房价下跌，澳房产整体缩水$225亿！业主关心房价，监管机构更关心家庭债务风险！

【今日澳洲7月21日讯】股市报道一直是晚间电视新闻的主角，但大多数澳洲人从未直接购买股票。对于三分之二的澳洲人来说，他们在自己拥有的房子里看电视，每晚更新住宅价值大概会更有意义，这是澳洲大部分家庭最有价值资产。

据澳洲统计局统计，截至今年3月底，澳洲1000万套住宅的总价值为6.9万亿澳元。澳联储估计住房价值接近6.5万亿美元。

统计局最新的季度报告显示，今年前3个月，全国房屋价值下降了0.7%，使澳洲人的房屋总财富减少了225亿澳元。

不幸的是，对于房屋新闻“猎犬”来说，这两个受人尊敬的机构只是每季度报告房屋价格，而澳洲证券交易所的数据却是分分秒秒都出现在电视上，但家庭价值日益成为我们大多数人每天关心的问题。

房价上涨了5年后，房地产市场出现了逆转，这些头条新闻确实令人担忧。在打击投资者借贷和只付利息的借贷后，投资者纷纷外流。

皇家银行委员会审查后，新借款人预期贷款标准将收紧。由于新的税收附加费，外国投资者减少了。

新一轮资金紧缩迫使较小的贷款机构加息。

上周，银行业监管机构发出信号，结束了为投资者放贷降温的努力。

本周，最新一次澳联储董事会会议发表的会议纪要显示，澳洲高层经济政策制定者详细讨论了一份关于澳洲全球领先家庭债务水平风险的特别报告。在这次会议上，澳联储董事会将利率降至创纪录低点，这是一个前所未有的时期。

平均而言，现在家庭承担的抵押贷款债务占全年可支配收入的140%，比2012年的120%大幅上升。

6.9万亿澳元的住宅房地产市场是否会跌到谷底？

根据私营机构CoreLogic更新的房价指数，房屋价值比去年9月份的峰值下降了1.3%。

在悉尼，年度下降幅度为4.5%。在墨尔本，过去一年价格增长速度降至仅1%，过去3个月价格下跌了1.4%。这两个城市的拍卖成交率都在50%上下。

据税务局称，约有11%的成年人拥有一处或多处投资房产，高于上世纪90年代的7%。房价下跌时，自住者通常持有房产，拒绝出售。但投资者，至少在理论上，采取了更谨慎的观点。

工党誓言，如果当选，将降低房地产投资税收优惠。不过，决定保留现有投资物业，实际上可能促使投资者留下来。

对投资者的贷款已经大幅下降。尽管整体信贷增长依然强劲，但投资者贷款大幅下降，以应对银行业监管机构2014年开始的行动。

令人鼓舞的是，从稳定的角度来看，只付利息的未偿贷款比例也从约40%降至近30%。在房主自住的债务中，只有20%的债务为支付利息贷款。

根据澳联储最新的金融稳定评估，银行监管机构的早期行动，包括对高贷款价值比率的警告，以及要求使用更高利率缓冲，都有助于遏制日益增加的风险:“监管措施和贷款标准的改善，在过去几年里，有助于新贷款风险状况的显著改善，从而遏制了家庭资产负债表弹性的恶化。”

“不过，现有贷款存量的风险依然存在。总体而言，不良住房贷款虽然在近期略有上升，但在未偿贷款存量中所占比例仍然较低，表明未偿住房债务总体质量仍然较高。”

（图片来源：网络）

不过，从现在到2022年，仍有大量现有贷款计划从只付息转为还本付息。并不是每个人都相信贷款标准的提高消除了风险。

投行瑞银（UBS）一直直言不讳，强调贷款标准宽松和“骗子贷款”的风险，这些贷款几乎没有提到借款人的实际偿还能力。经济预测机构Capital Economics继续警告说，银行皇家委员会收紧借贷标准可能会进一步减缓借贷。

更乐观的预测者指出，强劲的人口增长和创纪录的低利率为价格提供了底线。

尽管债务较高，但偿债成本在家庭收入中所占比例仍低于全球金融危机之前，借贷成本较低超过收入增长缓慢。在本月的审议中，澳联储董事会成员“同意，对家庭资产负债表继续需要密切和仔细的监督”。

大多数澳洲人都会同意。

更多精彩澳闻，请点击跳转澳闻频道阅读>>

（Vanessa）