房价涨势暂缓，专家称今年是投资入市的最好时机

1月份，澳大利亚所有首府城市的住宅中位价均出现上升，其中包括去年12月房价下跌0.1%的墨尔本。

布里斯班和阿德莱德的房价涨幅最大。布里斯班的住宅价格上涨2.3%，阿德莱德上涨2.2%，霍巴特和堪培拉的涨幅均超过1%。

悉尼和珀斯各上涨0.6%，达尔文上涨0.5%，墨尔本上涨0.2%。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示：“1月份的数据有点难以理解，因为房产交易数量太少了，所以我不会对数据及趋势做过多解读。”

“然而，从长期趋势来看，很明显，大多数首府城市的房价增速正在放缓，即便是布里斯班和阿德莱德。”

在截至1月31日的3个月里，悉尼和墨尔本的房产中位价分别上涨1.8%和0.8%。

这一数值明显低于10 - 12月的结果，当时悉尼和墨尔本的房价中值分别上涨2.7%和1.5%。

墨尔本和悉尼将暴露在风险之下

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，加息前景将冲击所有市场，但墨尔本将首当其冲。

他指出：“墨尔本受到的影响最大，因为当地的供应过剩，且考虑到多次长期封锁造成的损害，使墨尔本的经济更加脆弱。”

“悉尼也受到了影响，因为过去一年中的房价上涨造成了严重的负担能力问题，这迫使人们搬到别处。”

布里斯班的房价在过去3个月里上涨了8.3%，比去年10月至12月期间下降了0.2个百分点。

霍巴特和堪培拉在这三个月种的房价涨幅分别为3.4%和3.7%，也都较10月至12月这一季度的增速更低。

只有阿德莱德和珀斯实现了小幅季度增长，涨幅分别为7.4%和1.2%。

上市房产数量大幅下降

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，尽管在未来12个月里，房价增幅仍将大幅放缓，但在1月待售房产数量大幅减少后，近期房价可能再度加速上涨。

SQM的数据显示，本月挂牌不到30天的房源数量在全澳范围内下降了27.6%，只有49,215套新房源投放市场。

堪培拉的新房源数量下降了31.8%，为所有首府城市中降幅最大的，其次是墨尔本，下降了29.3%。

悉尼和布里斯班的新挂牌房产数量下降逾14%，阿德莱德下降18.5%，珀斯下降10.3%，霍巴特下降25.7%，达尔文下降24.2%。

Christopher表示：“卖家似乎正在观望，因此没有出现恐慌性抛售。”

他指出：“我认为，在第一季度，房价上涨的幅度将超过预期。”

“可以说，这可能只是暂时的，但我认为，第一季度市场表现强劲，将迫使APRA在第二季度出手，即使利率没有上涨，也会在下半年引发房价下跌。”

澳大利亚央行在本周二的董事会上将现金利率维持在0.1%的历史低位，但将今年的通胀预期上调至3.25%。

Oliver表示，澳大利亚央行可能最早于6月开始加息，因为上月的通胀数据高于预期。

他指出，"我认为下半年可能会发现浮动利率升高，因此我们预计房价将比预期更早见顶。"

“悉尼和墨尔本的房价可能在今年年中达到峰值，全澳范围内的房价可能在第三季度的某个时候达到最高点。”

Oliver已将悉尼和墨尔本今年的房价增长预期从之前的5%下调至0和2%。他现在预计，全澳房价涨幅将从5%下降至3%。

Lawless表示，悉尼和墨尔本的家庭债务水平较高，也使这两个城市的居民更容易受到加息的影响。

他认为：“悉尼和墨尔本的房产中位价要高得多，现在都超过100万澳元，所以可以说家庭债务水平也会更高。”

“悉尼的债务收入比约为10，而墨尔本接近9，所以可以说家庭的预算会更拮据一些。这两个城市市场可能面临的风险也稍高一些。”

2022年是房产投资的绝佳时机

风险往往伴随着机遇，住房投资者应该会从2022年经济预期的反弹中重获信心。

联邦政府去年12月发布的Mid-Year Economic and Fiscal Outlook提供了一幅较为乐观的展望图景，在2022-23年度，失业率将分别降至4.5%和4.25%，工资增幅分别为2.25%和2.75%。

澳大利亚房地产协会主席Hayden Groves表示：“经济和澳大利亚房地产市场总是紧密交织在一起，随着经济以及工资和收益状况的改善，人们对房地产投资的信心会大大增强。”

“他们的家庭资产负债表正看起来更加健康，他们还目睹了自己的房子升值，准备好搬到更适合他们梦寐以求的生活方式的房子，所以他们也乐于把更多的钱投入房地产。”

随着边境开放，Groves还认为，由于全澳许多地方的空置率已经很低，对出租物业的需求增加，将会使得租金上涨。

随着时间的推移，这也将促进房地产的资本增长。

他表示：“我们不会看到2021年那样创纪录的飙升，但我们预计房价将继续稳步增长。”

不过，金融服务公司PwC Australia首席经济学家Jeremy Thorpe表示，一个限制因素很可能是利率的提前上调。

大多数旁观者都相信，其到来将比储备银行最初坚持的2024年要早得多。

Thorpe表示：“我们认为，这种情况将发生得更快，比如在今年或2023年末。在当前环境下，它们可能是房地产投资者面临的最大挑战。”

“另一个因素是，我们曾乐观地认为，边境即将开放，将有更多的国际游客和海外学生为劳动力市场和经济做出贡献，但Omicron毒株的爆发似乎推迟了这一计划。”

不过，总的来说，今年的前景似乎确实不错。

疫情使人们的储蓄得以增加，这意味着更多的买家能够支付更多的首付，以减少他们的住房贷款规模。

贷款经纪公司Eventus Financial的首席执行官Alex Veljancevski表示，即使利率真的提前而不是推迟上调，它们仍将保持在历史较低点，而且有许多地区的房价仍处于低位，收益情况十分强劲。

他表示：“利率仍然很低，也有许多为投资者提供机会的地区。”

“对于那些已经购买了房产的投资者来说，他们看到了房产价格的大幅上涨，因此很多人都在利用这些资产进行进一步投资。”