购买商业地产，是否就不用受FIRB监管？

考虑到海外人士的首次购买住房的诸多限制，不少外投资人开始将目光转向商业地产。

市面上普遍认为，商业地产回报率稳定又有退税方面的优势。此外，商业地产也不受FIRB的限制，选择可以更多。

可是，以上理解真的就是正确的吗？购买商业地产在法律上又有哪些不同呢？

一位海外投资人客户经常对我们表达出这样的想法：现在买民用土地或住宅对于外国人来说太不划算。于是他近两年来，一直在积极购买寻找位于悉尼的商业地产的机会。

最近这位客户对一个在北区的整个办公楼项目表现出了兴趣。

当然首先，我们就要具体分析是否有涉及到FIRB的问题。

Foreign Acquisitions and Takeovers Act（简称海外并购法）中的第47款写明：所有购买澳洲土地的行为(action to acquire an interest in Australian land)都构成须申报行为(notifiable action)。

只有在Foreign Acquisitions and Takeovers Regulations（简称海外并购条例）中指定的特殊情况下，买家才可被免除申报要求。

根据海外并购条例第52条，如果投资人购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在5年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。

所谓"空地"指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物。

如果商业地产为已开发（比如酒店、办公室、餐馆、停车场等）且价值不超过$261 million，则无需申报。

如果该已开发商业地产具有一定“敏感性“, 则只有当其价值在$57 million以下时方可免除申报。

但是如果客户投资公司被认定为一个‘外国政府投资人’，则不管此商业物业价值多少都需要征求FIRB批准方可购买。

我们在尽调过程中发现，该办公室楼租户里有一家公司是专门为澳大利亚国防部提供服务的公司。意即这个楼可能被认定为‘敏感性’土地。

‘敏感性’（或称低申报起点）土地具体包括以下：

外国人（协议国投资者和外国政府投资者除外）在已开发商业土地上获得某些权益，包括有权使用，参与对拥有土地的实体的管理和控制：

土地将出租给英联邦，州，领地或联邦，州或地区机构，但租赁给公司英联邦实体的土地除外，但下列情况除外：

 - 澳大利亚核科学技术组织; 所谓的敏感性指的是土地将被用于出租给政府、用于生产军工器材或生物制剂、承载公共基建、限制信息传播和储存、牵涉航空业和矿业等等。

（根据1988年“安全，恢复和补偿法”第68条设立的法人团体）;

 -  2011年澳大利亚政府养老金计划法治理中的CSC（英联邦养老金公司的简称）;

- 英联邦科学与工业研究组织;和

 - 澳大利亚储备银行。

 土地将专门为以下类型的企业安装：

 - 批量数据的存储;

 - 向澳大利亚国防军或其他国防部队提供培训或人力资源;

 - 向澳大利亚国防军或其他国防军制造或供应军用物资，设备或技术;

 - 制造或供应能够用于军事目的的货物，设备或技术;

 - 加密和安全技术及通信系统的开发，制造或供应，或提供服务;要么

 - 提取或保留提取，铀或钚的权利或核设施的运作。

 将安装在安全敏感生物制剂清单上的生物制剂储存，处理或处置的土地（根据“2007年国家卫生安全法”的含义）;

 根据联邦法律，国家或地区的法律授权，允许在该土地上生产或储存受该法律管制的材料;

 矿山，石油，天然气井，采石场或类似的作业将在陆地上运作;

商业用地

指导说明14  - 最后更新：2018年1月1日

 存储的通信（在1979年电信（拦截和接入）法案的意义范围内）将存储在土地上;

  在该土地上部分电信网络单元（在“1997年电信法”的意义上）的失效将导致其他土地上没有提供电话或互联网服务;

 对授权存款机构（1959年银行法案的含义）或澳大利亚证券交易所至关重要的服务器将存储在土地上;要么

 公共基础设施将位于土地上。

 - “公共基础设施”指机场或机场场地;一个港口;公共交通基础设施（基础设施是否由联邦，州或地区机构运营或拥有）;以及用于向公众提供各种服务的系统或设施，包括发电，输电配电或供电;供气;

澳大利亚就FIRB和几个国家成为了协议国，包括智利、中国、日本、新西兰、新加坡、南韩、美国。

此办公楼的价值已经超过了 $57 million。好在客户投资公司的主体是来自中国的投资人，意即即使此办公楼可能被认定为‘敏感土地’，但因为中国和澳洲是合约国，只有在购买标的价值超过$1,134 million 以上才需要申报FIRB批准。

但是如果客户投资公司被认定为一个‘外国政府投资人’，

总结来说各种申报要求：

因此，尽管豁免要求较为宽松，可以认为文章开头处提出的“购买商业地产不受FIRB的限制”是误解了现行法律的要求。