“囤地”待涨 李嘉诚再抛售背后的政企博弈（图）

万达王健林接连“打包抛售”海外资产被吵得沸沸扬扬之后，近日，华人首富李嘉诚和其家族溢价10倍出售重庆精华地快，再度引起舆论哗然，“囤地”待涨指责和质疑揣测风声再起。 

如果说万达抛售资产是迫于中共当局对海外投资政策的收紧，尤其是和房地产挂钩的业务。政策的调整，使万达投资收益压缩，从而对投资思路重新调整。那么，李嘉诚的接连囤地、抛售，撤资只是在商言商，还是背后暗藏玄机？ 特别是在新年伊始，楼市政策也在不断出台的关口，这样的举动意欲何为？ 

被质疑“囤地”待涨，李嘉诚再度抛售内地资产意欲何为（图源：VCG） 

十年过去，这片土地上涨近10倍。也就是说，和记黄埔现在出手，他们几乎什么都没干，就大赚近十倍近200亿人民币（1人民币约合0.158美元）。事实上，近些年李嘉诚抛售大陆资产情形不断，从2017年7月底，李嘉诚以145亿港币（1港元约合0.128美元）出售和记电讯；而后，李嘉诚还以20亿港币出售长实地产、电能实业的两套地产大赚近28倍，更以402亿港币出售中环大厦。据公开资料统计，近6年李嘉诚已出售至少2,600亿港币的大陆、香港资产。 

该举止曾引起大陆官方智库发文《别让李嘉诚跑了》，称李嘉诚在大陆经济遭遇危机的敏感时刻，抛售大陆资产。对此，很多人不忿，指责这是李嘉诚“炒地皮”的惯常伎俩。并称其终究还是从“囤地王”变成“卖地狂”，大搞投机，赚炒作土地的钱。这其中不乏着名实业家曹德旺。 

而李嘉诚也因“囤地”上了国土资源部的“闲置土地黑名单”。对此，李嘉诚则回应，这是商人买卖间的正常现象。而中共当局也回应称，中国要形成更加法制化、国际化的营商环境。 

“囤地”背后的政企博弈 

值得注意的是，在这背后，综观李嘉诚旗下和黄和长和系的早期的操作手法便可发现，其主要是通过大规模圈地和分期开发，助力土地闲置获取土地溢价暴利。其自1992年进军内地房地产市场以来，长和系在2005年前后拿地迅猛，近20年间，其闲置土地的戏码也是屡见不鲜。 

有媒体曾梳理和黄、长实多年的财报发现，在内地多个城市，这两家企业要完成地产项目的1%，大部分需4年-10年，甚至更长才完成。而缓慢开发的过程，长和系便坐享土地升值暴利。 

而长和系内地项目进展缓慢，除了被外界一直诟病的囤地论外，这还与总部不放权的有选择地低效率管理架构直接有关。“香港总部对各内地分公司的把控相当严格，很多事情只有走过繁琐的申请、审批程序后才能正式启动”，长实员工曾透露。不过也有分析认为，所谓的“低效率”，其实是反映了长和系在地产界一种独特的运作方式。“如果说囤地是为了赚取土地增值收益，那么对分公司不放权，对一些项目有选择的‘低效率’管理，则是和黄、长实既定的策略”。 

而对于外界对长和系的囤地质疑，几乎每一次为“囤地”辩护时，长和系总能把责任推到地方政府身上，而且后者从来都不予反驳。“在长和系部分核心区域核心地块出现长时期未开工或建设周期特别漫长的背后，很大程度上背后是房地产企业与地方政府的一种博弈结果，”有开发商曾直言。 

这是一个不争的事实。这些名企的引入和项目落地，也常是地方政府区域发展战略的关键所在，以至于在遇到土地闲置、囤地等情况时，地方政府在严肃处理时多少会有更多的顾虑。毕竟，李嘉诚所投资的项目不仅是房地产，还有港口、码头、物流等领域，对地方税收影响较大。所以，在“牵一发而动全身”的关系影响下，地方政府不敢触碰这些大企业的敏感神经，担心影响这些企业在其他领域的投资。 

有媒体曾报道称，据李嘉诚基金会的一名人士透露，“地方政府能否给予信任感”、“是否曾给企业带来麻烦”等，是李嘉诚旗下公司到地方投资首要考虑的因素。李嘉诚曾对外表示，在哪个地方或国家投资顺利的话，就会继续在该地投资。 

