美国房产大亨Sam Zell谈新冠疫情丨澳房闲话

近日，美国亿万富翁，房地产大亨山姆泽尔（Sam Zell）接受了Bloomberg长达40分钟的电视专访，讲述了他对于新冠疫情对于全球经济，房地产行业，以及他自己名下企业的影响。

在访问中，Sam花了大量的篇幅，详细讲述了他眼中此次疫情对于各类资产的估值以及未来前景的预判。

Sam Zell是美国房地产巨头股本投资集团（Equity Group Investment）的创始人，从上世纪70年代起就从事房地产行业，在美国各地囤积了大量的优质房地产和土地储备。到2006年，Sam的公司拥有的办公物业信托已成为全美第三大房地产信托投资公司、最大的公开上市的办公物业持有公司，在美国拥有近600栋写字楼，使用面积达到1.05亿平方英尺，总市值达133亿美元。2020年4月7日，山姆·泽尔以48亿美元财富位列《2020福布斯全球亿万富豪榜》第349位。Sam在把握房地产市场周期上有着像狼一样敏锐的嗅觉。2006年，他曾做出一个在当时来看不可思议的决定，将Equity Group Investment旗下遍布全美的600栋写字楼一次性全部出售。原因在于他已经嗅到了当时并未出现，但即将波及全球的次贷危机，及随之而来的全球金融风暴。

那么Sam Zell这样一个在商场上打拼了近半个世纪的“老司机”，对于目前席卷全球的新冠疫情，以及它给宏观经济，房地产投资，商业的未来等话题有着怎样的看法？
下面是我在油管上看了此次专访后总结的内容概要，供你参考。（Bloomberg以下简称B，Sam Zell以下简称S）

B

Sam，你观察到的目前市场情况总体是怎样的？

S: 目前大部分人都在观察市场，最近市场上的交易几乎没有。

卖家还想要疫情之前的价格，但买家的脑海中已经是完全不一样的世界。

所以在这样的两种思维之下，目前不太会有什么惊人的交易出现。

B

你经历过好几个经济周期，每一个周期都以经济危机结束。相比你之前遇到过的经济危机，这次有什么不同？

S: 我不觉得以往的任何经济危机和这次Covid19有可比性。

不论是大萧条还是08年的金融危机，99年互联网泡沫，以往的危机都是以金融系统的问题为主。
这次的情况则完全不同，可以说我们从没经历过类似的问题引起的危机。第二，我觉得此次疫情的影响面之广是前所未见的。哪怕在2008年金融危机时，全球还是有一些国家和地区是相对没有受太大影响的。尤其是当年的新兴国家经济体，受到的影响很有限。而此次危机，我们几乎找不到以往的类似经验可以参照，这是让人担心的。

B

既然按照你的说法，全球处于一种前所未有的未知状态，那么如今市场上的资产估值你认为是否合理？

S: 我觉得市场上目前充满了不确定性和极端的看法，这也在股市的表现上有所体现。市场可以今天跌20%，然后明天又涨回15%。

这样的现象出现，说明人们对于未来的看法出现两极化，但我觉得，不论是悲观的还是乐观的，大家都没有底气，没有十足的把握说，自己的看法是正确的。换言之，我认为目前参与市场交易的人，很多人都是在赌博。大家看到市场的剧烈波动，想在其中捞一笔快钱。但更多的人，目前都处于观望的状态，更多的交易目前是被取消了，而不是继续。

B

你认为我们还会回到从前的状态吗？有哪些东西会被永远改变？

S: 在2-4年的短期内，我认为生活方式会发生很大的改变。

办公室的座位不会像以前那样紧挨着，一个原来能容纳100人餐厅，现在可能只能放25个座位。坐飞机的话，中间的座位可能不再会有人坐，这对于航空公司来说，将会是一个麻烦事。如果中间位置不能卖票的话，很多航空公司就不能生存了。

