地产炒家的五大共性：城市、板块、标的、策略与航母

地产炒家的共性

老朋友都知道我有书籍收藏癖，所以送我了一本关于香港炒家的书籍，那天我们聊到炒房这个话题时，他问我：“你看了那么多各国房产投资的书，有发现什么共性没有呢？”

这个问题引发了我深深的思索，这些年确实看了不少各国炒家的书籍，英国，美国，中国，澳大利亚和南非，虽然各国国情各不一样，但各路大师在操作上其实是共通的。这篇文章就是谈谈不同种族，国家和背景的地产炒家在哪些方面达成了一致。

其实概括下来可分为五点来谈，城市，板块，标的，策略与航母。

01，只有大城市才有房地产

买房子赚钱的人很多，亏钱的其实也不少。亏钱发生的时间，地点与人物不一样，但故事是相同的。抛开房子本身的问题，如买了酒店式公寓这种产权有问题的物件，所有人在地产上亏钱其实都缘于一件事，选错了城市。

鄂尔多斯为何会成为鬼城，您可能会回答这是因为建了太多房子。那政府为什么会建那么多房子呢？难道政府傻瓜，明知道房子会空置，还鼓励资本去投资? 事实上这是因为政府原本预计是有大量的人口涌入到这座城市，只不过后来鄂尔多斯的支柱产业煤炭业开始在全球走下坡路，鄂尔多斯房市崩盘只不过反应了城市在经济上的表现罢了。

鄂尔多斯，黄金海岸，三亚，银川，凯恩斯，珀斯，底特律………… 所有这些发生房价多年不涨甚至大幅下滑的原因是在于城市本身产业结构单一，有的靠的是季节性极强的旅游业，有的靠国际需求的矿业，有的是靠走下坡路的制造业。单一以及落后产业的结构，使得整个经济环境一旦有任何风吹草动，这个城市就会遇到财政问题，同时城市也无法吸引人口来就业生活。不同的国家，相似的案例，买入单一结构产业的小城市，房子十年不涨，远有海南的崩盘，近有澳洲mining town价格一路从60万房价变成十几万。

大城市和这些房事崩盘的地方，不一样在于大城市各行各业都有。随着社会的进步，一些行业会被淘汰，一些新的行业会兴起，雇佣更多的员工来增加就业。就像悉尼，不会因为旅游减少就会出现什么财政问题，这里有金融，电信，生物科技，地产…….数不清的行业在支撑城市的价值，这座城市是生机勃勃不断前进的，太阳东边不亮，西边亮，在这里只有最有竞争力的人才和行业才可以生存下去。

这方面各国的炒家达成了共识，买房就买人口多的大都市，毕竟买的不光是房子，房价包含了城市竞争力，学区，周边配套设施等等因素，房子最终的命运取决于这座城市的兴衰，破房卖百万吸引人不是破房而是地段。

02，寻找不会化妆的美女---gentrification

寻找涨幅超过市场平均值的城市板块是每个人的目标，其实这也是各路大师所追求的。我们在之前的一篇文章里提到过，炒家装修就像化妆一样，你要找那些轮廓本身就很好但不会打扮的美女去化妆，这样你怎么画怎么美，而不是去找一个丑女帮她整形。

Gentrification 这个字眼在各路炒家所写的书上反复出现，讲的就是那些本身地理位置就很好的区域，但因为某些因素这里在人们印象里不是很好，所以大家不乐意来这里投资。例如在1977年Paddington离市区近在咫尺，但当时确被人们称为贫民窟，因为当时很多低收入人群居住那里。Redfern离市区3公里但却因发生过土着暴动，所以不被很多人看好。在奥克兰，人们以前也不喜欢Mount Roskill ，虽然它在奥克兰的中区，但是总觉得那里是中区的边缘地带，远而且还设施不齐全。如今我们提到的这些区域已经全部成了当地最popular的区域，已经从穷人区变成了好区。这样例子还有纽约的布鲁克林。

炒家所说Gentrification 并不是指赌穷小子翻身，而是相信金子终会发光，良好的地理位置所带来的潜力加上政府新的配套设施，终究会吸引人口到这些区域来，完成这些区域的人口转换。具体指标就是当地房地产市场变的越来越活跃，越来越多人开始重建或翻新自己的房子，去市区交通方便，周边房价相比附近的区域还是比较便宜，大街上有很多新的生意如咖啡店，酒吧开始开张营业。

说白了就是这些区域本身位置就很好，只是因为一些因素让人们产生了偏见。就好象别人和我说Minchinbury是Blacktown的富人区，在我眼里Blacktown就是Blacktown，还谈个毛线富人区，那里既没火车站也没有购物中心，如果非要我搬到那个区域，我才不认Minchinbury什么的，肯定会搬到Blacktown最方便设施最齐全的区域。 这就是房地产的傲慢与偏见，如果没有火车站，购物中心的硬指标去维系地段，那新移民与讲性价比的土着会推翻那些靠逼格，名气这些软指标维系的地段的溢价。

