每日地产 | 观点：做开发最需要知道的那些事情

最近笔者见了不少做开发的朋友，也参加了一些专门为开发商所设的晚宴和研讨会。不出意外最近的市场调整让不少开发商谨慎行事了很多。但是房地产开发终归是一件激动人心的事，因为他们能给我们带来不仅仅经济上的回报，还可以给我们带来极大的成就感，特别是当房子建成的那一霎，把钥匙交到客户手上的一刻。

开发不仅仅是巨大的回报，也伴随着巨大的危机，一个不慎可能会造成巨大的损失。所以清楚了解开发过程中的一些基本知识，储存在您的知识银行里，一旦某一天你觉得自己已经准备好了，可以进入开发行业，这些知识就可以拿出来为开发打下一个坚实的基础。

最近房地产市场开始放缓，很多开发商，或具备有开发潜力的朋友开始悄悄的买入地块为下一个地产周期的繁荣进行土地储备。

在过去几年，为不同的开发商提供过顾问服务，我们的团队发现只要您的身边能有一批真正专业的人士，能给出专业实在的建议，那么您的开发亏损的可能性就会减少，利润也会增加。做开发，我们希望能有强劲的现金流，优良的房产增值，极大的税务优惠，要做到这一切，那么我们就可以成为一个成功的开发商。

下面我们来讨论一下为什么要成为房地产开发商的，如何成为一个合格的开发商，和一些开发的建议：

一. 为什么要成为开发商？

1. 省钱（saving）！ 

这是一个非常奇怪的观点。做开发不是为了赚钱吗？怎么会变成了省钱呢？

其实这是一个偷换了的概念，想一下，你可以以一个极低的价格来拥有一栋全新的物业，别忘了，你就是开发商，你不需要给开发商来赚你的钱；你不需要给中介费，因为物业是你自己的；你还不需要给市场推广费等等费用；

2. 利润（profit）：

在一个正确的时机入市，在一个适合的房地产周期入市，即使什么都不做，你是有机会获得极大的利润的（这个也是2012~2017年6月之前这一段时间大部分投资者的感受）。其实，在某极个别区域房价还是一直在涨，只不过要看怎么操作而已。

3. 融资（refinance）：

部分开发商在合适的时机入市，然后在适当的时机卖掉物业，从而获取利润。另外一些开发商他们留住了大部分物业，然后通过银行来再融资。因为他们发现只要物业拥有的时间足够长，他们拿走升值的部分，留住物业物业的同时，还能从中获得更多的利润。

一旦你完成了第一个项目，那么是非常容易通过金融机构进行再开发的，通过杠杆来帮你的下一个项目进行开发；我们需要知道的是金融机构有时候是很难相处的，但是只要你有一个完成的项目之后，他们开始相信，也知道您的能力了，并且你已经有一个项目，在融资是非常容易的。

4. 杠杆作用 （leverage）；

一旦项目完成了，这个项目就能成为您最大的金融杠杆，如果您做的很好，可能只需要放很低比例的资金就能进行2、3套联排别墅的开发（请注意一点，笔者不建议在现今市场进行双拼别墅的开发，可进行的杠杆少，导致利润少，风险高）；

5. 税务优惠（tax benefits）：

我们知道的，新的物业可以拿到很不错的税务折扣的，特别是物业建成的前7年。基本头几年您可能还不需要为收入缴税 （具体操作请跟您的会计师商量）；

6. 更高的租金回报（higher rental return）：

如果物业是你自己开发的，租客们并不知道您的成本是比其他投资客更低的，所以您的投资回报会比二手的投资客更高。

7. 安全（security）：

如果投资在适合的地点，不要在CBD中心，不要在太远的区域，在中间区域投资；加上以上提到的6点，投资物业可以是非常安全的。

二、成为一个合格的开发商需要注意的事情

1. 买对的地；

物业开发最容易出错的地方就是买错物业，做开发前一定要做好功课，每块地的大部分潜在问题都是公开的资料，只要您想找就一定能找到。或者请专业人士帮你进行开发分析。

（在过往多篇文章，笔者多次强调，一定要找真正专业的人士，市面上并不是头发花白的人士就是专业的，笔者所知道很多开发商被不少所谓的“专业人士”所欺骗，亏损最多的在一个开发里面亏上亿澳币。亏钱的买卖甚至会发生在Artarmon， Chatswood 这样的热门地区，实在是轻信所谓“专业人士”推荐的后果）；

