商业物业里出现设备损坏，该是谁的责任？

●●●案例分析

最近一位客户的朋友和我联系，告知他和太太在考虑再三后决定买下一处诊所，一则租期较长，二来从业人员都是医师素质较高。

可是没过几天，诊所就给这位先生发一串账单。原来是诊所的空调和制冷设备坏了，由于手术急用，需要马上更换，费用在15-20万左右。

他和太太觉得明明是诊所自己的装备，凭什么要自己来付，哪有刚搬进没多久就要再掏20万的事情？

连着与诊所争执了几天后，诊所派人更换了设备并发出了律师信，要求他和太太赔偿所有费用，否则将不再支付租金。难道诊所真的有理吗？

大部分的商业地产在出售时都包含租约，交易完成后买家与租客将产生租赁关系。

（示意图）

但大部分买家包括客户的朋友在内，往往只认为租金回报高，而忽视签字的法律风险，比如：

•租约的租期是多长？

•租客是否可以提早解除或延长租约？

•出租用途是否符合商业地产的规划要求？

•如果租客违约怎么办?

•租客的保证金如何转交？

由于风控等原因，商业地产的卖方和租客往往都是公司或是受托人，并不承担无限责任。一旦发生重大违约和责任事故，买家的权益未必可以得到充分的保护。

因此在购买商业地产之前，对租客和卖方进行尽职调查是必要的。

想象一下，如果客户的朋友购买物业之后，租客由于管理不善而破产，不仅拖欠数月租金，且对物业造成损害。客户的朋友将不得不浪费大量时间和精力重新寻找租客并修复物业。 

如果租赁物业为零售业物业（例如书店、画廊、超市、网咖、7-11杂货店、家具店、理发店、餐馆、日租宾馆等），业主在现行法律下将承担更多的责任。

例如，业主在出租前必须告知租客与物业相关且要求租客支付的杂费（如市政费、地税、水费、物业费等），如在出租前未能告知，则租客没有义务承担且有权终止租约。

物业是否是零售物业还是一般商业物业的区别有时十分微妙，取决于事实情况。

比如商务楼里的网络服务公司多为一般商业物业，但如果这种类型的公司开在百货大楼里则将极有可能被认定为是零售物业，因此不能一概而论，须按例分析。

回过头来讲客户的朋友这个案例。    商业地产与许多住宅不同，往往内带许多装修和设备，一般如果与结构性相关，则会被视作物业的一部分。    如果买家在购买时没有仔细查验这些装备或审阅租约，一旦之后发生问题，这就变成了买家的责任。    装备是否是物业的一部分很多时候也由事实决定，比如可拆分的空调和制冷设备一般不做为物业的一部分，但在有些租约中租客会要求业主在设备寿命周期完成后替换，因此在购买商业物业前做法律尽调的时候需要特别注意。    从承租商业物业的租客角度来说，在商业租约中也很常见租约要求租客承担更换空调、抽风或发电机等设备，对于这样的条款也需要在签商业租约时需要特别小心。

如果无法和业主达成协议更改此条款的话，需要在决定签租约签详细做其他尽调，如调查此设备安装时间？是否还在保修期内？同类型设备可能出的问题？常见维修和维护费等等。

（以上文体不构成法律建议，如果需要请单独咨询。）