6月房价指数再度下跌，升息前景恐使房市繁荣成果在一年内消失

专家表示，由于加息会引发更大幅度的房价下跌，悉尼和墨尔本在疫情期间获得的房地产繁荣可能会在明年7月前消失。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，最新CoreLogic房屋价值指数显示，悉尼6月份房价下跌1.6%，比上世纪80年代衰退期间的月度下滑速度更快，接近2018年至2019年衰退期间的价格跌幅。

Oliver表示：“从目前的房价走势来看，我认为悉尼、墨尔本、堪培拉和全澳房价可能下跌15%至20%，而布里斯班和阿德莱德的房价跌幅可能会达到15%。”

“按照这个速度，悉尼最近的繁荣将在明年的7月或8月前后消失，但这将意味着降幅达21%，略高于我们预期的20%。

“墨尔本最近的繁荣也可能在同一时期前后出现回落，从高峰到低谷的降幅至少为15%。”

CoreLogic的计算显示，如果悉尼房价下跌20%，市场价值将回到2017年3月的水平。

对于墨尔本来说，这一跌幅将使房价回到2016年11月，就在上一个周期的市场峰值之前。

布里斯班和阿德莱德的类似房价下降将抹去市场大约一年的增幅，使价格回到2021年7月的水平。

与此同时，20%的价格下跌将使全澳范围内的房价水平回到2021年1月。

两个最大的房地产市场的房价下跌速度都在加快，墨尔本房价本月下跌1.1%。

与此同时，霍巴特的物业价格也下跌0.2%，拖累全澳房价指数下跌0.6%。

布里斯班房价上涨0.1%，阿德莱德上涨1.3%，珀斯上涨0.4%，达尔文上涨0.9%，堪培拉上涨0.9%。

房价下跌的现象将更加广泛

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，房市低迷的现象正变得更加普遍。

Lawless指出：“衰退开始加剧，我们看到更多地区的房价增长进入负值区域。”

“悉尼和墨尔本显然仍在引领着房价出现最大幅度的下跌，但随着我们进入下半年，越来越多的首府和偏远地区市场开始出现环比下降，最终是季度下降。”

悉尼和墨尔本的每个部分地区都已出现房价下跌，其中悉尼内西区的Leichhardt和北海滩的Pittwater的房价下跌最明显，在截至6月份的过去3个月里分别下跌了7.3%和7.2%。

就单元房而言，North Sydney-Mosman地区、Manly和东区的跌幅最大，分别为5.8%、5.6%和5.2%。

Lawless表示，即便是布里斯班等实力较强的首府城市和一些偏远地区也已开始失去增长动力。

他表示：“如果这种趋势持续下去，那么我们可能会看到布里斯班的房价从下个月开始下跌。”

他指出：“许多偏远地区也已经相当明显地降温，因此，在未来几个月里，我们可能会开始看到其他市场出现更广泛的环比下跌。”

在截至6月的3个月里，悉尼房价下跌2.8%，墨尔本下跌1.8%，霍巴特下跌0.1%，全澳下跌0.2%。

首府城市房价的年增长率也大幅下降。

悉尼的房价今年仅上涨了5.9%，而墨尔本上涨了3.1%——与6个月前的房价年增长率分别为25.5%和14.9%相比，大幅下降。

Lawless表示：“这次下降的不同之处在于，它是由多种因素推动的，不仅是利率上涨，还有通胀飙升、负担能力受到限制、市场情绪低迷以及更严格的贷款要求。”

“因此，我们很可能会看到房产价格的下降速度变得更快，可能会比我们在以往的衰退中看到的更严重。”

NAB修改对房价预测

澳大利亚国民银行表示，由于加息速度和幅度快于预期，此前对房价的预测已被大幅下调。

根据其最新房价预测显示，到明年年底，悉尼和墨尔本的房价可能会下跌20%或更多。

根据NAB对第二季度住宅地产调查的预测，悉尼房价在2021年飙升25.3%后，预计今年将下跌8.8%，2023年将下跌13.4%。

相比之下，在5月份官方现金利率首次上调之前该行发布的第一季度调查显示，今年悉尼房价将保持稳定，明年将下跌11.4%。

澳大利亚国民银行的首席经济学家Alan Oster承认，悉尼的一些房屋可能比疫情前的价值更低。

他还指出，大多数房贷借款人的还款速度超过了要求。

这意味着，到目前为止，楼市调整的结果是房价有序下跌，NAB是基于利率上升和借贷能力下降的基础上修订的价格预期。

“我们目前看到的情况没有对市场流动性造成影响。当我们查阅记录时，我们也没有看到明年年初前月供提高对借款者的冲击。”

“但当人们面对利率上升、发现自己还有很多路要走的时候，这让他们感到害怕，”Oster表示。

根据澳大利亚国民银行的预计，墨尔本房价明年将下跌14.1%，而布里斯班和阿德莱德的房价在今年强劲上涨后，将大幅下跌16.3%。

支撑这一预测的是，该行预计，到明年年底，官方现金利率将达到2.6%。但金融市场预计，利率目标将大幅高于这一水平。