悉尼空置房间数量和供需关系深度解析

“研究机构EY发表分析报告指出：根据2016年官方统计数据的预估，悉尼地区约有60万间卧室处于闲置状态！”

这里说的闲置的卧室unused bedrooms，不仅仅指完全没人居住的房子，而是指“住宅中没人使用的房间”：

例如：夫妻2人单独住在5房的独立屋，那么就可能闲置出了3-4间卧室。

60万间闲置的卧室又是什么样的体量呢？

报告中估计：“这些闲置的卧室，如果能充分利用，那么完全可以满足未来5年所有的新增住房的需求！也就说，未来五年完全不用盖新房了！并且因为交通效率的提升，提升经济价值。”

 除CBD以外，闲置的卧室数量是远远超过人口对新增住宅需求总量的！离CBD较近的Ryde、North Sydney等区尤为显着。

那么问题又来了：

为什么会有如此数量众多的“空置卧室”，而与此同时，“空置率”却非常低？这种冲突产生的原因是什么？

这并不是统计上的误差。”空置率”统计的是完全没有人居住的住宅，而”空置卧室”是统计的即使有人居住的住宅里面闲置的卧室数量。

本质原因来自于澳洲城市的规划：

1、 澳大利亚的城市与中国和欧洲的城市规划不同：中国和欧洲的城市是的人口密度较高的古代城市的基础上形成，而澳洲是近代新大陆移民国家，刚有移民的时候地广人稀，城市一开始就是以低密度方式进行规划的，用小汽车作为主要交通工具。

2、 在悉尼内郊和近城区（离CBD20公里范围内）从形成并且扩张的时候开始，就以house独立屋为主体进行规划。当时人口少，一些现在我们认为是近CBD的地方，在当时被认为是较远的地区；20世纪上半叶又有谁能想到50年、100年以后悉尼会发展成为500万人口的国际大都市呢？所有完全没有按照500万人口规模的城市来设计。

3、 这也导致时至今日，近城区存在大量4-5房间的独立屋，并且占地面积大（至少400平以上，1000平house也非常常见），这些独立屋相对年代久远，比较破败，而里面可能仅仅居住了一到两位空巢老人或者三口之家，这就导致大量卧室被闲置出来，无人使用！

这就是为什么“空置率”低，但是“空置卧室数量”高的原因！

知道以上内容以后，我们再来做一个更深层次的推论！

谈谈供需矛盾的问题：

问一万个人，一万个人都是这么解释的：“因为人口增长太快，移民太多，大家都要买房子，需求太旺盛，所以产生了供需矛盾”。

那么Marco就反问一句：“即使住房需求再大，如果供应量始终能跟得上需求量，那供需矛盾不就不存在了吗？如果供应量可以超过需求量，那么这个矛盾就反过来了。”

那么，为什么供应量长期跟不上需求量呢？很少有人说得清楚，甚至很多资深销售也很难剖析清楚。

通过以上分析，我们可以做出推论：

具体来讲则是：

澳大利亚的由农业/工业致富的国家，这两个行业天然有“去中心化的”特点。只用在农场/工厂附近生活、购物、居住、学习就可以了，人口可以相对分散。

随着产业升级，澳大利亚现在是极度依赖服务业的发达国家，而服务业天然有“中心化”的特点，一定要往中心城市的中心位置集中！

因此：墨尔本和悉尼的“服务业为核心的国际性大都市”的城市性质，就与过去“低密度住宅为主的城市规划”产生的天然矛盾！

而要解决这个矛盾，是需要逐步的演变的，但是演变的过程成本极高、速度极慢的过程，这在澳洲主要体现在以上三个方面：

1、 Zoning被我称为万恶之源：政府通过zoning限制土地使用的方式。如果Zoning限制你的土地只能建农场的土地，就只能养牛羊，就不能该很多独立屋；限制只能盖别墅的土地，就不能盖公寓；甚至限制盖4层楼以下公寓的地方，就不能高过这个限制。虽然澳洲土地私有，但是政府通过对土地的zoning进行限制，变相控制土地资源的供应，限制了土地的供应！土地再大再多也不能提供更多的住宅，该养羊驼就永远只能养羊驼，不能修成公寓！

2、 NIMBY这个词是大家可能比较陌生的一个词，指的是“新发展计划受到该区区域居民反对”。悉尼墨尔本要发展成国际大都市，老居民们不愿意发展。这几年交通、房价逐渐恶化，本地人说这是移民的太多造成的，但是事实上移民只是背锅侠而已！而正真的源头正是这些NIMBY的本地人他们自己，他们拥有投票权，他们选出的政府，不愿意城市发展。做一个大胆的假设：澳洲从10年就完全不要移民，当悉尼靠人口自然增长涨到500万的时候，也会出现也现在完完全全一模一样的问题，交通恶化房价飙升。这个锅移民不背！

3、 建设速度的问题人尽皆知，这里就不详细展开了。

以上分析，解释了为什么澳洲住宅供应永远是低于需求、慢于需求。

而一旦我们了解中心化这个概念，再去看澳洲近几年的一些政策，就非常容易理解了：

服务业“中心化”的特点，导致核心城市核心位置的压力巨大，“去中心化”和“多中心化”就成了政府规划的首要课题！

这里对以上内容做一个总结：

1、空置的卧室再多，但强制要求房东将闲置的卧室拿给别人居住不现实。

2、城市演变问题是长期、缓慢、高成本的过程。

3、因此，学界一种说法认为，澳洲住宅的可负担矛盾将会持续40年。

这里提到“城市演变”，那么城市应该往什么方向演变了呢？这里又引出了最后一个新闻。

3、区域高档化

当整个Suburb郊区都在进行：“破旧的老的独立屋” 变为 “现代化的新型公寓的过程”：即区域高档化。

区域高档化是一个非常好的概念，它解释了一个很多人想不通的现象：

为什么有一些区域的公寓价格的增幅会脱离价格普涨，形成超额增值！

过去五年，悉尼几乎所有郊区的价格都有所上涨，但是就是有一些区域的增值幅度比其他区域更高、更快，这正是由于区域高档化造成的。

以下为区域高档化经历的六个阶段：

1、区域高档化的六步法可以解释为什么过去几年，有一些区域的价格增长能超过平均普涨。

2、根据区域高档化的六步法，人们可以不通过太多的专业数据，对区域价值进行一个定性判断，对指导选区是有价值的。

3、这里只是简单介绍了六个阶段，没有详细解释如何运用这个体系来指导我们进行判断。

4、以后的文章中会详细解读这种方法：

能否适用？

如何运用？

4、 总结

第一：地产市场的大部分新闻都是有逻辑关联的，看似一个个独立的消息，但是总有逻辑可循。一个新闻可能是某件事导致的，也可能导致某件事情的发生

第二：市场上的数据众多，但是数据背后可能是有猫腻的，我们要对数据的可靠性有所甄别和判断。

Marco Song曾在国内顶级地产管理咨询公司担任资深咨询顾问，为多家100亿地产开发企业提供管理咨询。来澳洲以后，一直专注于地产市场研究工作，不做销售、不打广告。以上所有分析都是我的一家之言，水平有限、能力一般，欢迎大家加我的微信号，批评指正，交流讨论。