“昙花一现”中国7月房地产数据转差，仅央行“降息”恐不够（组图）

中国7月地产重现颓靡之势，无论是房价、销售还是投资等数据均令人失望，闹得沸沸扬扬的烂尾楼业主“停贷”事件挫伤了购房者的信心。

图 路透/Jason Lee

上个月带来的乐观终是“昙花一现”。7月宏观经济数据也令人扎心，业内人士认为，在地产问题普遍蔓延至其他行业及重创整体经济之前，决策层不得不有所作为，这也是周一央行下调政策利率的重要原因之一。地产需要的是更全面、更协调的举措，而非只顾在需求端敲击。

“政府需要在房地产问题蔓延至经济其他领域之前，快速采取行动扭转局面， ”保银资本管理公司总裁兼首席经济学家张智威表示。他并称，央行今日意外调降MLF和逆回购利率就是朝着正确方向的一步，但货币政策本身恐不足以因应，房地产政策、防疫政策都需要协同考虑。

中国央行周一在缩量续做8月MLF（中期借贷便利）的同时意外降息10个基点（bp），逆回购利率亦同幅度调降，这也是1月以来政策利率年内第二次下调。分析师预计本月LPR（贷款市场报价利率）将大概率同步下调。路透根据中国国家统计局周一公布数据测算，7月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比跌幅扩至0.9%，跌幅自2015年9月以来最大；环比仍旧持平。路透据统计局数据测算，7月70个大中城市中，新建住宅价格指数环比下跌个数从上月38个增至40个。二手房价格环比下跌的城市数从上个月的48个增至51个。

统计局首席统计师绳国庆解读显示，7月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。“年中交付高峰期出现的大量停贷风波，导致7月份市场再次出现了探底现象。”中原地产首席分析师张大伟分析，预计8月整体市场依然在7月基础上会有轻微下行。

下半年需要观察在高杠杆房企已经基本暴雷下，其他房地产企业的资金链安全以及大部分项目的交付安全问题。“‘救命稻草’近在咫尺，但需更全面的措施，”国际投行花旗报告称，基于行业衰退的基本情景和业主“停贷”事件，预计9月/10月推盘高峰前，消费者情绪受抑制；地方层面抵押贷款托管收紧和银行风险偏好降低，开发商面临更多的流动性挑战。

因此，除房地产基金等潜在措施，还需采取更全面和协调的措施，包括重建利益相关者间的信任，增加项目流动性(如提高容积率等)。如果任何试点项目以市场化为主导的方式运作，花旗认为其可能需要更长的时间来扩大规模和执行商业上可行的交易。

各项运行数据重新走差

6月房屋成交量大幅跃升现象并未在7月得到延续，路透根据统计局数据测算显示，7月商品房销售面积和销售额同比降幅分别扩至28.9%和28.2%。统计局数据显示，1-7月全国房地产开发投资累计同比降幅扩至6.4%，跌幅续创2020年3月以来最大。路透测算显示，7月单月房地产开发投资同比降幅扩至12.3%，为今年以来最大；新开工面积降幅45.4%为近10年来最大。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟指出，6月份的销售走强或提前透支了7月的销售动能，且多地风险事件掣肘了房地产产业链和信用周期走出负向螺旋。“未来销售的阶段性改善仍需要夯实基础，尤其需要警惕市场信心和情绪波动打断了边际复苏态势。”

较弱的7月居民中长期贷款也显示了当月楼市疲软，7月居民部门中长期贷款新增1,486亿元，同比少增2,488亿元。同时，房企流动性仍是“老大难题”。据路透测算，7月房地产开发企业到位资金同比降幅扩至25.8%，各渠道来源均现降幅扩大，其中利用外资降幅达200%。“最核心的是销售数据，销售的下行直接导致到位资金下降。”

中国同策研究院研究总监宋红卫对此指出，且中美利差和房企风险未出清也令外资投资意愿下降。瑞银近日报告指出，由于超过30家非国有企业开发商的债券违约或重组，市场的注意力正集中在没有违约或重组的主要民企身上，以评估剩余的行业风险。未来12个月的债券到期高峰是2022年9月、2023年1月、2023年3月和2023年4月。

7月业主及供应商“停贷”事件引发的蝴蝶效应引发中国最高决策层关注。中央政治局会议力促“保交楼”，业内普遍认为烂尾楼风险化解政策将加码。路透此前援引消息人士报导，中国拟成立房地产基金以收购烂尾楼，规模约2,000-3,000亿元，央行联合建行推800亿率先试点。烂尾楼众多的郑州市则率先将基金推入到“实质”阶段。