分析：中国房产市场崩盘中 对整体经济的冲击并非危言耸听（组图）

最近中国各地购房者的集体停贷暴露了市场在过去20年发展过程中积累起来的风险。这一停贷潮始于今年早些时候在江西省景德镇市一个恒大地产项目中购买了住房的人，他们发起的抗议活动后来蔓延到中国各地其他房地产项目的购房者。

根据网上公布的非正式调查，到目前为止，有300多群房主据信拒绝支付总额高达1500亿美元至3700亿美元的住房贷款。

这些抗议者都有一个共同点：他们一直在为他们从未居住过的房屋支付抵押贷款，利率通常为5%到6%。这些房产在建成之前就根据所谓的预售制度被卖给购房者了，这在中国是一种购买房产的常见方式。

触发购房者集体停贷的原因是这些抗议者普遍认为，房主预先支付给这些房地产开发项目建设者的资金被滥用了。

在预售制度下，买家在房产建成之前就把钱打入一个账户。中国的银行和地方政府有义务监督开发商对这些资金的使用。开发商在建筑过程中达到某些预先商定的进度之前，按理不会获得所有的资金。

但买家最近抱怨说，许多银行（地方当局是否知情尚不清楚）在达到规定的进度之前就向开发商提供贷款。

购房者还抱怨说，尽管这些资金本应存放在监管机构可以监控的指定托管账户中，但有时却没有这么做，这使得开发商能够逃避监管。总的来说，这些买家认为宽松的资金监管为一些开发商提供了诱惑和能力，使他们能够在当前的项目完成之前借到更多的资金，继续投资于新的项目。

的确在中国的房地产开发行业中，一个常见的模式是：开发商购买土地，将其抵押给银行以获得贷款，启动项目，开始对购房者进行预售，然后用这些资金为其他项目购买土地。

在这种情况下，购房者的资金可能只有一部分用于建造自己的房产。因此，最近该行业的流动性危机使许多项目停滞不前，因为相关开发商无力继续建设。

中国房地产市场的兴衰

如今的情况是在中国房地产市场的繁荣之后发生的。自21世纪初以来，住房市场一路上升，在2018年达到顶峰，然后逐渐冷却，在2022年初以销售量急剧下降告终。

下图（图1）显示了中国房地产景气指数的变化，该指数衡量土地销售和房地产的总体商业活动。今年的新房销售大幅下滑，与去年同期相比，价值下降了22%。

如下图2所示，疲软的市场已经大大减少了开发商可获得的资金。这是造成目前开发商暂停建设，导致购房者拒绝支付抵押贷款集体停贷的根本原因。

信贷条件收紧也是重要的原因。除了其他事项外，一个关键的政策变化是政府在2020年8月推出的“三条红线”规定。它根据开发商所持债务的多少进行分类，然后决定他们每年可以多借多少钱。

如下图3所示，超过60%的开发商在2021年至少达到了监管机构设定的债务门槛中的一个。大约10%，包括遭受危机的恒大在内，已经突破了所有三个门槛。当这种情况发生时，开发商将不允许在该年度筹集新的借款。由此产生的信贷紧缩将许多开发商推到了压力重重的境地，有些甚至出现了违约。

更广泛的影响

开发商破产潮的可能性是目前中国住房市场面临的最大风险，可能会导致出现大量烂尾楼。

这并不是危言耸听：中国的开发商通常会借很多钱来资助正在进行的建设。虽然行业的平均债务与资产比率约为65%，但一些领头羊公司的负债率甚至更高（见下文图4）。

该行业开发商的流动比率（他们偿还短期债务的能力，见下图5）在逐渐下降，这表明整体流动性降低，使该行业容易受到金融冲击。

房地产行业的风险也可能通过银行和地方政府蔓延到更广泛的经济中去，而银行和地方政府是支持中国经济增长的两个最大实体。

银行既贷款给购房者，也贷款给开发商，因此如果房地产市场崩溃，银行可能会面临坏账激增的情况。好消息是，这些贷款占银行总贷款的比例相对较小。根据我基于政府数据的计算，到2021年底，抵押贷款占银行总贷款的比例略低于20%，而根据各大银行的声明，这些贷款中只有约0.01%受到目前停贷潮的影响。

另一方面，房地产开发只占中国各银行总贷款额的6.2%。即便如此，重大违约事件可能导致银行收紧贷款条件，导致市场流动性进一步下降。

地方政府则是不同的情况。他们往往在很大程度上依靠出售土地获得收入，因此，如果不能从土地销售中获得稳定的收益流，可能会影响他们的投资和城市化项目。这将进一步拖累中国从新冠疫情中恢复过来，而此时由于政府实施的新冠清零政策，中国已经处于困境。

谈到全球影响，值得记住的是，中国“封闭式”的资本账户政策限制了资金进出该国的流动。这在很大程度上将中国的金融市场与国际市场隔离。

因此，与2007到2008年全球金融危机期间不同，这些违约不太可能直接影响世界经济，尽管与中国有贸易往来的国家可能会发现中国消费者的需求略有下降。