川普的女婿--库什纳

美剧和港剧我都超喜欢看，两者最大的不同在于，我感觉美剧拍什么都能拍出屌丝的味道。如《纸牌屋》就是屌丝如何当上总统，《亿万》就是屌丝如何成为富豪的，《超人》就是屌丝如何拯救世界的，《速度与激情》就是屌丝在开汽车。看完后感觉每个主角都只是平凡人，虽然有能力，但也有失败软弱等人性的一面。

港剧给我的感觉正好相反，港剧一直在描写富人的生活。《珠光宝气》是富人家族的勾心斗角，《大时代》是富人炒股投资的故事，什么《赌王》《赌神》《赌圣》就是富人犯罪的故事。剧中富人从小聪慧和善良，有才华，人物有些脸谱化。

美剧的结尾都是一人一狗一伴侣在某个安静的小湖畔度过余生(这其实很屌丝)。港剧的结尾必须是事业达到巅峰。

东西方都会对富人表达崇敬，美国书店里有不少百万富翁思维之类的励志成功学，但相比东方，美国人不会崇拜富人。我在机场候机室看到的那些马云传记，感觉把马爸爸都写成半仙了，真像别人说的有钱人放屁都是香的。

双方有这样的差异，在我看来还真不是什么文化不同。

而是因为美国媒体太牛逼。

因为所有关于美国的坏事都是这帮人挖出来的。比如钢铁侠马斯克，个人传记是那么的励志，媒体还是挖出来他和演员德普的老婆搞外遇，你会发现原来这个梦想把人类送上火星去居住的男人，其实在情欲上也就那么回事，也没比你个张三李四道德高到哪去，食色性也。

在东方，富人低调神秘，媒体也不敢得罪，很难看到富豪真实一面的讯息。所以这方面的空白给了很多人钻空子的机会。市面到处都是什么“富人是如何教育孩子”， “富人是如何投资”， “富人的社交礼仪”，很有有那种卖大力金刚丸，长生不老丹的感觉，借着这个IP 来捞钱。

富人是什么样，其实美国的媒体给了最好的答案。今天我想通过美国第一家庭，川普的女婿贾里德库什纳的一些故事，来让大家看看富人现实和生活的差距，让我们在做人和投资上能有多一些思考。

财富不是重点，而只是开始

01

川普的女婿贾里德库什纳不是富二代，准确的说是富三代。他的祖父约瑟（joseph）是一个波兰犹太人，同时也是集中营的幸存者，但靠得不是运气，而是通过犹太人聚集区挖的隧道逃跑活下来的。

老爷子所在的波兰领地后来被苏联吞并，1949年老爷子移民美国，从一个装修工人做起，逐步升级做开发商盖房子。在1985年老爷子撒手离世的时候，总共给家族留有4000套长租公寓。子女也大都成才，小儿子查尔斯是霍夫斯特拉大学法学院的高材生，他和大儿子默里继承了自己的衣钵，一起管理地产公司。

对于真正的富人来说，财务自由是不存在的，那是给中产创造的美好概念。如果是为了衣食无忧，当他们家族拥有300套长租公寓时，每月现金流已经会让家庭满足生活需要。

对于富人来说追逐财富所带来的刺激已超过获得财富后所带来的快乐。富不过三代，往往不是因为富人的儿子都是败家子，而是财富有时候抵御时代的变化，尤其在政治上的变化。

对于库什纳家族的第二代，除了继续扩大家族资产，下一步就是在政界培养自己的人脉。库什纳家族是民主党最大财务支持者之一，他们从90年代初就已经捐赠了一百万美金的政治献金。当时就有人嘲讽2002年当选的新泽西州长Jim Mcgrvey就是库什纳一手扶持上去的。库什纳也如愿以偿得到进入新泽西州港务局，可以决定州内重大基础设施建设的机构。

所谓的财富自由是个梦，有钱往往只是万里长征第一步，打完江山后，后面还要花无穷无尽的时间去巩固江山。美国富人以身作则告诉我们，光有钱没有权，屁都不是。

耍手段也会失败的

02

新泽西州对每位候选人所能接受的政治献金金额有限制，但这种规则是不会被库什纳家族所遵守的。贾里德库什纳在接受媒体采访时曾说过，他从小所接受的教育就是，“当遇到一堵墙时，你不能放弃，你要不翻过去，要不打个洞钻过去，要不就绕过去，总之你不能放弃。”

