6月17日2247套），所以，最近略为低迷的拍卖市场迫切需要一个强有力的拍卖结果才能逆转，重新向上。不知道接下来的周末是否可以给我们这样的答案？

各大首府城市房价趋势

悉尼突然可负担了？

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后，7月1日来个大逆转，中位价直接下挫到113万澳币，甚至比6月10日公众假日那时中位价还要低。这样会不会让大家有新政来了，悉尼房价直降20万澳币，可负担问题瞬间解决了的错觉？当然，这是开玩笑的话。中位价的冷，一是悉尼的冬天造成的季节性调整，二是政策打压带来的冷，这样双重作用下，清空率徘徊在70%左右，会让不少人持观望态度。高价物业的卖主，会犹豫要不要现在拍卖卖房；得益于新政的中低档物业（80万以下的，能享受印花税减免或者其他补贴的物业），则会因首次置业者的追捧而乐于采用拍卖的办法销售，这也是拍卖中位价偏低的原因之一。

拍卖数量方面，7月1日有628个物业拍卖，比6月24的748套要少，也是八周内除去公众假日拍卖的最低水平。之前几周，我们会经常看到清空率，拍卖数量的趋势和中位价背离，7月1日的拍卖，这三个指标似乎也一致了。

和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，以6月24日133.5万的中位价为例，和去年同期113.35万相比有17.78%的增长。去年7月2日是澳洲大选，当天拍卖数量非常少，故不纳入考虑。

墨尔本房价温和前行

我们再来看墨尔本，墨尔本7月1日中位价68.2万，是八周以来的最低水平。和6月24日的89万相比，下降近10万。清空率74%，比之前的73%稍微好一点，但总体表现还是不强。拍卖数量732套，相比墨尔本近半年的平均水平，也是有所下降的。

同样因为去年7月2日的大选，中位价数据空缺。其他时间和一年前相比，基本都有两位数的涨幅。

其他城市：布里斯本表现较差

此外7月1日的拍卖，布里斯本上市87套，和6月17日相比差别不大。但堪培拉拍卖数量由6月24日的88套减少到7月1日的33套（其拍卖量经常是波动很大，最近一个季度，高则超90套，低则到30套），阿德莱德同期拍卖数量也从74套减少到58套。当天的清空率方面，三个城市表现不一。其中，布里斯本清空率从6月24日的40%的季度低谷反弹到7月1日的57%，恢复到平均水平。堪培拉也从70%上升75%，而阿德莱德则由74%跌到58%

最新澳洲房价增长指数（20170706）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至7月6日的过去一年，悉尼房价增长12.81%，墨尔本增长15.03%，布里斯本3.95%。而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别只增长1.08%和2.74%，增速放缓。而珀斯在过去一年内下跌2.11%，不过最近一季度有站稳的势头。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的六月月结数据，我们可以看到独立屋增长强劲，公寓部分城市表现欠佳。

其中，在截至6月30日的数据统计表明，悉尼独立屋在过去一年增长13.02%，墨尔本增长15.02%，墨尔本胜出。在墨尔本和悉尼之间的堪培拉紧跟两大地产热点城市，独立屋录得年涨幅9.74%的不俗成绩。布里斯本和阿德莱德独立屋年增幅则勉强跑赢通货膨胀。相比4,5月的两次单月下跌，6月终于迎来了增长，1.75%和2.75%对悉尼墨尔本来说都是非常不错的成绩。

公寓方面，悉尼在过去的一年（增长8.58%）及过去的一月（增长4.52%）都表现强劲。其次是堪培拉的公寓，以7.55%的年度增幅和3.47%的月增幅紧随悉尼之后。而墨尔本公寓的表现与其地产大城的名气并不相符，年度增长只有1.47%，虽然6月的表现勉强扳回一局，当从数据上看，依然低迷。6月表现最差的是阿德莱德的公寓，单月下跌3.73%，其年度表现也差强人意，下跌1.26%。

一周行业动态

新房审批下降，央行利息不变

7月3日，澳洲统计局公布的数据显示，在过去的五月份，新房的审批量下降5.6%，这也是三个月里的两次降低了（三月建筑审批单月下降10.3%，不过在四月又反弹一些，上升4.8%。）。和去年五月相比，新房审批量在一年的时间内下降了19.7%。之前曾预计五月审批降低的幅度是1.3%，全年降低幅度是14.1%，现在看来，实际情况还要差一些，或者说，大大小小的开发商们现在已经更为保守一些。

