别让十几万的“定金”打水漂，警惕澳洲物业成交风险! I 财神专栏127

每年的圣诞前夕，都是地产成交的旺季，不过由于今年市场环境的变化，年底“over due”案子的数量较之前也多了许多。

什么是“over due”呢？是指在发展商规定的合同期内，购房者未能准时收房而造成的逾期。其后果是严重的，将使得购房者轻则损失成千上万的利息罚款，重则失去10%-20%房价的首付。

导致这些“悲剧”发生的罪魁祸首，就是买家根本没有防范物业成交风险的意识。
二手房买卖，通常在6-8周之内完成交易，日期间隔较近，所以各方面发生变化的概率较小，只要买家提前做好银行贷款预批，房屋成交风险自然小了非常多。

然而，对于“期房” 来说，从签订合同直到发展商交房，中间间隔2-3年，时间跨度、外部坏境与内部环境都在变化，成交时的不确定性明显高于二手房，所以成交风险主要发生在“期房”楼花的成交过程中。

那么，期房的主要成交风险有哪些？又该如何去管理这些风险呢？在这里，我总结了以下两大方面：

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外部环境变化的风险

顾名思义，就是在交房的过程中，市场环境发生的一系列变化，这里包括：信贷政策变化、发展商工期变化、宏观市场价格波动等。

信贷政策变化

由于“期房’等待期较长，那么在这个阶段，银行贷款政策如果发生重大变化，对房产按时交割的影响是非常之大。

例如：2016年四大银行突然开始关闭海外人士贷款，以及2017年银行对借款人还款能力紧缩评估等等，直接导致购房者融资困难，违约率升高。

发展商工期的变化

工期变化也经常会给置业者带来成交风险。

例如：在市场上经常有发展商比预计的时间或早或晚许多，许多购房者拿完贷款之后贷款过期，或者直接就没有充足的时间去准备贷款。

宏观的价格波动

在2018年最后一个季度，宏观价格波动带来的变化最为严重，当物业成交时候，房产估价不足，将给成交带来很大困难。

例如：房产在两年前购买的价格是100万，当银行去估价时只有85万，所以在成交时，购房者不得不额外筹集首付款；以及，对已有物业增贷去成交物业的买家影响也较大。

2

内部环境变化的风险

相对应的，购房者自身情况的变化就是内部环境变化，它同样对房屋的成交产生着很大的影响，主要包括：借款人收入的变化、新债务的增加、财务状况的改变。

其实两三年之内，许多人自身财务环境变化还是蛮大的，我有位客人，在一年半前购房时收入是很不错的，然后由于身体原因，她不得不减轻工作负担，而下来她还有一套期房要成交，这种自身财务状态的改变，同样会给成交带来很大风险。

总的来说，内外环境的变化，都会给成交带来困难和风险，但另一方面，由于“期房”成交期较长，作为买家，还是有足够的时间去规避一些风险，在这里给大家提几个建议： 

1丨选择在自己预算能力以内的物业

在购买前，一定详细咨询贷款经纪人，对自身的财务状况做出合理的规划。

2丨考虑最坏的事情发生可能性

在最后成交前半年，手里要留出额外10%左右的活动资金，无论是增贷还是向家里人借款要做好提前准备。

3丨做到律师，发展商，中介，融资机构勤沟通

投资是个人行为，每一步骤都需要业主积极参与，千万不可把希望寄托到任何人身上，应该在预计交房日期前1年、8个月、6个月、3个月、1个月等时段，主动联系律师、发展商律师和购房中介，确保得知大概成交日期。

4丨时刻关注银行政策走向，一旦选择好贷款经纪人，就不要轻易更换

同时，应该在成交前9个月、6个月、3个月这三个节点上，与贷款服务机构保持联系，做好最后的融资方案。

5丨在成交前3个月开始，关注购买物业周边的价格

这样便对成交时候的银行估价，能够做到心中有数。

6丨最后一点非常重要，在“楼花”成交的时候，贷款成功率是首选要素，没有“之一”。

适合自己的贷款产品才是最好的，评价借贷机构的好与坏，不能只看利率与费用，还要看后台的审批时间、对政策的理解、批贷款时的平顺度、还有assessor经验以及案子拿捏的尺度等等。

目前好多新的借款机构assessor硬本领不足，经验不够，只适合接简单直接的案子，稍微复杂一些的就直接懵逼，

所以，一定要根据自身属性和情况来选择合适的借贷产品，选错了产品，成交时倒霉的只有申请人自己。

今天的分享就到这里，希望以上建议对大家有一些帮助，提高风险防范意识，及时做好规划和准备，顺利成交房产。

感谢阅读，下期见！