之后查尔斯库什纳选择用妹妹的名字来捐赠，这样就可以避开限制，但他没想到这次操作终于给一直盯着他的纽约州检查官Chris Christy找到了突破口。不久后他妹妹被请到了检察官办公室喝茶。对此查尔斯甚为紧张，原因是由于他总是在公司大权独揽，他和兄弟姐妹之间的关系并不太融洽，他很怕关键时刻妹妹出卖他，他甚至认为妹妹已经出卖他了。

后来他想出来一个馊主意，找一个妓女去勾引妹夫，然后拍下激情录像去要挟妹妹一家。按照往常美剧的桥段，一般这个时候凭借着手里的黑料，主角都可以化险为夷，以获胜的姿态出现在下一集。

可惜查尔斯不是主角，生活也不是美剧。在妹妹的证词下，查尔斯入狱两年，他还多了额外一条罪名----威胁联邦证人。这次入狱给家族企业造成了很大的影响，媒体一直盯着库什纳家族的风吹草动，恨不得一有什么负面消息后马上报道。

临危受命的贾里德库什纳掌管公司，他收购了《纽约观察家报》，那次事件让他明白，富人要时刻拥有自己的声音，把自己价值观能传递给这个社会。

这段我想和大家讲的是，在利益面前无论贫富，每个人都有可能被黑化，没有所谓富人品德就更高尚，只能说因为很多事情可以用钱解决，所以富人不需要去犯罪，但当有足够的利益摆在面前，钱又无法解决时，人都会堕落。

喜欢电视剧的朋友都会崇拜里面的主角，大智大勇并历经生死，但这毕竟不是现实，哪怕像库什纳这样权势滔天的家族，也会栽跟头，人生就是这样有输有赢一路过来，只是有些人幸运又坚韧，有些人跌倒后就再也爬不起来了。

富人也会做错误的决定

03

贾里德库什纳希望效法川普家族那样，把家族的生意重心逐步从新泽西搬迁到纽约，他在2006年决定花费18亿美金去收购曼哈顿中城第五大道666号一个办公楼，这笔交易总共花费18亿美金，是当时美国历史办公楼出现的最高价格。

2006年是大牛市，人们对未来非常乐观，像这种黄金地段的办公楼，别说卖连货源都没有，想买就要付大价钱。结果这个冤大头就是贾里德库什纳，公司为了这栋楼算是倾巢而出，动用了大部分的资金储备。当时购买很仓促，只花了一周的时间，根本没时间做尽职调查，连高利贷都借了，就为了把房子买了下来。

后来的事大家都知道了，08年金融危机，当时的美联储主席伯南克自己电视上说，我国有些商业地产价格蒸发了40%。

这次交易几乎把公司逼迫到破产边缘，直到库什纳拉到了卡塔尔的投资者，才让公司松了一口气，但卡塔尔那边投资的很大原因是看中贾里德库什纳的政治资源（岳父）。

这场闹剧在2018年收场，Brookfield Properties以12.86亿美金购买了大楼99年使用权，虽然比10年前少了好几亿美金，但足够偿还贷款了。

网上铺天盖地的说投资要效法富人，富爸爸作者最爱说就是secret rich don’t want you to know，但像库什纳这种大意失荆州的案例，我可以一找一大堆。

我其实想和大家说的是，

投资只有赢家和输家，但没有专家。

哪怕祖孙三代经营地产，富可敌国，但在大势判断上还是会看错，因为我们都不是神，无法预测明天发生什么。我们能做的是服从自己的投资方法，做好风险管理，剩下有那么1%的运气成分了。

富人也投资穷人区

04

美国总统特朗普曾批评非裔联邦众议员卡明斯代表的巴尔的摩选区是“鼠辈横行之地”。而讽刺的是，有美国媒体揭露特朗普的女婿-----贾里德库什纳，在巴尔的摩，拥近9000间出租房。据《巴尔的摩太阳报》报导指出，库什纳名下的公司于2013年开始在马里兰州营运，旗下17栋建物中总共有近9000间房屋出租，当中不少位于巴尔的摩的郊区，该些房产年营收至少达9000万美元。

巴尔的摩是一个以黑人为主，并曾经发生过骚乱的城市，国民卫队为了平乱曾荷枪实弹开着装甲车进入市区。不过库什纳看到不是这些，而是数字。在这样中低端人口集中的城市，大部分人都以租房为主，所以巴尔的摩租金回报率可以到10%，库什纳家族需要这样的现金奶牛去支撑自己的事业。