2. 用适合的价钱来买地；

每块地都有一个适合它的价值，只要我们有分析，在拍卖中保持冷静的头脑，甚至在物业放在市场上之前通过私下沟通方式的情况拿下土地，这也是开发的重点；

3. 在适合的时机入市和出售；

其实对于房地产来说，任何适合都是入市的好时机，因为房地产市场是一个周期性很强的市场，总有高潮和低谷，只要卖出去的时候比买入价更高，就有可能获利，但是时机要看的很准；

4. 买物业前详细的分析；

可行性分析非常重要，笔者在过去几年帮不同的开发商审核了很多开发项目的可行性分析，不知道是什么原因，不少的可行性分析报告总是有些关键的数据缺失，这会造成开发的风险过高；

5. 建造出错误的成品；

举个例子，没有人会在Mosman 建project home，但是也没有人会在blacktown 建每平米8000澳币造价的豪宅；建造的房屋要符合当地的市场；

6. 在房地产下行的阶段；

目前就是属于房地产下行的阶段，这会导致房产价格的下跌，物业持有成本的增加，充足的现金是这个阶段开发物业的重点，在地产界，有句名言“现金为王”；

7. 银行利息的增长；

虽然目前央行并没有宣布加息，但是各大银行，一些金融机构已经私下给贷款者增加了利息，这对于房地产市场来说并不是一件好事；

8. 不断增长的建造成本；

可能朋友们会有些误区，觉得房地产市场已经减缓下来了，建造成本也会相应减少。如果您真的这样以为，那么实际情况确实相反的。澳洲未来几年将进入大基建时代，悉尼、墨尔本、布里斯班纷纷公布了建造地铁的项目，西澳也会在不久的将来开始基建项目，这才是目前造成建造成本不断提高的主要因素；

而建造过程，如果周期过长，也会遇到建造成本增加的情况（混凝土、砖、钢材等各种建材在每年都有价格的调整）

9. 房屋的供求关系的改变；

目前我们可以看到的趋势是内城区公寓楼的供求关系正在改变，越来越多的物业建造开始完成并且递交给业主，空置率有所上升，这些都是需要注意的变化；

10.建造过程中发生的争拗；

有时候在建造过程可能会有各种原因会造成一些争拗的情况发生，有的争拗问题不大，但是有的争拗会造成建造时间的延迟，这是开发过程需要避免的；

11.开发过程中的延迟；

最常见的就是开发申请迟迟得不到审批通过，有的时候是设计并没有完全满足要求，有的时候是市政厅审核的流程慢了，这些都会导致物业持有成本的增加；

12.物业的价值提升有时候未如理想；

某些开发商会在开发的时候不必要的提升物业的成本，例如：把厨卫设备进行不必要的升级，却得不到市场的认同，而导致物业的价格得不到反应；

三、一些建议

虽然笔者并不是一个开发商，但是请允许我斗胆在这里给各位希望做开发的朋友一些建议：

1. 一些房地产投资者进入房地产开发领域，是需要了解游戏规则是非常不同的；

2. 房地产开发是建立高增长，强劲现金流房地产投资组合的一种很好的方式，但你需要接近发展的现实期望。

3. 目前，金融环境的紧缩使房地产开发商难以为其项目提供资金。您可能需要比您认为开始进行房地产开发所需的更多的抵押和现金流。

4. 新手开发人员开始的好地方是参与房地产翻新，事实上，有多少经验丰富的开发商也是从这里开始的；

5. 你将学到很多你需要知道的知识，你将在你开展的前3个或4个项目中犯下大部分错误，所以从小开始，不要因为你的前几个项目而过度承担财务责任；

6. 房地产开发是制造或创造股权的好方法，它不是仅仅通过增加价值和销售来赚取收入（一个长期）的方式。

7. 找一个好的团队在你身边。