干货！在澳洲买地建房，基本的贷款结构你必须了解！

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一、在澳洲买地建房的贷款结构

买地建房最重要的环节之一就是贷款结构安排。和一般的楼花（Off the Plan）和建成物业的贷款不同，买地建房涉及两份合同。一份是土地出售合同，另一份是建房合同。在大多数情况下，两份合同的签约主体是不一样的。土地合同的卖方通常是开发商或房产代理中介，而建房合同则由客户与由选定的建筑商签订。有时候，大型建筑商会同时签订两份合同：作为房产代理中介出售土地，同时也提供相关的建房方案。

买地合同和建房合同都要求银行贷款，并有可能获得较高的贷款成数（贷款与土地/物业价值比，LVR）。需要特别提醒的是，买家必须在建房之前完成土地的交付，也就是说取得土地产权，这意味着从土地交付开始，包括在整个建房过程中都要支付土地贷款利息，这是土地持有成本。一旦开始动工建房，建筑商会和银行以及买家联系，根据不同的施工节点安排支付建筑进度款。

通常的建筑进度付款节点如下：

•     地基和建筑结构完成，支付25%款项；

•     砖瓦工程完成，支付25%；

•     内部工程完成；支付25%；

•     上锁和修复完成；支付25%

（视建筑商不同款项比例不同）

关于建房合同，银行通常会要求买家支付相关贷款的10%作为首付，以确保银行对整个建筑工程负责。同时，银行每当完成对每个施工节点的付款，这笔款项都会计入贷款总额作为计息基础，对投资者来说，这也成为投资资本金的一部分。

这也解释了为什么买地建房策略中，选对建筑商如此重要。好的建筑商不仅能保证质量，而且能最大限度地缩短工期从而将尽量降低持有成本。因为，施工期越长，作为买家需要支付的贷款利息越多。

在澳洲买地建房相对复杂，主要是因为需要涉及到许多方的工作配合，包括承建商（Builder）、分包商（Contractor）、银行（Lender）、律师（Solicitor）、会计师（Accountant）、造价师（Quantity Surveyors）还有当地的市政厅（Council）。整个建房过程中各方工作的协调就尤为重要，这么多人涉及其中，每个都是各自领域的专家，但也难免不明白相互的工作细节，自然也可能会出现问题。这也是为何买地建房过程里会有各种问题出现。

施工阶段付款申请（Drawdown 或 Progress Payment）是指向银行提出就施工方（Builder）已完成的建房阶段进行付款。

不同的施工方有不同的付款要求。通常情况下，施工方都是要求 5 次付款，每个施工阶段各付一次，也有部分 施工方会是 6 次付。每个建筑阶段完工时，你需要发送付款申请签字附加相关单据，然后银行安排直接给施工方支付款项。

在签订建筑合同时，付款次数和每个阶段的金额以及每个阶段间的时间间隔都以及商定好，银行只需要在每个阶段结束时按照您的要求给施工方付款。

如果您购买土地建房，考虑分开来处理（Split Contract），贷款也是分为“土地贷款”和“建筑贷款”两笔处理。

这样办理，贷款交割的时间是不同的，但如果您贷款申请时没有分开处理，那么就意味着土地建筑为一笔贷款，这个时候就会出现问题，因为在土地成交时，银行会要求您也要提供建筑部分的20% 首付资金，假设土地交割时，你还没有准备好建筑部分的首付资金，那么就会涉及到借款超过 80%，您将需要支付相应的房贷保险Lenders Mortgage Insurance（当然贷款可能也会需要重新审核）。

有些情况下，施工方会将部分工程外包，例如：

• 游泳池（Swimming Pool）

• 凉亭（Pergola）

• 车道（Drive Way）

• 电线杆/电力连接（Power Pole/Power Connection）

• 园林绿化（Landscaping）

• 施工场地清理（Site Clearing)

• 棚、坝或休闲农场的设施（Shed, Dam & Hobby Farm improvements）

如果能有书面的外面工作的项目报价，业主可以递交银行申请多的贷款额度支付这些开支。但最终还是要看银行的政策如何定义这些工程是否可以提供借款。

最好的情况是在整个建筑贷款递交时就准备好这些信息和文件，如果房子已经开工或临近竣工再提出有额外的加建或变化需要借款，银行多数情况下不会考虑。

多数情况下，许多银行直到整个房子完工后才会考虑额外的其他这些工程，那个时候可以考虑整个房子建好拿到入住许可后再重新估价，或考虑转贷（Refinance）来缓解资金的压力。