以南京、杭州、武汉和西安四城为例，落户新政会带来多大购房需求？

2017年初开始，多个二三线城市通过放宽落户门槛打起的抢人大战吸引了高度关注。随着昨日国家发改委出台新政，要求中大型城市进一步放松落户限制，各地房地产市场将会受到何种影响，再度成为市场关注焦点。

4月8日，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中明确提出，积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，继续加大户籍制度改革力度：

在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

事实上，早在2016年10月，国务院办公厅就已印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，其中指出在“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1,300万人以上；到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%。

从2017年2月开始，西安、南京、武汉、长沙、东莞等30多个二三线城市陆续出台60余次人才新政，以加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购等方式开启“抢人才战”，对相应城市的户籍人口以及商品房成交均有所拉动。

01    户籍人口大幅提升

华创证券房地产首席分析师袁豪在此前研报中曾提到，受当时人才新政的刺激，2017年南京、杭州、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到近5年的峰值，新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4-6倍，因此人才新政是户籍人口大幅提升的主因。

基于新增户籍人口的购房需求分别在1、3、5年内实现、套均90平的假设，袁豪估算年均购房需求影响2017年商品房成交分别为78%、26%和16%，政策推动楼市成交的作用不容忽视。

分城市来看，上述报告提到，南京、杭州、武汉和西安2017年末常住人口分别增长7万、28万、13万和70万人，同比分别增长0.79%、3.05%、1.18%和7.95%；相应户籍人口分别增长18万、24万、20万和81万人，分别同比增长3.23%、2.69%、2.37%和9.79%，人口同比增速基本都达到2010年以来的峰值。

华创报告认为，新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4-6倍，当时的人才新政是户籍人口大幅提升的主因：

我们对这些城市的户籍人口增长进行了分析，主要分为自然增长率和新增户籍人口增长率，其中自然增长率取过去五年全国平均出生率减去死亡率，约为0.53%；

剩余的新增户籍人口增长则大多来自于人才落户，可以看到南京、杭州、武汉和西安的新增户籍人口增长率分别为2.11%、2.71%、1.85%和3.12%，是人口自然增长率的4-6倍。

从历年人口数据也可以看到，2017年这四个城市的人口增长基本都达到近5年的峰值。

02    购房需求释放

新增户籍人口的大幅提升，必然也将推动购房需求的释放。

上述报告提到，由于自然出生推动的户籍人口提升对于购房需求的影响更加长期化，而人才新政推动的户籍人口提升对于购房需求的影响则更加短期化，因而，后者对于购房需求的影响更加值得关注。

如果分别假设新增户籍人口的购房需求分别在1、3、5年内实现，按照套均90平来计算，报告认为，这些人才的平均购房需求影响商品房成交在1、3、5年内分别为77.7%、25.9%和15.5%，政策推动楼市成交的作用不容忽视。

也就是说，个别城市如西安虽然目前成交尚未回暖，但大量户籍人口的新增必然将在后续成交中体现购房需求。

在对楼市影响的时点上，华创报告认为，从商品房成交面积累计同比来看，人才新政在1-2个季度后会推动购房需求的释放。具体来看：

长沙在2017年4月、5月、8月先后三次推出人才政策后，2017年10-12月成交同比一路上行，2018年累计成交面积同比由负转正，2018年1-3月累计成交面积同比达到6%；

郑州在2017年11月份推出人才政策，同样在2018年3月累计成交同比上行至33%。

对于昨日发改委公布的城镇化新政，袁豪在最新报告中表示，全国有超过75个城市满足城区常住人口超100万人，覆盖了主流的一二线和强三四线城市，75城合计城区人口达2.3亿人、占比全国58%，估算75城住宅销售面积占比全国达到50%以上，本次落户制度放宽将加速户籍城镇化率的提升，并一定程度上淡化住房限购的约束，从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求。