买房出现问题，如何拿回定金？（图）

今天是2018年2月16日，大年初一！唐林律师行谨祝各位新老朋友阖家欢乐、新春大吉、万事如意！相信不少人在买房的时候会有这样那样的疑惑，其中一个就是如果买房出现问题，我有机会拿回定金吗？今天唐林律师行就来简要说说买房定金的事儿：

关于买房定金我相信大家最关心的主要是三件事儿，第一，由于个人原因我突然不想买了，定金能不能退回来？第二，我发现房子有缺陷，我能不能退回定金撤销合同？第三，定金“躺”在卖方账上产生的利息是给我的吗？

由于个人原因我突然不想买了，定金能不能退回来？

定金是在签约之时由买家支付给卖家，通常为总房款的10%（也可自行协商约定其他比例，但最高不得超过10%）。定金体现了你对购买房产，履行合同的决心和诚意，不是随随便便就能退回来的。一旦交换合同支付定金，这份房产买卖合同就算正式生效了，对彼此产生法律约束力。

能不能退，退多少，你可以结合冷静期的概念来看：合同交换的第二天开始，进入冷静期（点击查看上期冷静期文章：实用 | 浅谈房屋买卖中的冷静期(Cooling-off period)），如果因为你的个人原因，你在冷静期内决定反悔不买了，卖家将会扣除总房款的0.25%将剩下的已收款项退给你。如果你在冷静期之后反悔，卖家将吞掉这10%的定金。如果你和卖家约定没有冷静期，那反悔依然扣掉这10%。

如果双方协商一致，也可以通过新协议来撤销前合同并退回定金。比如，如果你想撤销合同，你告诉卖家之后对方也接受了，你们可以签署一份新的协议来撤销前面的房屋买卖合同，然后全额退回定金。

我发现房子有瑕疵，能不能退回定金撤销合同？

这个取决于是什么瑕疵，合同中有没有相关约定，你是什么时候发现的。

假如合同约定了买方在特定的情形下有撤销合同的权利：举个例子，假如合同中房子的面积约定是100平米，结果交房的时候发现只有80平米，因为通常情况下合同里面会约定面积改变超过5%的话买方有权撤销合同，在这种情况下，你可以撤销合同并退回定金。

假如房子有产权瑕疵：如果房子的产权有瑕疵导致卖家无法交割，一般可以要求撤销合同并退还定金，如果协商不成可以诉诸法院。法院如果认为情况合理，可以要求卖方退还买方部分或全部的定金。

房子本身的瑕疵：房产本身的瑕疵一般不是买方撤销合同的理由。这是因为你敲定合同之前，一般需要进行必要的调查、询问，并且接受了房子的一些条件。除非合同赋予了买方一些特定的权利，可能才有机会撤销合同将定金拿回来。

躺在卖方账上的定金所产生的利息能算成我的吗？

定金一般是放在卖家律师或者卖家中介的信托账户里面，并不是说定金交给了卖家，这个利息就跟你没关系了。利息归谁最好是落实在合同里面。

如果是楼花，合同会厚厚一本，你需要跟你的房产律师确认清楚：这个合同里是否包含定金利息的条款，它是怎么分配的。简单来说，如果有特别约定按特别约定执行，没有特别约定按照标准条款，即双方各一半。需要注意的是，有时候合同会明确说明：一旦因为买房原因导致延迟交房，所有定金利息都归卖方。那么一旦你因为贷款原因或者单据不齐等原因导致不能按时交房，你可能收不到这份利息。

在计算交房(settlement)最终金额的时候，有的卖家会把利息用支票的形式邮寄给你的律师，有的会将利息直接放在交房的总金额中扣除。但也存在卖方直接忘掉了支付利息这个事情，那你和你的律师需可以主动找卖方索要。

可以看出来，定金虽然比例小，但却是合同生效的关键步骤，也贯穿整个履约过程。在支付定金前，你要找律师解释合同，通过律师向对方提出修改合同、检查并最终签署合同。无论怎样，签约前发现并协商出解决办法总是上上策，在履约过程中出现问题买方有时会显得比较被动。在支付定金之后，你要找律师帮助你合法合约的履行合同，监督对方的履约情况，维护你的合法利益。

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。