联邦银行的经济学家表示，这是市场放缓的表现之一。在2017年的下半年，曾经在过去几年表现抢眼的经济推动器--地产建筑行业，或许会放缓并影响整个经济的增速。

7月4日，澳洲储备银行RBA宣布维持利率1.5%不变，目前，这个历史性的低利率已经维持12个月不变。即使商业银行纷纷提高了部分贷款的利率，但是只要央行老大哥不动，商业银行的动作也不会太大太招摇。目前大部分银行的浮动投资房利率已经达到4.5%左右，但是，如西太银行等，对于能固定贷款两三年的客人，他们拿到的利息基本上是4%以下，这样也在某种程度上缓解了房贷的危机。

鉴于澳洲工资增幅处于历史最低的1.9%，核心通胀也有低于2-3%的目标水平，所以，分析人士称央行的利息变化，最早都会在一年之后发生。一年之内能发生什么事情呢，按照悉尼墨尔本的经验，那就是两位数的房价涨幅。

天价公寓频现，商业地产火热

很多人说公寓市场疲软，部分数据也支持这些观点，不过有趣的是，天价公寓频出，时不时为市场来上一管强心剂。

坐落在悉尼第二CBD Parramatta的8 Philip St项目，再一次以高价公寓成功售出吸引了不少的眼球。先不说这个项目很任性地以街道地址来命名（难道是为了吸引中国买家？），作为一栋55层，号称Parramatta最豪华的公寓楼，它的外观，的确非常惊艳。

（图片来源：AFR）

首先，由于它紧挨着有近百年历史的St Andrews 教堂，所以设计师把教堂的一部分做成了公寓的入口，呈现新旧建筑融合的特别景观（这种设计在Greaton的Epping项目Oxford Central也出现过）。另外，在建筑的中段，有一个夸张的裂口设计，花园和泳池镶嵌其中，非常特别。大楼19层以下是五星级的QT酒店，上面是豪华公寓。

（图片来源：AFR）

这套最新售出的Penthouse成交价332万，相比该区的公寓中位价62.6万想去甚远。最为该区的第一楼，该项目8个月之内三次打破地区记录：第一套Penthouse在去年11月19日售出，价格为300万，接着第二套卖了320万，然后到了现在的332万。8 Philip St预计在2020年完工，还有5套Penthouse在售，未来继续破记录，也不足为奇。

随着房价过去几年的飞涨，数百万的天价公寓出现在CBD，悉尼海港之外的区域，已经不再是稀奇的事情。

在内城区Green Square，Crown集团的Infinity项目，在今年初就售出了一个价值近360万澳币的公寓。在Macquarie Park，Romeciti一个项目的Penthouse售价为560万。Baulkham Hills的一个豪华公寓也录得高达310万的售价。而目前悉尼最贵的公寓记录，依然由新 华联和蓝梦联手打造的“歌剧院壹号”项目保持，价格是2700万澳币。

除了豪华公寓在本周表现抢眼之外，另外一个热点就是商业地产。虽然掌舵人黄向墨最近饱受澳洲媒体有失偏颇报道的困扰，但是玉湖集团的表现还是可圈可点。

最近，玉湖集团以3.8亿澳币购入 North Strathfield的Bakehouse Quarter，占地6万多平方米，主要为办公和零售用途（它也是澳洲著名的饼干工厂Arnotts的旧址）。玉湖集团转向商业地产的战略目标也更加清晰。除此之外，今年初玉湖集团购入的商业物业包括了价值8100万的Pymble Corporate Centre，以及价值2300万的Northbridge商业街（115 Sailors Bay Rd）的办公楼。作为鼎鼎大名的Eastwood购物中心的业主，玉湖集团将投资4亿澳币开发这个项目。同时，它在北悉尼也有价值2.5亿澳币的公寓酒店及住宅项目--The Miller。

（图片来源：玉湖集团）

随着越来越多的华人来到澳洲，我们的声音能被澳洲政坛听到也是很合理的请求，这是一个磨合的阶段，当中可能有偏差和误会，如果粗暴地扣上阴谋论的帽子，那只能引发更多无谓的争吵。吵架完后，房子还要不要盖？那当然要盖，否则怎么解决可负担性问题呢？所以还不如把手言欢，共同盖房，共同富裕。

作者简介：

梁杰夫（微信：WX410213054）
Domain中文版《澳房汇》执行主编
澳洲地产专栏作家,信贷专家
中山大学学士,澳洲会计及管理硕士