《盗墓笔记》中的商业地产——工业地产的大IP：物流地产丨商业地产
从2017年的都市商业剧《鸡毛飞上天》中的海外仓，到最近的网络热剧《盗墓笔记之重启》的神秘仓库十一仓，物流地产可谓是在大热IP剧中被提及到最多的一种商业地产类型了。
随着网络和电子商务的兴起，进出口贸易量的增加，和销售渠道扁平化的进程，快递满天飞，集装箱遍海游，很直接地导致了物流地产的横空出世。
物流地产是什么
在《重启》中，我们看着小三爷吴邪在十一仓里一路过关斩将的过程也能基本理解物流地产的功能和概念：运输和存储。
具体来说，物流地产的属于工业地产范畴，集运输、集散、中转、储存、配送、租赁、订货、销售、售后功能于一体的现代物流设施。是物流园区，仓储，配送中心、分拨中心等业务的不动产载体。
物流地产在进出口贸易中的作用
对于本地商家来说，物流地产可以是单纯的货仓，也可以是具有销售功能的仓储式购物中心，比如Bunnings，Bing Lee，Anaconda等。
对于海外商家来说，物流地产的作用是“海外仓”，很多跨境电商将无法单件运输的大型货物、价值较高的货物和热销品通过大宗货物出口的方式储存在海外仓，从而实现海外货品的本地销售。
这能够大大缩短运输时间，降低单件运输成本，最小化丢件和清关的风险，简化退换货的流程。同时，本地销售的模式也更受买家信赖。
物流地产需求量强劲
随着跨境电商的发展，海外企业在悉尼（及其周边）建立海外仓的需求越来越大。对于本地企业来说，优质的现代化仓储和分拨中心也一直是备受追捧的地产类别。
2020年以来，尤其是疫情开始之后，澳大利亚本地的线上销售比例越来越大, 工业地产的租赁和交易体量也犹如火箭升空，激增了51% （JLL 2020）。
Australia industrial gross take-up by industry sector, 2018-2020 YTD
（JLL 2020）
物流地产的玩法
＋REIT模式
澳大利亚的房地产资产证券化进程很早，投资人以进入信托基金的模式参与开发，销售，持有和管理。
在新项目建成后，地产开发公司退出，一般将管理权出售给REIT，基金投资者分享销售部分物业的利润，自持物业的租金收益和物业管理费收益。
我阅读了很多大型工业地产公司的年度报告和企业发展方向相关报告，例如新普洛斯，嘉民，安博等公司在疫情之后都将目光重点放在了两个重点上，一个是必需品和基础设施生产产业链，另一个就是物流产业。
（物流地产行业研究报告 2017）
＋自持物业
自持物流物业分为自行开发和购买成品两种模式。
自行开发并持有以及同步进行出租这种模式多数是大型工业地产企业的核心战略，比如Goodman就是典型的“肥水不流外人田”的工业地产公司，做自行开发，出租，管理，融资的闭环。
购买成品出租或翻新再出售这种模式对于个人投资者或者小型地产公司来说就实际的多。
近些年来，也有不少投资人购入一些有潜力改造成物流地产的厂房和中大型仓储物业。对于一些老旧的厂房进行翻新并出租，从而获取可观的回报率。
（物流地产行业研究报告 2017）
最受欢迎的物流地产具有的特征
＋交通方便，靠近主干线。
＋停车位充足，卡车进出不受限制。
＋有专门的卸货区，可配备电动升降卸货台最佳。
＋厂房结构良好，维护得当。
＋室内地面承重大，荷载高。
写在最后
由于物流地产规模大、投资要求高、对配套设施要求复杂、目标市场需求细致等特征，我们一般不建议入门级的商业地产投资人选择自行开发或自持物流地产这种投资方式。
更安全、简单的投资模式，是将资金放入地产基金或选购物流地产项目开发或管理公司的股票或基金等办法间接投资。
感谢您的阅读与分享。
JLL 2020, Industrial to Soar as E Commerce Becomes the New Normal,
物流地产行业研究报告 2017，
http://www.citicsma.com/Uploads/201711/59f980bd04393.pdf
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