B

你的公司作为美国最大的办公楼业主之一，到目前为止你们公司旗下的物业租金收入受影响了吗？

S: 到今年5月1号，我们绝大部分的租客还是按时交租了，这对我们来说是个不赖的表现。谁是你的租客这个时候就显得很重要了。

我对甲级写字楼和高端公寓的租金收入担心相对来说没有中低端物业的担心这么大。因为普通人，中小企业在这场疫情中受到的影响是最大的。

B

Sam，你的生意范围涉及房地产，基础设施建设，能源，健康产业等等。除了房地产，你的其他企业目前受疫情的影响程度如何？

S: 每天早上我会和公司同事开Zoom会议，那个时候我们会得到每天的更新。

比如说，我们在南加州有一座通往某机场的桥梁，运营以来生意一直很好。但目前这座桥的通行量下降了90%。我想我们会最终熬过去，但我不知道要多久。我们还有连锁医院，因为政府停止了一些非必要性的手术，我们的生意也受到了影响。总体来说，所有的企业都受到影响，但不同行业之前的区别很大。

B

你曾经警告过很多次，美国的房地产建设量太多了，可能会有风险和危机。

在目前的情况下，你认为接下来不同资产类别的表现会是怎样？谁是赢家，谁又是输家？

S: 我觉得首当其中的受害者是零售业。

在没有Covid19之前，零售业就已经受到了电子商务的巨大冲击，更不要说我们还有很多商场在建设中。

第二个应该是酒店业。过去五年，我们造了太多的酒店，供大于求已经出现。

就像很多零售店不会在疫情结束后重开一样，很多酒店我认为也不会再开门营业。

至于工业类地产，过去几年当然表现非常不错，虽然新建量多，但需求也很大。但目前的疫情会使得未来市场对于工业地产的需求出现不确定性。

我个人认为也有一些供应过量，但比酒店和零售业要好一些。

B

那你觉得酒店，商业这样的资产，在未来是否还有价值？还是它们会沦落为像金融危机后的底特律住宅地产那样一文不值？

S: 这是个非常非常好的问题。我的答案是没有人知道。早在疫情之前， 关于零售地产的价值就已经是一个讨论了很多年的话题。

零售地产一直以来都讲究位置，最好的位置自然是人流量最多的地方。

但如果以后都没有人逛街了，人流量消失了，那我们又该如何衡量一个商铺的价值？恐怕未来有很多商铺会空空如也，无人光顾。

B

大城市，如芝加哥，纽约等，成为了上一次金融危机后的大赢家，你认为这次危机以后，大城市的命运会如何？

S: 人们说曼哈顿太拥挤已经说了几十年了，很多人说要逃离大城市。我本人是不认可这种说法的。

我们要看都是哪些人在进入大城市，现在办公楼的最大租客已经不是律所，地产等传统行业，而是科技公司，而科技公司主要雇佣的人群主体是年轻人。

从这次疫情的情况来看， 年轻人受到的冲击要比老年人小很多。因此，我相信未来还有大量的年轻人，会选择到大城市生活，工作。

B

你觉得美国还是世界上最值得投资的国家吗？

S: 我觉得从法律的健全性上来说，美国可能依然是世界上最好的国家。

对于一个投资者来说，没有什么比在一个长期稳定的社会环境中投资更重要的前提。

B

你觉得在今天的大环境下，大部分人的一个错误观点是什么？

S: 我觉得是所谓的V型复苏。大部分人都对此抱有期望，认为疫情很快会过去，一切都会回到原来。

我已经有八周没有和任何人握手了，我活到现在这么老，这件事从来没有发生过。我觉得有些事可能就是永远地被改变了。

我认为要回到从前可能要花比我们想的更长的时间，过程也一定不容易。

B

我的祖父母，他们的一生都不能忘记大萧条带来的影响，这改变了他们之后的人生信条和生活习惯，你觉得这次也会这样吗？

S: 是的，真有意思你提到了这一点。

让我想到了我50年代读书的时候，我记得那时我们不少的长辈依然在平时会提起20多年前的大萧条时代的经历，那是他们一辈子不能忘记的。

我觉得我们这代人，也会把这段记忆，当成永远难忘的回忆。