2017即将过去 有谁“蒙对”了这一年澳洲楼市的涨势？

有人说，经济学家没有“水晶球”。对于2017年的澳洲楼市预测来说，这个说法尤其适用。不少专家对悉尼房价的上涨还是偏于乐观，到底是错看了监管层对楼市的...

有人说，经济学家没有“水晶球”。对于2017年的澳洲楼市预测来说，这个说法尤其适用。在2016年的年尾和2017年的年头，许多观察人士和研究人士都对“2017年的楼市怎么走”给出了自己的判断。2017即将过去，是时候回过头去检验一下这些判断的准确度了。

最近研究机构SQM Research的老板路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）在《澳洲金融评论》上公开承认，他曾预测悉尼房价在2017年会上涨11％到16％，是错看了监管层对楼市的干预。而他被誉为过去两年来《澳洲金融评论》最准确的房地产市场预测者。

“悉尼市场在今年早些时候还很火热，但APRA（审慎监管局）的行动比我们的预测要早。我们之前的预测是他们将在第三季度开始干预市场。”他说。

实际上，APRA3月底宣布，它已经通知所有存款机构，希望他们减少只还息房贷，将这部分风险较高的房贷控制在贷款总额的30％以内。再加上投资房贷的年增长率不得超过10％，遏制了房产投资活动，特别是在投资者活跃的悉尼，房价飚升的势头似乎戛然而止。

CoreLogic的日常指数显示悉尼的住房价格在经历了三个月的价格下跌之后，2017年涨幅仅为3.3％，而2016年悉尼房价涨幅为15.9％。 

图表来源：Corelogic, Australian Financial Review

不过，SQM Research对其它城市的预测是比较接近实际数据的。SQM Research预测首府城市房价上涨6％至10％（Corelogic指数显示其五大首府城市指数上涨4.4％），并预测墨尔本房价将上涨10％至15％（Corelogic指数涨幅为9％）。

他预测布里斯班上涨3-7%（Corelogic：上涨2.8％）；阿德莱德上涨2％至4％（Corelogic：上涨3％）；堪培拉上涨3％至7％（Corelogic上涨5.8％）；霍巴特上涨7-12%（Corelogic上涨11.5％）；达尔文下降5％至9％（Corelogic：下降5.5％）；珀斯下降4％至8％（ Corelogic：下跌2.3％）。

对于2018年，克里斯托弗预计，全澳房价将上涨4-8%。其中墨尔本仍会领涨，涨幅7％至12％；霍巴特上涨8％至13％；堪培拉上涨5％至9％。悉尼房价预计将上涨四到八个百分点。珀斯将徘徊在温和的上涨范围，阿德莱德和布里斯班可能小幅上涨。

“人口激增是造成澳大利亚悉尼和墨尔本住房市场价值高估的主要原因，尽管APRA采取了行动，但楼市并没有进行实质的调整。”他说。

对于2017年楼市，其他预测机构的“得分”如何？

国民银行（NAB）房产调查

NAB对250位房地产专家的调查大体不错，但也有点太过乐观。今年初NAB预计首府城市房价将上涨3.4％，并预计墨尔本将超越悉尼成为表现较好的独立住宅市场。但是，NAB预测墨尔本上涨5.6％，低估了维多利亚州首府的强劲增长。

NAB对于悉尼的预测较为准确，预测值为增长4.5％，接近实际涨幅3.3％。但是没能“猜中”霍巴特的两位数增长。

NAB经济预测2018年独立屋上涨3.4％，2019年仅上涨2.5％；2018年单元房房价将上涨0.5％，2019年预期温和下滑。

NAB首席经济学家艾伦·奥斯特（Alan Oster）表示：“较温和的市场状况反映了各种因素在不同市场上的变化，包括房价可负担性下降，公寓供应量的增加，信贷条件的紧缩以及2018年下半年利率的上涨。”

Domain

Domain预测2017房价增长非常疲软，这证明是准确的。直到最近离职之前，Domain首席经济学家威尔逊（Andrew Wilson）说：“我认为现在双位数字房价涨势的日子已经过去了。”

悉尼房屋市场预估温和增长仅为4%，对布里斯班、珀斯、阿德莱德和达尔文的预测也基本准确。

但是与其他专家一样，Domain未能预料到墨尔本房价的大幅上涨，早先预测今年墨尔本房价只上涨5%。同样，对霍巴特的预测为上涨2%，也“跑偏”了。

牛津经济研究所

牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）是领先的经济研究机构，但他们对2017年墨尔本和悉尼的预测并不理想。

据牛津经济研究所预测，截至2017年6月，墨尔本房价将上涨2％，但根据CoreLogic的数据，墨尔本房价上涨了13.7％。

它还预测，截至2017年6月，悉尼房价中位数将上涨1.7％，而Corelogic当时的上涨率为12.2％。它预测布里斯班房价上涨2.7％至54万澳元是准确的，Corelogic当时的数据为2％。

Herron Todd White

Herron Todd White是一家全国性房地产估值公司，在1月份的报告中它预计“悉尼在整个2017年的平均增长率达到两位数”，但它正确地“押中”了2017年墨尔本“房价大幅上涨”。

索尔·艾斯莱克（Saul Eslake）

作为澳大利亚最受尊敬的经济学家之一，埃斯莱克今年误判了墨尔本房价的上涨，预计了“更温和”的增长率。但他预计2017年悉尼房价较2016年和2015年增长放慢，而珀斯和达尔文房价将进一步下调，也被证明是正确的。

约翰·麦格拉思（John McGrath）

约翰·麦格拉思是房产中介机构McGrath的创始人，在房地产市场浸淫30多年。他并没有提供悉尼2017年的实际数字预测，但表示市场在“2017年McGrath报告”中说楼市有“进入平台期迹象”，增速会大幅放缓。现实也印证了这一说法。