巴尔的摩缺乏公屋，所以低端住房需求强烈，库什纳说他们这笔投资看重的不是升值而是稳定的现金流，尤其他在这所城市购买的12栋楼都是银行处理的不良资产，价格低。

不要说富人只看重升值不看重现金流。富人现金流和升值都要，两手都抓，所以贾里德库什纳左手在曼哈顿收购大楼，右手在穷人区买房出租。投资不讲流派，只谈利润，只要能赚钱富人哪都去。那些投资顾问们，别把自己的投资方式和富人标签绑在一起提升权威了。

我经常会遇到一些地产项目，好地段，好风景，但好贵，租金回报0.5%-1%不到。

每当我问起谁会买这样的房子时，统一回答都是富人会投资。富人真的像王思聪那样不在乎钱，只在乎心情吗? 至少在川普女婿身上我看不到，要知道他的租户平均每周租金都是$150-$250美金不等，绝对是低端中的战斗机。

高租金回报率大部分时候是从低端人口和穷学生身上获得的，这个是地产界政治不正确的实话。

生意就是生意

05

库什纳家族在外界的口碑中是极为慷慨的。这么多年他们累计向美国的大学、医院和其他慈善事业捐赠了1亿多美元，但如果因为这个你认为他们是怜悯穷人的大善人，您就错了。

说回我们刚才提到的巴尔的摩出租房，贾里德库什纳在和他们打交道上是绝不心慈手软的，一旦你欠租，他们给欠租信一定贴到你们家门前最显眼的位置，让所有人都看到。租户一旦欠租就会有相应的罚款，例如这个月交租晚了，罚款50元，下个月交租时候租金里自动多算50元，但租客如果没注意这一点，没有准备出额外的钱时，就会发现自己还是欠租，因为少给50元，下个月接着罚，这样反复循环进入到一个怎么也还不清的状态。

自从接手巴尔的摩的公寓，库什纳的公司总共起诉了105个租客，而这些租客往往没钱请律师，也逃避出席法庭，所以他们不但要赔偿所欠租金，还要偿还$1500左右的律师费。库什纳集团一旦拿到法院判决后就直接从被告人账户里提钱。很多人原本账里的几千块打算给孩子交学费和采购生活必需品，打开账户发现钱没了。

（注意：马里兰州的法律有规定，欠债是可以被逮捕，而不是像澳洲一样属于民事纠纷）。

在纽约租客的眼里，库什纳同样声名狼藉。纽约有很多房子住着政府保护租客，他们付的租金一般只有市价的十分之二或十分之三，这些租客只要按时交租你不可以赶，只能按通货膨胀的比例缓慢加租。

库什纳从政府或私人手里买下这些大楼后，就会派工人装修的名义一天到晚在楼里开工，制造噪音，偶尔还会触发警铃，打坏水管造成漏水，最终租户受不了纷纷搬走，然后房子重新装修好了，以三，四倍价格重新出租，房子的价值也提升了。

更有意思的是库什纳公司旗下的一些公寓大楼，根本没有居住许可证，但他们已经拿出去出租给人住。在纽约一旦房子做过大装修，改变房子内部格局，住房部和消防部门需要上门检查，在合规后才能给予居住许可正（certificate of occupancy），这个许可证只有1938年前的建筑是不需要的。

那为什么库什纳不申请许可证呢？因为申请这个许可证，库什纳的装修工程就要受到监督，这样他就没法用这种方式把租客赶走，在这情况下他宁可交点罚款。

政府制定了无赖政策保护租客，就会有无赖商人出来解决问题，追求更高的利润。马克思说资本家为300%的利润杀头都可以。当然租客也谈不上什么道德，租客以低于市场7/10的价格租房，说白了也是浪费纳税人的钱。人只要活着就会有成本，就需要有人买单。

作为一个奥派经济学的信仰者，在我眼里任何非市场的人为管制价格都是犯罪。所以从商业角度上来讲，他做的就是一个商人应该做的，在法律最大的容忍范围内去为企业谋求最大利润，这也是每个企业都在做的，这就是资本主义。无论是赶租客还是做慈善，说穿了都是为了生意。

每个富人都是达尔文主义的信仰者，这既是丛林法则，也能让自己内心最大限度缓解所承受道德谴责的压力。

富人也是人，他比你有更多资源，有更多人脉去做更好的决定，去解决更复杂的问题。但他们也有烦恼，也会失败，更谈不上什么道德高尚，也不道德低下。

不要过分神话富人，就是这篇文章的宗旨，可以崇敬，可以钦佩，但别崇拜，除了上帝和我们的父母没人值得崇拜。