学区房一夜“失宠”，二手房降温？

2017年“317”调控以来，北京二手房市场总体表现温和，只有学区房一枝独秀，领涨大市。直到2021年夏天的入学季，以西城区德胜及月坛为代表的学区房一夜间“失宠”。

许多在2020年7月31日后购买西城区学区房的家长发现，无法通过房本登记进入心仪的名校，甚至连房产所在优质学区的摇号资格都没有获得，只能到临近学区参加派位。

西城区入学派位严格执行了“多校划片”，取代了“单校对口”。尽管这一政策在去年五月就已经宣布，但仍有家长抱着侥幸心理抢购了学区房，试图搭上直通名校的末班车。

不止是西城，目前北京优质教育资源集中的海淀、东城都采取了多校划片、就近入学，仅有朝阳维持单校对口派位。这一政策还能坚持多久尚未可知，但预计朝阳区仅有的几所名校对口小区将继续量价齐涨。

早前不久，学区房问题第一次被列入国家房地产调控的目标。不仅仅是北京，全国多地都着手给滚烫的学区房市场降温。

7月8日，央视新闻热评《让学区房“凉”下去，让教育公平“热”起来》称，当“买房”不再与“得学位”画上等号，学区房也就自然被拉下了神坛。学区房之所以能成为每一轮楼市行情的领头羊，根源即在于教育资源分配的不均衡。

上述评论指出，本轮针对学区房的定向调控，传递出的信号非常明显，多举措保证教育公平的同时，还要对学区房的炒作行为保持高压态势。让教育和住房都回归到各自本位，房住不炒、教育均衡，让学区房“凉”下去，让教育公平“热”起来。

01

学区房估值溢价何来

房产的相对估值可以简单用房价租金比来衡量。以北京市西城区为例，德胜及月坛附近多为老旧小区，住宅租金水平要明显低于成熟的国贸、中关村、望京商圈，但由于学区房的存在，二手房均价明显高于其他核心商圈，溢价率超高20%是普遍现象，不宜居住的低总价极小户型更抢手、溢价也更高。

学区房更高的房价及更低的租金意味着相对高估值，即房价租金比更离谱，租金回报率更微薄。

市场给出估值溢价有其道理。其一，学区房背后传统的单校对口及稀缺学位资源，使其具备区别于普通房产的护城河；

尽管多校划片后，优质学区的学位依然稀缺，但随着基础教育资源再分配，学区之间的差异将减小，从根本上动摇学区房的相对溢价基础。

其二，学区房交易过程中更新的学位，使其换手率更高，挂牌成交周期更短，因此具有了流动性溢价。

此次多校划片，只是削弱了学区房的护城河，将确定性的学位变成了不确定性的摇号资格。

更重要的是，同时执行的还有“隔六年派位一次”，即一套学区房有一位适龄儿童入学后，满六年才再次产生一个学位，这直接打击了学区房的流动性。

所以，学区房基本失去了估值溢价的基础。这也将间接地抑制二手房市场的整体热度。

02

二手房与新房此消彼长

在存量房市场，二手房成交热度的下降有助于新房市场更加活跃，学区房不是唯一给二手房降温的手段。

比如在深圳、苏州等地，二手房交易的可贷款额度不再以成交价为标准，取而代之的是更低的市场评估价，这直接拉升了二手房的最低首付，降低了成交量；

比如一些城市调整限售规定，新房限售期从三年变五年，直接延缓了二手房入市的规模增长，防止大量二手房挂牌带来房价大幅波动；

再比如有些城市直接对二手房停贷，也起到“泼冷水”的作用。

相比之下，首付更低、贷款审批更通畅、交易流程更简单的新房市场就获得更多关注和青睐。同时，一些新房也配套教育资源，给家长多出了选项。

也就是说，学区房为代表的二手房市场调控，有利于保障新房市场的成交以及整体房价的稳定。这也是解决学区房教育资源问题的弦外之音。

03

房地产告别V型反弹

今年以来，回升的房贷利率及趋紧的楼市调控，基本上终结了疫情以来宽货币、宽信用刺激出来的房地产小周期。

市场重新回到2016年下半年以来房住不炒的长周期轨道上。学区房即使不加以控制，也无法扭转房地产市场告别V型反弹的趋势。

一些在难得的小周期里无法摆脱信用危机的房企，接下来将面临更艰难的挑战。同时，二手房交易的缩量也会对房产经纪行业带来周期波动的负面影响。

这些都对地产板块价值形成压制。学区房的溢价将回归理性，但地产公司的折价仍难修复。