会买房子不等于会投资（组图）

会买房子不等于会投资

买房和投资是两码事。 What ？ 万邦君你到底在说什么，一个会买房子的人怎么不会投资呢？先别急，听我慢慢解释给你听。

为什么会买房子不等于会投资呢？

那是因为买房和投资是两码事，会买房代表你知道最优质的房子所要拥有与具备的条件，例如你知道如何为房子挑选一个最棒的区域，如校区，海滩，购物中心和交通等等，你也懂得优质房子内在所要具备的条件，如户型，朝向，室内装潢和加建可能性。但投资是完全另外一码事，一个成功的房地产投资者也懂房子，但不一定懂那么多，投资讲究的不是买最好的房子，而是通过简单的计算来判断，怎样的资金分配比例才能让这笔投资产生最大的收益，最小的风险。会买房和会投资的区别就像司机和赛车手的区别，都是开车，司机也可以飚车，但还是和赛车手有着天壤之别，因为赛车是为了速度构架了整个生态系统，如赛车，赛服，仪器和赛道。如果你有点混乱，别着急，让我用一个假设的例子来说明一下：

—

房子A

房子B

—

高大上社区，名校林立，离市区近，好房子，好地点，说出去有面子

垃圾社区，少数民族社区，名声不好，硬件齐全，火车大站，购物中心，50分钟到市区，没海滩，没大学，说住那很丢脸

房价：

150万澳币

60万澳币

租金回报：

2.5%

4%

年增长

回报：

8%

7%

贷款利息：

5%

5%

平均扣款后每月支出（ 贷款利息-租金/12）：

$1875

0

首付（20%+印花税和杂费）：

37万

14万5千

土地税年支出：

$2736( 假设土地价值80万-62万9免税额度×1.6%)

地的价值少于62万9，土地价值约为33万

房子平时杂费（租金的20%）：

每月500

每月400

每月支出：

$2603

$400

10年后房子的复利回报： 

房子A  8%

房子B  7%

8%

大约333万澳币，收益为333万-157万（包含印花税）万=176万

176万-10年减去利息和持有成本支出（2603×12×10）=136万3600元

7%

大约为120万5千，收益为120万5千-62万=58万5千

58万 5千-10年所有利息持有成本支出（400×12×10）=53万7千元

请问看到以上这些结果，您投资会如何选择? 别激动，先别急说买房就要买好区的房子，有些好区涨的会比烂区高，有的则未必。这幅图只是说明一个道理，那就是升值大于租金，两套房子B加在一起的投资回报在10年后都没有房子A高，就是因为房子B年增值7%，房子A年增值8%，所以累积下来每年多1%的升值，在复利作用下就差了很多。

那么专业投资人一定会选房子A而不是B？那么投资富人区也一定大于贫民地段吗？答案是否认的，这取决于三点。

01

第一，谁也不是王健林，每个人每月所能承受的支出和月供是有限的，假设说你每月能拿出来补贴房贷的金额是3000元，那绝不应该买房子A，因为按照这种承受能力， 房子A每月支出2603元，这样你最多就能买一套。但是如果您能放下偏见买房子B,按照 房子B 每月400的支出你都可以买7套了，那7套房子B的收益绝对比一套房子A的收益要好。

02

第二，你的首付有多少， 如果你有45万左右的资金，你当然要买房子B，因为你可以买3套，3套的收益肯定大于只买一套房子A.

03

第三，风险控制，万一利息涨了，我的收入有变，如果我买的是两套房子B，我可以卖一套，留一套，买房子A的话就要全部出手了

下一步投资者要在以上三点的基础上，要学会优化每一个选项，例如利息支出是5%，那我可不可以把利息将到4%呢？ 房子首付是20%，我能不能借到90%呢？例如我们刚才说你首付只有45万，买完房子A后，还剩8万，那如果我能够想办法把买房子B的贷款借到95%，那是不是我的整体收益率有提升呢？如果我买的房子的后院可以建祖母屋(Garnny Flat)， 那我是不是可以增加收入，降低支出，同时提升房屋价值。

会买房子不代表会投资，因为房子只是整个地产投资体系的一部分。专业投资者会在贷款，首付，租金，选筹，加建等多个环节去优化自己的收益和风险比例。我觉得这世界最悲哀的是别人忽悠你，你还觉得是对的。之前我就听别人说过地产投资行业是非常好混的行业，只要你包装好，树立好形象，高举价值投资买富人区，屌丝会排队给你送钱，没人会认为你是错的。我也曾经开玩笑和我同事讲过，如果我去当投资顾问或者是地产讲师，我一定高举买好地段，专门推荐悉尼东区和下北的房子，因为跌也跌不了多少，涨么又很迷惑人。例如如果我推荐200万的房子一年涨10万，很多人就会觉得我是大师，但是他们从来不会算10万对于一个200万的房子只是涨了房价的5%，这个实际跑输了市场的平均值。

买房像找女友，漂亮身材好就行，投资如娶老婆，全面和多维度背景调查，女友的家庭成员你要考虑分析，还要考虑自身条件是否匹配。