Caltex加油站变形记

Caltex（加德士）加油站想必每个澳洲居民都非常熟悉，可能几乎每位车主都曾在其中加过油。然而，在未来很长一段时间内，某些Caltex加油站将逐渐“变身”，成为其他业态。

近期，澳大利亚第一大连锁超市Woolworths就抢购了位于悉尼和墨尔本的10处加德士（Caltex）服务站，计划将其打造成为次区域购物中心，而不再提供燃油销售服务。

根据《澳洲金融评论报》的报道，数家机构投资者共计以1.36亿澳元的价格从Caltex公司手中买下了25处加油服务站。Woolworths正是其中一家机构。

据悉，总部位于墨尔本的地产投资基金管理方、营销商和开发商Oliver Hume代表某家亚洲投资集团买下了新州和维州的12处Caltex加油站。剩余的3处服务站则由其他几个开发集团购得。

事实上，这25处加油站只是Caltex计划出售的50家的一半，除去成本的销售额将是9200万澳元。

虽然，Caltex拒绝了加拿大便利店集团Couche-Tard 86亿的收购邀约，但逐渐改变公司的零售网点策略似乎势在必行。

短期来看，炼油厂的利润不断下滑，以及零售业在澳洲处境艰难，都影响了这家燃油供应商的盈利能力，Caltex已经将新财年的全年营业利润预期下调了43%，至3.2-3.6亿区间。

长期而言，新能源汽车，尤其是电动车普及的“大势所趋”，恐怕是所有加油站的“梦魇”。如何转型？Caltex似乎已经开始寻找方向。

部分拆分加油站

以房地产信托结构寻求IPO

此前，Caltex还计划以房地产信托结构进行首次公开募股（IPO），IPO涉及250个加油站的部分权益，初始市值约为7亿澳元，有望成为澳交所第三个此类房地产信托。

今年8月，Caltex对持有的房地产资产进行了审查。审查之后便宣布了这一资产剥离计划。自那时起，尽管Caltex标记了大约500处加油站核心资产，但是已经确定分拆的资产还只有50处。

在这500个加油站中，Caltex拥有永久业权的加油站大约占比一半，即250个。

根据Caltex的计划，250个加油站将转移到一个未上市的房地产基金中。Caltex直接持股51％，剩余的49％将由一家房地产投资信托基金（REIT）持有。后者很有可能于明年上半年在澳大利亚证券交易所（ASX）上市。

这250个加油站的年租金介于8000万到1亿澳元区间。据行业估计，Caltex的永久业权投资组合价值将高达18亿澳元。

按照永久业权的一半进入上市地产投资信托计算，价值约为9亿澳元。考虑负债情况，股票发行范围可能介于6亿-7亿澳元区间。

还有一种可能，直接持有51%永久业权的Caltex也有可能购入上市基金的股权，继而削减融资额至不超过5亿澳元。

目前，Caltex已经任命瑞银（UBS）和Grant Samuel为财务咨询机构。其中，瑞银为拟议IPO的牵头单位。Herbert Smith Freehills为法律咨询机构。早期的预测是加油站信托的股息收益率介于5％至6％区间。

近几个月来，伴随低利率投资环境持续时间延长，这种收益前景（相比无风险的现金回报率存在明显息差）在商业地产领域具有强大的吸引力。

在接受澳媒采访时，Caltex首席财务官Matt Halliday说道：“主要的吸引力包括：市场寻求更高收益率的投资、Caltex品牌、加油站的核心特征。[这]意味着，如果研究一下目前的市场周期，你会发现该投资组合对股票市场具有很高的吸引力。”

今年8月，澳大利亚电信（Telstra）通过瑞银向澳交所上市基金管理机构Charter Hall牵头的投资者财团出售了一家新成立的房地产信托基金中价值7亿澳元的股份。该投资组合的隐含租金收益率为4.4％。

同时，私募巨头KKR聘请了地产服务商CBRE和瑞银，以通过买卖回租的方式出售价值8亿澳元的Arnotts房地产投资组合。

Caltex可能会持有上市房地产信托的股份，以支持潜在的首次公开募股计划。Halliday表示，董事会将考虑做出最终决定，尽管他认为Caltex不太可能在中长期内维持在新REIT中的持股地位。

拟议的地产信托也有可能加入现有的加油站地产投资信托基金，包括价值20亿澳元的Viva Energy REIT和价值3亿澳元的APN Convenience Retail REIT。

租赁期限可能长达15年。并且，该地产信托为增长提供了一条捷径，即可以收购剩余Caltex所在地块的永久业权，目前这些地块由不同业主所持有。

Halliday说：“它提供了一种非常吸引人的工具，可以在将来的某个时间点收购其他250个租赁场所。”