两巨头同一天表态！许家印向天再借10年？郁亮“安全比增长更重要”

10月22日这一天，万科和恒大，这两家中国房地产巨头，不约而同作出了同样的判断：缩表。

万科董事会主席郁亮提出，房地产行业的黄金时代已逝，“安全比增长更重要，能力比规模更重要”。回归民生常态，要缩表，要出清。“尊重常识，回归常态，阵痛之后，还有机会。”

转眼，恒大董事局主席许家印就宣布，原则上恒大10年内不买地，房地产的销售规模要从去年的7000多亿，10年内要压降到每年2000亿左右，实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。

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许家印向天再借10年？

当天，许家印在恒大集团开了个复工复产专题会，涉及恒大的当下和未来。

会上，许家印宣布了的三大战略决定：一是坚定不移、全力以赴实现复工复产保交楼；二是全面实施现楼销售、大幅压降房地产开发建设规模；三是10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。

其中，“复工复产保交楼”是恒大当前的头等大事。许家印表示，“恒大要全面实施现楼销售”，也就是说，恒大没有预售过的楼栋或项目今后要全部改为现楼销售。

许家印强调，只有复工复产，恢复销售和经营，才能保质保量向业主交楼，才能解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能完成财富产品的兑付，才能逐步归还金融机构的借款。

而随着恒大未来将全面实施现楼销售，许家印说，恒大的房地产的销售规模要从去年的7000多亿，10年内要压降到每年2000亿左右。此外，许家印表示，原则上恒大10年内不买地，但现在也不能贱卖土地。

在销售下降的同时，许家印说，10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型。这意味着，未来恒大将形成新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。

截至上半年，许家印已在恒大汽车投入了近500亿，目前仍在亏损中。恒大汽车中报显示，公司2021年上半年收入为69.23亿元，同比增长53.5%，其中新能源汽车产业收入仅贡献3700万元，健康管理分部对收入贡献为68.86亿元。上半年，恒大汽车亏损额从去年同期的24.6亿元扩大至48.2亿元。

恒大还没有放弃造车。恒大汽车在10月11日时于天津生产基地召开战略合作伙伴大会，恒大汽车总裁刘永灼表示，公司已打响了为期三个月的攻坚战，要确保恒驰首车明年初在天津工厂下线，首款量产车将是恒驰5。

似乎，许家印想要“向天再借十年”。只不过当下恒大还有不少门槛需要跨过，其中一个就是通过处置资产回血，但目前进展并不多。

按照此前恒大8月10日公告，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售旗下部分资产，包括但不限于恒大汽车与恒大物业的部分权益。

随后市场上频繁传出投资者洽谈这两块资产的消息，不过恒大方面正式公告的也唯有物业出售事宜。

随着10月20日恒大公告向合生创展出售恒大物业股权终止，这笔至少200亿港元的世纪大交易短期内难有下文。

恒大地产集团也在10月22日公告称，目前除出售盛京银行股份外，资产出售情况尚未取得重大进展。

中国恒大表示，将继续推进中期业绩公告披露的措施，缓解流动性问题，尽力争取与债权人达成借款续贷、展期或其他替代方案。

02

郁亮抛出十六字箴言

房地产的寒冬里，万科董事会主席郁亮给市场注入了些许暖意。

“尊重常识，回归常态，阵痛之后，还有机会。”在10月22日的万科业务交流会上，郁亮用16个字，总结了当下行业面临的困境以及对未来的展望。

的确，房地产行业过去一年里过得并不轻松。房企频繁暴雷、违约，信用风险不断暴露，评级密集被下调等等，地产行业似乎从过去的“小甜甜”，变成了如今的“牛夫人”。

但郁亮并不悲观，只是认为从业者应该摈弃过去的思维定势，因为“下一个春天不一样”。也是由此，他更看重的，是后面那八个字。

郁亮称，房企要在下一个春天找到、培育自己活下去的技能，建立活得好，活得久的能力。

对经营性业务越来越重视的万科，旗下万物云、商业、物流、长租、在线采购等板块的发展也愈见成熟。只不过这些业务对万科而言，从某种意义上都还是新业务，底层逻辑需要重新构建，需要找到新的解题方法。

而这些，都是万科在下一个春天到来前，努力探寻的方向。

1）阵痛

今年以来，房地产让很多人都很迷茫，过去一段时间的情形，是行业几十年里都少见的。

在这样的节点，万科这家巨头的观点，备受关注。郁亮也主动提起了对行业的看法。他认为尊重常识很重要，“今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫。站在当下，需要反思的是，行业过去几十年高速发展，是个常态吗？”

