地产信息 | 工资增长缓慢家庭债务高企 澳房地产市场反弹存隐忧

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工资增长缓慢家庭债务高企   澳房地产市场反弹存隐忧

世界著名评级机构标普全球（S&P Global）称，尽管澳洲经济前景不太理想，但由于降息和减税，澳大利亚房地产市场出现反弹。然而，工资增长缓慢以及家庭债务处于高水平，可能会限制反弹的高度。

标普全球金融部主任Erin Kitson表示，近期有许多因素刺激了买方需求，并使买方更加容易获得住房按揭贷款。这些因素包括降息、降低贷款审查标准以及房地产相关税务的不确定性消除。

事实的确如此。澳央行6月和7月连续两次降息，所得税降低，就业稳定以及澳审慎监管局放松房贷审查标准等利好消息提振了房地产市场，导致房屋拍卖清盘率上升，全澳房价也出现反弹。

然而，Kitson同时警告称，澳大利亚工资增长缓慢，家庭债务水平较高。这两种因素像“手闸”一样将随时终结房价的反弹。

安保集团首席经济学家Shane Oliver持有类似的观点。他表示，今年五月以来悉尼和墨尔本房屋拍卖清盘率上升至75%，房价反弹2%，成交量也有所增长。

但是，Oliver同时警告称，与此前的房地产周期相比，目前澳大利亚家庭债务收入比居高不下，银行按揭贷款发放较为严格。此外，住房供应增加，悉尼出租房空置率高于正常水平以及失业率可能上升等因素将限房价反弹。虽然目前的清盘率显示房价将反弹10%至15%，但预计实际反弹高度将大打折扣。

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                  澳洲酒店业位列全球优秀资产 澳元走软刺激海外需求

根据领先酒店研究机构STR的最新数据，澳洲酒店业成为今年全球表现最好的资产之一。而随着澳元走软，海内外投资需求也不断走强，市场开始出现供不应求的态势。

调查显示，尽管由于新开酒店数量过剩，今年澳大利亚酒店入住率和日均房价都略有下降，但澳大利亚在全球的相对表现依然大有优势，这也是万豪、IHG、雅高等 公司酒店企业在澳大幅扩张计划背后的一个主要因素。

据STR数据显示，今年前7个月，澳大利亚和大洋洲地区的入住率在全球排名第二，为73.4%，仅次于北欧的74.1%。

按日均房价计算，澳大利亚酒店平均每晚137美元，较2018年略有下降，但在全球排名中仍位居第四，仅次于加勒比地区（235美元）、中东（144美元）和南欧（141美元）。

此外，澳大利亚酒店每间客房收入（revPAR）平均为101澳元，仅次于加勒比地区的160澳元。

综合来看，澳大利亚酒店在入住率、日均房价和每间客房收入这三个指标上均优于亚太地区的酒店。

世邦魏理仕（CBRE）在最新的季度市场更新报告中强调，随着国际旅客更加青睐廉价旅游目的地，澳元的走软为本地酒店运营商提供了有利条件，继续支持国内外游客的增长。

仲量联行（JLL）近期发布的一份报告则预测称，2019年主要酒店交易额将达到15亿澳元，远低于近期历史平均水平。但同时表示，交易总额的下降并非代表着需求不足，而是由于可供出售的优质投资资产减少。

这家房地产咨询机构表示，目前投资需求仍然强劲，海外集团继续将重心放在酒店市场上，而国内投资也更加活跃。

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中澳买家重返市场 美利通筹建澳洲史上最大公寓项目

过去两个月，央行宽松货币政策影响下，澳洲居民购买公寓的数量激增。

楼市回暖增强了开发商信心。最近，“公寓之王”Harry Triguboff创建的美利通（Meriton）的三座悉尼公寓大楼获得批建，该集团将立即着手开发一个价值30亿澳元的项目，这也是澳洲史上最大的公寓建设项目。

该项目位于悉尼的Pagewood、Homebush和Rosebery，Triguboff计划共建造3000套公寓。准备工作需要进行几个月的时间，开工之后将需要大约两年时间建成。

《澳大利亚人》报专栏作家Robert Gottliebsen称，这个公寓项目是Triguboff的信心飞跃，因为他并未走常规路线，即从大规模的预售开始。但作为澳洲最大的公寓业主，他看到他的资本存量价值显著上升。

去年1月悉尼公寓价格下跌了15％，但真正的下跌幅度超过了20％，Triguboff以融资和折扣优惠的方式努力促销公寓。现在这些促销已经全部消失。悉尼的公寓价格正式上涨了5％，实际涨幅超过10％，而非银行融资的买家也在飙升。

Harry Triguboff如此评价这一轮楼市复苏：“在2019年1月的最低点，最强劲的买家来自中国大陆。然而，随着市场开始改善，并且持续改善，首先是新澳洲移民加入了中国买家，然后是投资者，现在我们澳洲人也在回来，特别是有亚洲配偶的澳洲人。这是美利通和澳洲的最好消息。

“澳洲人重返市场。他们买房子，我们对澳洲人不支出的担忧不复存在。人们意识到利率很便宜。联邦政府和央行希望人们花钱。这太棒了。”

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                                     GRESB年度评级出炉 澳洲可持续房地产排名领先

日前，全球不动产可持续发展指数（GRESB）年度评级出炉，澳大利亚和新西兰的房地产行业连续第九年在全球排名中高居榜首，得分达到81分，亚洲地区紧随其后，得分为73分。

Lendlease旗下的Australian Prime Property Fund Commercial领跑行业，在964家房地产公司、房地产信托投资基金和开发商中排名第一。在过去六年中，该基金有五年位列榜首，可出租净面积增长23%，碳足迹减少39%。

Frasers Property Australia则被评为全球开发商行业的领头羊，在41家开发商中排名第一。

澳大利亚房地产委员会（PCA）对这一结果表示赞赏，称澳洲房地产投资正向“支持全球更可持续和更具弹性”的方向过渡。

但该行业机构同时表示，在可持续发展方面还有更多工作要做，包括能源效率、节能减排以及健康福利等方面。

Frasers的Lisa McCutchion表示，澳洲为履行气候义务正加快变革步伐，而房地产业在此间发挥着至关重要的作用。

“我们计划到2028年实现发展和运营零碳排放的目标，这需要持续努力、不断创新和密切合作。”

GRESB的趋势分析也反映出环境和社会问题对房地产业的重要性日益增强。

2009年，参与者中收集能源和可再生能源数据的比例仅分别为19%和13%，到2019年该比例分别达到98%和61%。

Lendlease表示，客户青睐可持续性地产，这反过来又有助于他们吸引和留住优秀人才。

其它GRESB全球行业领军企业还包括Dexus、Stockland和Goodman。