每日地产 | 悉尼QVB 11亿故事，基金巨头罕见的资产交换

澳洲零售信托基金Vicinity Centres近日与新加坡主权基金GIC（新加坡政府投资公司Government of Singapore Investment Corp）达成了价值11亿元的资产交换协议。Vicinity Centres是全澳第二大购物中心业主，此次资产交换将有助于其调整投资组合，以应对亚马逊入澳带来的挑战。

此次交换一方涉及到悉尼内城三家最有名、最有价值的购物中心：The Queen Victoria Building（维多利亚女王大厦）, The Galeries、The Strand Arcade。另一方则涉及到北岸Chatswood区占地面积巨大的Chatswood Chase Sydney购物中心。

价值105亿元的Vicinity和新加坡主权财富基金GIC已经是众所周知的合作伙伴，双方此前已围绕数个高端零售物业展开合作，其中包括Emporium Melbourne。

现在，这两家房地产巨头通过资产交换来巩固彼此之间的联系，这对房地产行业来说是一件稀罕事。

Vicinity将用其拥有的Chatswood Chase Sydney购物中心49%的股份换取GIC拥有的QVB、The Galeries 、The Strand Arcade三家购物中心总共50%的股份。

Vicinity拥有的Chatswood Chase购物中心价值5.623亿元（*49%= 2.75527），GIC拥有的三家购物中心总值5.56亿元（*50%=2.78）, 交换过程中产生的价值差额将由现金来补足。

根据协议， Vicinity将继续管理Chatswood Chase Sydney中心，并将在交易达成后接棒市中心三家购物中心的物业管理。

悉尼内城的三家中心将受益于在建的市中心轻轨项目。交换完成后，Vicinity总资产中CBD物业的份额将从11%上升至15%。

重要的是，在 QVB，Strand、The Galeries三家中心，消费者在专卖店消费很高，这将把Vicinity的专卖店销售率提高5个百分点。专卖店是一个非常关键并备受关注的零售类别，因为零售物业业主目前在这个领域遭遇阻力。

Vicinity总经理Angus McNaughton告诉AFR： “这都是为了提高未来的抗风险能力。”

“这些资产与传统购物中心相比有很大差异，这三家购物中心能辐射到包括游客、CBD、本地居民在内的三重市场，这三重市场在CBD地区增长都十分强劲。这种类型的资产通常也不太受网上购物影响，是我们为确保投资组合能经得起未来的考验所做的一部分努力。”

此次交换也给Vicinity带来了一组位于悉尼中心区的CBD高端物业，可以与其在布里斯本、墨尔本已经持有的类似资产形成匹配。

此外，这笔交易也为Vicinity最大的资产之一Chatswood Chase购物中心引入了一位资本合作伙伴，这个购物中心有相当大的上升发展空间。

McNaughton先生说： “那里（Chatswood Chase）有很好的机遇，他们（GIC）感兴趣的就是这一点。”

GIC房地产业务首席投资官李国坤（Lee Kok Sun）证实，GIC确有在澳洲扩大投资组合的打算。他表示： “此次交换取得Chatswood Chase Sydney的股权，使我们能够获得新的发展和提升机会，这是一家高质量的主要区域性购物中心，拥有强大的现金流量。我们此前已经和Vicinity合作过Emporium Melbourne 和 Myer Bourke Street两个项目，也期待加强双方的长期合作关系。”

近年来，Vicinity在为其投资组合寻求资本合作伙伴方面创下了良好的记录，曾和Stan Perron（澳洲富豪榜上榜者）等投资者合作。

仲量联行（JLL）的Simon Rooney表示，此类资本合作是零售物业市场的一个主题。

Rooney先生说： ““由于主要业主希望降低杠杆，重新平衡投资组合，并缩小在单个大型资产中的风险敞口，我们现在看到，在大型资本交易中进行战略合资已经成为一种明显的趋势，并且这种趋势还在上升。” 他表示：“这也意味着，投资者可以获得更具流动性的高质量资产股权，同时资产类别更多样化，资产管理也更为完善。”