香港房价高企,闹市区却有大量土地无法开发,原因是...(组图)
香港楼价之高全球知名,最近有研究报告指出,本港楼价在过去15年升了4倍。业主如果按年龄段计,年轻人仅占7.6%。后生仔女平均要等到44岁,才有能力成为有楼一族,成为全球最难跻身“有产阶级”的新世代。
香港寸土寸金,要解决房屋问题殊不容易。正所谓“没有面粉,哪有面包”,关于如何增加土地供应,谈得最多的是填海,笔者留意到最近有公众再把目光投向祖堂地。
根据政府的资料,全港约有7,300个祖堂,持有约2,400公顷土地,座落在客家原住民最为密集的新界,面积比规划中的“明日大屿”还要大。
何谓祖堂地?按照特区政府网站的解说,俗称“阿公地”,泛指由传统组织(例如家族或堂)而非个人拥有的新界乡村土地。新界原居民(1898年之前已定居香港)乡村的祠堂、庙宇及墓地,也有许多渔塘、果林、农地等属于祖堂地。
在香港的百年历史语境下,“祖”往往是指以姓氏为宗族的开村立基者。其创下的基业,包括屋宇及田土,由男性嫡系子孙相传。“祖”的称谓前通常贯以人名,又以“太公”、“太太公”见其传承辈份。
客家人是最为注重和敬畏土地的族群之一。这从山野、田垄、溪流,随处有客家人拜祭“土地伯公”可见一斑。中国人皆重视家庭与血缘关系,又以客家人为什,围龙屋的生成就是佐证。沙田的曾大屋,由同出一脉的宗族聚居,在不同的岁月中形成三、四、五代同堂。上百人所组成的大家庭,在结构上俨然是自给的小型社会,对内形成井然有序的伦理关系,对外宣扬家声,共御外侮。
笔者在台湾美浓,亦曾体验传统客家祖堂的宗族观念。兄弟大多不分家,家族人口增加,就在前堂后方加盖横屋,逐渐发展出伙房建筑阵式。“厅下”奉祀祖宗,地位尊崇。厢房为祖父母的起居室,第二、三代、四代子孙住在两旁俗称“护龙”的横屋,依次向外排开成梯田状,象征着家族开枝散叶及伦理秩序。
祖堂地的形成,与客家人重视宗族的理念一脉相承。祖先们选择了在一片土地上立村开基,考虑到家族繁衍生息之福址,不把全部土地悉数分摊给子嗣,而是以祖堂名义限制后人不得出售族产,正是希望子孙们能够守护这片土地,这是最原始质朴的“土地共享”理念。
此举可以让失去土地的后代不至于无田可耕。田租收入还可用来办学,让子孙有机会受教育,或用作支持祖堂运作开支或族人福利。“太公分猪肉”之传统说法,想必起源于这种安排。
毕竟,在小农经济时代,宗族要薪火相传,永续发展,自给自足至为重要。但传统观念及做法,难免与现代社会发展相悖离。农耕时代的宗族大致上都缺乏庞大资金,亦缺乏工商时代的管理思维,拥有的土地资源不能做到物尽其用。
在香港,出售祖堂地的门槛甚高,收地困难大致有三点:原居民不接受收地赔偿价;业权人移居欧美或东南亚难于集齐授权书;民政事务局专员照本宣科,只有所有持分者签署同意下才会发出同意书。
由此可见,香港并非没有土地,新界广袤的土地数十年来一直在“晒太阳”,这实在是一个悖论,一大讽刺。换句话说,面粉摆在面前,却不能用来制作面包和蛋糕。有鉴于此,乡议局和民政事务总署曾于2019年成立工作小组,研究如何理顺祖堂地的出售和发展,以解决香港的用地之需。但成效如何,公众有目共睹。
应该说,政府过往对祖堂地交易持消极态度,出发点是好的。祖堂地原本的想法就是不卖。政府乐于看到村民通过传统的宗族规例自力更生,不必遇有困难就向政府伸手。
但从香港的整体利益出发,确实应该从速研判各方持份者都能接受的机制,譬如让民政事务局协助各个祖堂成立家族基金,让宝贵的土地资源进入市场流通,彻底走出房屋供应短缺的困局。