有媒体人评论称，囤地炒地，浪费土地资源，这是明摆的事实。地产商坐收暴利，当地经济发展怎么办？数万平米土地，如果能及时建成，该创造多大的价值，然而好处全被囤地企业拿走了。因此，要对他们征收高额罚款，敦促他们及时开发。 

政府事实上也是这么做的。2012年中共当局出台《闲置土地处置办法》规定：“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。”既然都这样规定，为什么囤地现象却屡刹不止呢？ 

这个法条后面有一个“但是”。“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。”这是开发商得以囤地的常见理由。事实表明，这种情形很常见。比如在有的情形下，只要房地产调控政策密集出台，政策不断在变，开发商就有合法理由拖延进展。 

更多的情形是开发商主动延期，将项目进展一拖再拖。“不可抗力”之类的描述太笼统了，什么理由都举得出。况且法条规定的是“未动工开发”，开发商只需要象征性开发，就能应付政府督促。只要想囤地，开发商总会有办法。 

房地产开发是一个急需资金流转的行业，把一块价值数十亿的土地握在手里，开发商也在承受着资金成本的压力。为什么他们不积极建设，回笼资金，而是选择囤地呢？原因很简单，开发商预判到土地价格上涨的趋势。这才是根源。 

确实，开发商这种“囤积居奇”的行为存在严重危害，比如，造成房价高涨、农地流失过多、政府宏观调控“失灵”等危害，政府也出台各种政策打击这种行为。 

但是，尽管开发商囤地助推了房价上涨，但也并不能说开发商“囤地”是抬高房价的主因。房价的抬高是各种因素综合作用的结果，一个重要的原因就是土地供给有限。全世界囤地炒地最盛行的市场，当属香港和内地。原因很简单，这两个市场的土地供给都由政府控制，并且是有节奏地控制供应。 

事实上，开发商囤地是短期内减少建设，长期来看，土地还是要回归流通建设，起到降低房价的作用。真正解决问题的钥匙，其实就在政府手里。只要增加土地供应，遏制房价上涨，开发商囤地也就失去了意义。 

近日，中共当局提出，“政府不再垄断住房供地”。这就是一个积极信号。一旦取得实质性突破，高房价时代或许真能终结，“囤地”现象或可终结。 

“狂卖地”意欲何为？ 

这几年来，李嘉诚一路甩卖内地物业，到底是为什么呢？特别是在新年伊始，楼市政策也在不断出台的关口，这样的举动意义何为？

对此分析认为，楼市仍然是经济增长引擎。虽然说2017年是史上最严楼市调控年，限购、限价、限贷、限售、限商五弹齐发，但是从中国国家统计局公布的数据来看，2017年全国商品房销售面积为16.9亿平米，比2016年增长7.7%，创下历史新高。特别是土地成交价款1.36万亿元，增长49.4%，将近一半的增幅。 

与此同时，2017年中国经济生产总值破82.7万亿，GDP增速6.9%七年来首次提速，如果撇去房地产，经济增长是否还能有这个数字呢？放弃房地产，谈何容易。单单是房地产一个行业占GDP的比重，就已经超过6%，如果算上相关的产业链，占GDP的比重至少可以达到20%。如果房地产真的完全停了下来，对经济会造成多大的影响？所以我们看到的是房企依然在大举拿地。 

李嘉诚曾经说过，2017年物业发展业务仍会出售价值数百亿元物业，2018年也会一样，但是对集团前景有信心，并不会放弃地产业务。一句看似自相矛盾的话，却道出了房地产在中国难以割舍的地位。就像一直喊着轻资产化的万达，曾经豪言壮志到了2018年不再有地产销售收入，但在制定2018年工作目标的时候，却依然以地产收入为主。

那么，既然房地产的重要性如此之大，为何还要如此限制楼市？李嘉诚又为什么一路卖楼呢？不得不说，这与政策其实是相辅相成的，中国的楼市本身就是一个政策市。简单来说，一招冻结楼市，既要应对外面的危机，也要压住内部的风险。 

当你发现卖房子和房价上涨都不再容易时，还有人不断在买房，政策效果就出来了。楼市调控，是不允许房价暴涨暴跌，并不是想要完全放弃房地产，只要在政策预期内，慢慢涨和慢慢跌都是可以接受的。 

虽然中国天天喊口号经济转型，但在当下这个阶段，是没有办法放弃房地产的，不仅是政治需要，更是经济需要。这也就是为什么李嘉诚要不断抛售物业资产，却不会放弃地产业务。 抛售是因为在政策影响下，地产不再是暴利行业，价格合适就可以卖了，而且在调控下卖房的难度已经越来越大；不放弃是因为房地产依然是支柱行业，带来的收入依然可观。