为什么你瞎花钱装修房子，却没有得到预期的增值效果？

一直在读我的文章的朋友都知道，我喜欢人为增值。

而其中一种入门级别的人为增值策略，就是装修老房子，从而人为地提升其价值。

然而，在实际操作中，最容易犯的错误，就是按照自己的审美观去装修，好像将来自己要住进去一样，把花钱装修新当作是一项个人消费来做。

结果就是，要么花钱在不对的装修项目上，要么即使装修对了，但是花钱太多了。

为了房产投资盈利而装修，跟为了自己私人享受而装修，是完全不一样的两种工程。如果你没搞清楚这一点，你是很难通过装修这种人为增值策略而实现预期的投资回报的。

那么，我们究竟要避免什么花钱，却得不到增值的装修项目呢？

 1  游泳池

现在这个时代，许多房产买家不喜欢带游泳池的房子。原因主要是游泳池的日常维护费用高，如果家里有小孩，这是个安全隐患。而且游泳池占据了后院的地块面积，导致后院的其他活动空间小了。

况且，在澳洲，你是可以很容易地找到公共的游泳馆的，那里的游泳池更大更专业，设施更齐全；如果住在沿海地区，去海滩就更不用说了，非常容易。

所以很多房产买家看到有游泳池的房子，他们甚至要把填埋游泳池的费用考虑进去，进一步地降低他们的出价。

 2 隔热层（insulation）

老房子的隔热层往往没有做，或者已经损坏了。这个时候，你可以花钱去重做屋顶的隔热层，让房子冬暖夏凉，降低空调的电费开销。

虽然自住买家会认可这个价值，但毕竟这是看不到的价值，买家看房时没有视觉上的冲击，无法让他们产生出更高价的冲动。 

3 重新布线（rewiring）

如果老房子的电线有点老，一些投资者就忍不住让电工来个重新布线，把以前的电线全部换掉了。

其实，如果电线没有明显的安全隐患，尚且能用，可以只升级总闸开关，加装漏电安全跳闸，以节省成本。这是因为，重新布线的成本高，但不能给买家一个视觉冲击。

 4 防盗监控报警系统

装修房子时，如果安装了昂贵的防盗监控报警系统，虽然能起到防盗的作用，还能降低房屋保险的保费，但大多数买家不会因为这个系统而出更高的价格，因为这个系统仍然缺少了点视觉冲击。 

5 按摩浴缸、蒸汽桑

拿过度地装修浴室，为其配置昂贵的按摩浴缸和蒸汽桑拿设施，这个虽然能够产生视觉上的冲击，但这样的设施毕竟不是刚需，也无法产生超额利润。

6 家庭影院

家庭影院属于高端房产的标配，但如果你的目标是把老房子装修变成中端房产，那么你尽可能增加睡房，也不要增加家庭影院，因为这种设施也不是中端买家的刚需。

7 后院加建祖母房（granny flat）

你没看错，后院加建祖母房也不能为你的房产带来太多增值。可能有读者会问，“不对啊，何老师，你之前不是推荐建祖母房增加现金流吗？”但是，我现在讲的是人为增值，而不是人为增现金流，这是两个不一样的投资方向。

装修作为人为增值的一种策略，如果你加建了祖母房，花掉12万澳元，增值可能只有9万澳元。你不能指望买家会因为你在后院建了祖母房就会给你更高的出价。

那么，有什么方法，既可以少花钱，又可以达到高额增值的效果呢？在这里分享以下几个贴士：

1、全屋油漆

油漆是最快捷、性价比最高的旧屋翻新的方法。对于一些中端区域，你甚至可以通过油漆把浴室里的瓷砖和浴缸进行翻新，还可以用油漆翻新老式橱柜的门，而不用更换整套橱柜。

2、升级地面

一些老式独立房的地毯，已经残旧不堪。

然而，地毯的下面，往往是完好的木地板，你只需要把木地板打磨上油，即可呈现出漂亮的抛光木地板，而不需要重新铺木地板或者地毯。

当然，如果地毯下面没有木地板，或者下面的木地板质量不好，那就需要安装新的地毯、塑料地板、木地板或者地砖。

3、升级配件

一些老式的水龙头、门锁、柜门把手，插座开关、灯具等“小东西”，很容易反映出房子的年代，把它们更换成现代的版本，成本不高，但能整体提升房子的档次。

4、额外的睡房与浴室

睡房和浴室的数目，在房产销售中，是一个硬指标，直接反映在房产销售网站上，作为搜索条件。

因此，如果你能够把一些多余的空间转化为睡房或者浴室，你的房产价值会得到大大的提升。例如，老式的洗衣房很大，也许能改造成浴室；第二个客厅或者阳光房，也许能改造成睡房。

5、报价，报价，再报价！

不少人埋怨，装修很贵，他们往往只找一个builder报价，听了价格后就吓跑了。你需要做的，就是通过房屋管理中介、serviceseeking.com.au、HiPage、YellowPage等渠道，获得尽可能多的报价。

如果能让时薪相对较低的全能的勤杂工（handyman）来完成的一些简单的工程（例如简单的油漆、小型维修、拼装厨房、改造墙面、清理院子等），就尽肯能让handyman来完成，而不是让收费相对较高的建筑商（builder）来完成。

总而言之，通过装修让房产增值，你预期的增值幅度应该至少是直接的装修成本的2倍，装修后的房子售价至少是老房子售价的1.35倍，这个装修项目才值得做。

只要你带着盈利的心态去看待你眼前的装修机会，而不是以消费的心态去看待，那么你成功的几率就大大提升了。