新冠疫情与澳洲房地产市场系列（三）抄底澳洲住宅必须要知道的6个图表

1，年经济增速（预测值）

澳洲联邦储备银行（RBA）在5月份调整了关于对未来3年的国民经济增长速度和失业率的预测。

根据RBA调整后的预测，澳洲经济增速未来一年将持续下降，于2021年中左右触底，最低为负8%，而后逐步反弹，至2022年中最高7%左右。另外，国际货币基金组织（IMF），牛津经济研究（Oxford Economics）对未来2-3年澳洲经济增速的预测也基本相近。

2，失业率（预测值）

RBA预测，2020年6月份澳洲失业率达到最高10%，而后逐渐下降，两年后逐步降低到6.5%。

3，澳各首府城市住宅价格变化（实际值）-月度变化

这是CoreLogic统计的，过去5年澳洲各首府城市住宅价格月增速曲线。从曲线形态发展来看，最近的一段期间的峰值是在2019年底和2020年初，而后逐渐减弱，根据月度曲线的历史规律，未来将有一段时期进入房价负增长领域似乎是不可避免的，哪怕没有疫情的冲击。而疫情毫无疑问将加大房价下跌的力度。

4，澳各首府城市住宅价格变化（实际值）-年度变化

这是过去40年澳洲各首府城市房价变化。从这个长期曲线中会有一些有价值的发现：长期来看房价呈趋势上涨趋势，而价格发展过程中有一定长周期特征，基本每次到达峰顶小幅下跌3-4年后就会到达阶段谷底，然后反弹迎来10年左右的增长；悉尼的房价变化幅度大于其它首府城市，动荡最大；最有意思的是——西澳珀斯的房价和东部各城市步调不同，特别是和悉尼房价似乎是“冤家”的关系，03年以来，几乎每次悉尼价格到达峰顶珀斯则到达谷底，悉尼下降时珀斯则开始上涨。图表来自ABS和Metropole Research。

5，澳各首府城市CBD住宅空置率变化（实际值）

由于疫情的原因，国际留学生无法来澳上学、海外新移民无法登陆，同时国际游客为零，导致各个首府城市中心CBD的出租房屋空置率有不同程度的上升。SQM Research统计了2020年4月份（封锁后）对比1年前2019年4月份和1个月前2020年3月份（封锁前）的空置率数据。根据统计，疫情对悉尼CBD、布里斯班CBD空置率影响最大、墨尔本CBD也有比较显著的变化；对比封城前3月份的空置率数据，珀斯CBD的增长仅仅为1.1%，是所有首府城市里受到影响最小的。

6，澳各首府城市住宅价格走势（预测值）

5月份，澳几大银行纷纷发布了对未来2年澳洲各首府城市的房价预测。根据澳新银行（ANZ）的预测，2020到2021年两年间房价将合计下跌10%，其中跌幅最大的依次为霍巴特、墨尔本、悉尼。西澳珀斯将在未来两年表现最佳，2020年小幅下跌、2021年小幅上涨。

西太银行(Westpac)的预测是两年合计下降20%，澳国民银行NAB预测为30%，联邦银行（CBA）则给出了几种可能性的下跌数字，“一般状况”的11%和“悲观状况”的32%。

我认为，银行对于房价走势的预测，主要基于防范贷款风险的目的，一般来讲会比开发商和销售中介的更为保守谨慎、略偏悲观一点。当然，在目前这个动荡的时代，多做一些“最坏打算”也是很有必要的。

关于抄底

在银行对于房价的预测中，没有（也不可能）考虑政府的政策刺激措施。

现在，有可能对住宅市场带来最大的利好作用的，是传闻中的印花税和首次置业补贴金改革。5月中，澳房地产业协会（Property Council of Australia）向联邦政府提交一揽子刺激房地产行业疫情后发展的建议。方案能否通过、实施方案会比提议打多少折扣等等现在还未可知。想要房市抄底的朋友，我的建议是稍安勿躁，等刺激政策明确后再进场不迟。