华人区这种融资广告满天飞，中国投资者在澳房市新玩法！华人圈子盛行当开发商“债主”！（组图）
【今日澳洲3月29日讯】如今，不仅是消费者和小企业发现很难获得贷款，房地产开发商也转向非银行贷款机构，包括一些吸收中国投资者资金的贷款机构。
据《澳洲金融评论报》报道，几年前，这些投资者可能一直在关注悉尼或墨尔本的新开发项目。现在他们更早进入了市场，帮助资金短缺的开发商融资。
早在2015年初，当时住宅房地产价格看起来只会继续攀升，时任财长Joe Hockey命令中国首富之一、恒大地产集团的许家印，被迫出售了悉尼的一栋豪宅，位于Point Piper的Villa de Mare豪宅。
许家印从澳洲“招聘女王”Julia Ross手里购买了这套价值3900万澳元的房子，违反了限制非澳洲居民购买新房的外国投资规定。
这起事件体现出，公众对房地产价格飙升的担忧，对外国投资者产生抵制，政府对此做出了应对措施。现有的规定得到了有力的执行，强制撤资，新的规定增加了海外买家的印花税和土地税。
4年后的今天，在不断萎靡的房地产市场中，外国买家的缺席引人注目。今年2月发布的最新外国投资审查委员会（FIRB）年度报告显示，获批的中国住宅和商业房地产投资降至127亿澳元，还不到两年前超310亿澳元峰值的一半。除了有效推高外国买家价格的监管改革之外，随着中国政府收紧资本流动，资金流出中国也变得更加困难。
现在，随着澳洲房价下跌，许多几年前极度担忧的投资者已经离开了，但不是所有人都走了。虽然一些人正持有房产等待回报，但还有一些人正在寻找替代投资，主要是向开发商提供贷款的投资形式。
就开发商而言，他们也在寻找替代方案。在本周的“土地状况”报告中显示，在新开辟绿地的建筑项目急剧下降，澳洲城市发展研究院（UDIA）强调，开发商面临着“重大且日益严峻的资金挑战”。
该报告指出:“随着为某些开发项目（特别是被认为有风险地区的多用途公寓项目）提供资金的主要银行纷纷退出，一系列替代批发和零售融资来源不断涌现，包括众包融资平台。”
这些替代平台包括由中国资金资助的私人贷款，尤其是高端高净值个人以及最近的父母投资者贷款。这两个群体都被高承诺回报率所吸引，8%的回报率并不罕见，也并非遥不可及，因为开发商一个项目的典型回报率约为20%至25%。
受欢迎的中国房地产集团金鼎（Jinding）最近在中国社交媒体平台微信上发出信息，邀请老练的投资者为金鼎在墨尔本Wollert的一个住宅开发项目提供资金。
这些投资者被归类为“批发”投资者，至少需要投资50万澳元。这种投资是以有担保债券的形式进行的，3年期的年回报率为8%。
尽管金鼎基金管理董事总经理Peter Dedes拒绝对这些债券置评，但他表示，老练的中国投资者，至少那些仍在澳洲的投资者，正把目光投向购买公寓以外的领域。
Dedes说：“这些投资者渴望投资组合多样化…他们理解多元化的商业基金，他们理解这种的机会。毫无疑问，中国的资金外流限制变得更加严厉…但分散投资组合的动机不会消失。”
中国圈内另一个著名的私人贷款机构和财团，是总部位于澳洲的Zank & Co。从在墨尔本设立总部开始，Zank & Co的实力越来越强。其Zank Income Fund向投资者提供了10%的年回报率，该基金成立于2016年，当时银行因受到大量新公寓上市的惊吓，而对开发商融资感到担忧。
只有“批发”投资者才能投资该基金，但今年7月，Zank & Co将首次推出一只零售基金，向投资少于50万澳元的人开放。
金鼎和Zank & Co并不是唯一吸引中国投资者的公司，但它们比许多其他公司更透明。
一家不愿透露姓名的贷款机构表示，越来越多的“松散”财团在Hurstville和Eastwood等华人众多的城区寻找资金。这家贷款机构呼吁，监管机构密切关注该行业。
她说：“我非常惊讶的是，Double Bay的一些团体制作了一个小册子，从中国投资者那里筹集1000万澳元贷款，用于Hurstville一家开发商的项目开发。”
Zank & Co负责人胡从涵（Conghan Hu，音译）警告说，投资这些抵押贷款与购买公寓大相径庭，因此一些投资者可能会忽略细节，比如他们的资本或资本敞口排名。
虽然此类投资通常是最高级别的债权人，但情况并非总是如此。
（图片来源：网络）
胡表示，几年前银行开始退出开发商融资时，那些提前进入的人已经获得了最好的项目，现在进来的人将获得不那么吸引人的交易。
私人贷款网络集团Basis Point的David Chin表示，但这并不能阻止非银行贷款的增长。
Chin表示，最近几个月，投资者转向私人贷款的兴趣迅速增长。在软化的房市场，这种贷款对于那些从公寓销售中获利，或认为投资住宅物业中为时已晚的人来说，是一个很好的选择。
根据他的计算，在过去的一年里，华人圈子里的“官方”私人贷款机构增加了一倍，达到30家左右，不包括大型机构贷款机构，如Alceon或Qualitas。
其中包括拥有资金管理专业知识的开发商和房地产机构，以及拥有高净值个人的非基金合同安排机构。
据毕马威（BYMG）的Eric Gao表示，这些产品大多是短期、两到3年的安排，从传统的公寓投资者、财富管理公司那里吸引资本。它们允许投资者保持资本的灵活性，特别是对于那些渴望在房地产市场复苏时将资金重新投入房市的人。
他说：“他们在尽可能保持流动性的同时，寻求尽可能高的回报率。”
与外国对住宅房地产的投资不同，私人贷款不受FIRB的追踪，因此很难衡量有多少是以这种方式流向开发商的。然而，可以肯定的是，中国房地产投资热潮中，只有一小部分受到了FIRB的密切关注。
澳中关系研究院副院长James Laurenceson表示，现在对房地产直接投资的兴趣已经消失，澳洲可能会后悔实施严格的限制。
他指出，房地产开发资金减少对未来供应来说都是坏消息，更广泛地说，对澳洲和中国之间平衡的贸易和投资关系来说，也是坏消息。
他说：“澳洲的外国投资规则的全部目的是引导外国资本进入新房市场，以增加供应量，并对价格施加下行压力。”
尽管一些开发商似乎将受益于中国投资从房地产向私人贷款的转移，但这一调整似乎可能在未来几年对澳洲房地产市场产生不利影响。
（Vanessa）
+61
+86
+886
+852
+853
+64