诚然，房地产行业经历过黄金时代，为国家发展做出过贡献，很大程度上助力了居住问题解决、改善了老百姓的居住条件。但与此同时，也带了一些外部性影响。

郁亮认为，黄金时代的高速发展带来了不少问题，比如说给年轻人带来了买房的压力，高房价让越来越多的人在大城市中难以立足，影响到了城市的产业和企业的发展等。

同时，随着住房按揭贷款市场的发展，越来越多的人的住房愿望也被实现。但郁亮也指出，按揭比例占比越来越大，是否会增加居民的债务风险？此外，房地产行业是否占用了过多的金融资源，以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去？

这都是行业发展需要正视的问题。在郁亮看来，房地产“非常态”的发展已成过去式，从2017年十九大提出“房住不炒”后，已然开始回归常态——回归到民生行业。

但，回归常态并不容易，疼痛在所难免。

郁亮提出了一个反思：过去行业取得的成绩，有多少是为客户提供好的产品得来的，又有多少是通过金融的杠杆所得来的？

同理，过去追求土地规模带来的土地红利，追求金融杠杆带来的金融红利，行业里也存在利用明股实债、合作开发等方式来放大杠杆，都应该反思。

从现实来说，金融资源在房地产行业上投入占比减少的趋势，越来越明显。

这就使得过去高杠杆的游戏也玩不下去了。

对于开发商而言，回归常态的直接表现，就是要缩表，要降债务、控杠杆和去金融化。在资产端，则会体现为投资的下滑。而这会是个痛苦的过程，不过郁亮认为这会是个“阵痛”。他指出，叠加行业里不少企业前期拿了高价地，行业的短期业绩还是会受到巨大冲击。

并且，在购房者、投资者和政府机构等层面，都免不了缩表回归常态里的阵痛。

“这就像很多人说的，减肥很难，减肥的过程中少不了血泪史”，郁亮表示，在地产去杠杆、去金融化的过程中，带来的冲击也会很大。

整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦，郁亮说。

2）希望

痛苦之下，行业内外很多人急于看到希望。他们盼望看到在行业不断出清，风险暴露后，随着政策的回暖，行业能够在见底之后快速反弹、“重现黄金时代”。

郁亮给这种想法浇了一盆冷水。他表示，最好不要有这个想法，“有些人抱着侥幸心理说，熬一熬，春天就来了，但我认为下一个春天是不一样的”。

困难之中，郁亮看到了不一样的希望。

家电、运动服装行业的发展给了郁亮启示。他表示，家电行业过去也是经历繁华后，遭遇了十余年的行业低谷。在这个过程中，美的、格力和海尔这样优秀的企业，在经历缩表后仍然获得了新的发展机会。

运动服装行业也是如此，经历阵痛后，李宁、安踏等企业也涌现出来。

遭遇过电商冲击的百货行业，被互联网数字化冲击过后的制造业让郁亮看到，经过颠覆性的冲击后，在新的发展阶段不能套用“过去式”，产品、服务成了这些行业里的龙头企业，能够重新焕发活力的核心竞争力。

况且房地产行业内也不乏样本。郁亮引用日本开发商“大和房建”的例子称，它在缩表的时候也非常果决，并在租赁公寓、物流和代建等业务上开辟出了新赛道，连续11年排在世界500强当中。

“在当下转型的时候，’ 大和房建‘（日本开发商）的例子，给了我们一定的信心，而且中国给万科的市场和机会比它要更多”。郁亮说。

于内与外，郁亮并不对行业的未来表示悲观。随着中国城市的发展，过往城市只拼经济、只看生产的时代已经过去。生活、生态等也成了城市高质量发展过程中所要注重的领域，项目开发也从过去的单一开发转向综合运营能力的提升。

城市更新、TOD综合体开发等城市发展的层面都有大量机会，围绕着民生行业，为老百姓提供精细、绿色、有温度的服务等等，都有着巨大的机会。这都是万科正在努力的几个方向。

这些转型对任何一家开发商而言，都不是易事。因此，郁亮认为，与其去猜测行业的底部在哪、未来反弹空间有多大，还不如把这时间、精力省下来，做好产品和服务。

郁亮称，三年前，万科喊着“活下去”，不要忘了后面还有六个字，要“活得好，活得久”。在下一个春天不一样的时候，企业就需要做出一些改变，寻找到上一个春天里所不具备的东西。

当然站在当下，“安全比增长更重要，能力比规模更重要”。

也是由此，在被问及看到恒大等同行遭遇困境后，是否会救、如何去救的问题时，郁亮的回答并不轻松。

当下地产行业已然入冬。郁亮解释称，冬天到临之际是谁都冷，这样的情况下，首先要解决自己能够度过冬天的问题，保证自己的安全。在这个冬天能否安稳过去，自己都尚不清楚的时候去帮别人，就是添乱。

但万科还是会在能力范围内出手。郁亮表示，万科作为行业里有影响力的企业，在能力许可的情况下，万科愿意做一些对行业有利的事情。如果有一些具体的机会，万科也会在市场化原则考量下，看是否有具体的合作机会。