03，买便宜的

各国的房产投资流派其实都可以分为两派，一派追求保值，喜欢在CBD周边十公里附近来买房，觉得长久以来城市内环与中环才有前途，白领要上班就业，下班要娱乐休息，近CBD就是近一切，所以10-15公里的圆圈才是王道。另一派则坚持去买城乡结合部，觉得如果一个地方配套齐全，有商场，医院，学校，价格却只有市区的一半，那就应该买这，而且这里土地充足，资金丰富的话可以买一块大地做小型开发。两派吵的水火不容，即华山派里的剑宗与气宗，又像股市的技术分析与价值投资。

我从来没觉得两派是对立的，相反我觉得两派是有默契的，那就是两派都喜欢买便宜的房子。Michael Yarney 是澳洲墨尔本主张长期投资市区周边地段的房产专家，但是他在自己newsletter提到，他看的标的都是55万-95万左右投资标的，而这个价位也是很多城乡结合部投资者所接受和寻找的，只不过区别在于市区派买的是公寓（apartment），城乡结合部派买的是别墅（house）。

55万---95万在墨尔本应该算是刚需的价位，悉尼的话应该是70万—120万，两派看似水火不容，但从价位来看，大家瞄准的未来的接盘侠都是工薪阶层。至于工薪阶层到底是会放弃空间换地段，还是放弃地段选择空间，那完全取决于政府 的都市计划。众所周知一个城市面对不断增长的人口无非有两个选择，一个是向外扩张发展建设城乡结合部，建立相对应的配套设施，一方面是扩张CBD，增加周边区域的密度，升级交通等基础设施。一般来说每个城市都是两方面一起做，但您知道什么事都有主次之分，钱毕竟是有限的，所以只能观察，钱如果投到了郊区自然那里配套好，有快车，自然大家就不会在乎什么市中心附近，除非政府升级市区周边的基础设施，否则你会发现坐9公里的BUS到市区会因为堵车和20公里外坐火车到市区的时间差不了多少，但那里房价是离市区9公里地区的一半。

我坚持我的观点，悉尼钱砸到了城乡结合部，墨尔本在升级市区。

04，策略

如果我能把各路炒家的心得浓缩成一句话，那就是you make money when you buy（在买的时候就要赚钱）. 中国炒房大师欧神在谈看房两百套找笋盘，新西兰的罗先生在讲买入低于政府土地局估值的房子，美国的Nick反复强调买房找那些有破损，但屋主给的优惠远远大于维修成本的。总结下来就是你需要比任何人都了解当地市场，价格只是数字，你要了解价值，价值包含了当地的潜力。当你足够了解当地的价值后，你利用屋主因为房子硬伤所给出错误定价，或者是屋主因为急售而你的现金充足不得已给出的优惠，最终低价买入。

炒家喜欢装修并不是装修真能创造什么特别的价值，因为你一旦用了超额预算去装修，你不但没增加价值，反而因为房子加上装修的成本所合在一起的总价，远远超过当地人的接受价格范围，反而画蛇添足了。装修是因为很多房子是有一些硬伤，但屋主给的折扣大，这给了你预算去做简易装修去解决这些问题，同时让房子看起来更美，但装修不是万灵丹。我的老师装修女神Cherie Barber Lethbridge Park的房子装修很漂亮，但很可惜60多万的价格超过了当地人的承受范围，加上市场转向，房子没卖出去。

在澳洲因为像Block这样房屋改造节目很流行，造成破房子普遍要价过高，低价靠的更多是谈判，交大定等技巧。当原理是不变的买的时候就要赚钱，低价买入高价买入。看房两百套，跑断腿。

05，航母

富爸爸和穷爸爸把人的收入划分为4种

就是打工，个体户，企业家与投资者，如果你再进一步去分，你可以把打工和个体户放在一栏，企业家和投资人放在另一栏，富爸爸说这两个团体的区别是打工和个体户是没有杠杆的，投资人和企业家是有使用杠杆的。

左边那栏很难致富的原因在于你的生产力受制于你自己的时间，经历与资本。富爸爸认为穷富的分水岭就是杠杆，杠杆指的就是你要会用和吸引别人的钱与时间。在左一栏你的事业成败自己，在右一栏你选择只做自己最擅长的事，外包或让合伙人去做那些低附加值的事。

买房其实是很难大富的，因为你能买多少套房取决和受限于你自己有多少钱做首付，赚多少钱又决定银行给你的信贷额度，这就是造成了普通买房子投资后，虽然财务上会比他这个层次的人好，但他还是普通人，没有改变阶级。

航母指的是去投资一个远远超过你能力与资金范围，但利润丰厚的投资标的，这个投资的回报足可以在一个房产周期让您改变阶级。不同炒家对航母有不同认知，有的会去寻找地产开发的项目，然后寻找投资人加入，有的在市场低估去买入penthouse，在市场恢复时以极高的价格卖给接盘的人，有的推倒旧房建豪宅……..方法千变万化，道理是一样的，杠杆人脉，杠杆首付，杠杆别人的资源去投资本来就不是属于你这个阶级玩的投资标的，这样才能在短期内拿到最丰厚的利润。

而这衍生了另一件事，为了买航母，很多炒房大师都成了借钱的高手，信用卡，信用贷，房屋贷款，各种金融产品，各种会见投资人，打爆亲戚朋友的电话去借钱 ，话说这都做不到如何能发财呢？