如何判断你看中的商业物业值多少钱？（组图）

今天我们来谈谈如何来看商业物业的价值？一个商业物业值多少钱？该花多少钱买？

为什么要讲这个课题？

因为很多人不理解商业物业的价值，所以他以为是与住宅投资和住宅物业的价值是一样来算的，但其实完全是相反的。

住宅物业不管有没有租客，开始买的时候，最后成交的时候，和去做贷款的时候它的价值都不影响。

但是商用物业不是这样的，你有没有租客、有没有装修过、有没有潜力与它的价值完全连在一起的。

商用物业有两种估价方法：

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第一种估价方式

是否有租客

例如要在布里斯班买一个库房，现在的市场回报率是5.5%。如果净租金是$55,000,（去除所有费用后的）那么这个物业的价位就是100万。

这是购买商用物业时大家约定俗成的方法。如果是没有租客，按平均租金的平米数多少来算。

当谈及商用物业，不管是办公室、店铺、医疗中心、仓库、幼儿园如果没有租客，会影响它的价值。

比如你有一个库房在布里斯班，它是空的库房，按理来说，这个它的价位应该是比100万低。估价是按照这个市场上同类型的物业的平均数来计算的。

销售的每平方米和租金的每平方米，可能你算出来的是90万了，不是100万了。所以你在无形中，如果你买一个没有租客的库房，你可能省10万。等你把租客放进去，他有可能有这个10万块的增值了。

还有时候，一些地区如果市场上特别缺某一类的物业，比如说现在尤其缺少200-400平米的库房，特别是有些人是自用，他就愿意出高一点的价格去买。

如果在这样的地方，买一个空的再装修，可能价格会翻一番呢。

这是因为特别有需求，如果市场就是这个需求，但没有货，那可能即使是空的，刚才那个90万也能卖到110万，比有租客的卖的还要高。因此商用物业的价值是紧跟需求的。

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第二种估价方式

地理位置、市场需求、租金潜力及开发潜力

或者离重要的大的租客特别近，或者他是一个新的开发区，或者是奇缺的库房，因为特别稀少，价值就会往上涨。

比如有冷藏的库房特别特别少，如果你要是有一个库房是能装修成冷藏的，价位会很高，因为租金往上涨影响它的价值。

所以有可能它原来租55,000，因为这个市场需求，空了以后有可能马上能租出7万块钱，就因为有这个潜力。它有可能值150万。

我们看商用物业的价值的时候还要看有没有开发潜力，可以扩大营业面积。

比如一个空的库房，如果能够再搭一个夹层，或者一个店铺，可以在后面扩大面积，平米数多啦，租金就可以往上涨，价位就会往上涨。

商业物业的价值是一直在变，不断在更新，不断在改变。因为市场需要在变，需求在变。比如一个库房在悉尼，特别有这个需求，市场回报率才2.8%, 

房租如果是5. 5万的，这房租在布里斯班，这个库房是值100万，而在悉尼这个库房快值200万了。

但是如果你拿这个200万，现在你可以在悉尼的市中心买有可能半层楼，但在2019年的时候，在疫情之前可能都买不到一个小的100平米的办公室，所以这个价值如果没有疫情的话，价值有可能是400万了。

原来可以值400万现在跌到200万，所以商业物业看的是市场的变化，它的价值会变。所以商用物业跟住宅物业是完全不一样的！是相反的！举个例子：

Toowoomba 2022年5月以$43.5万购入空物业, 安装了空调和地毯，分成三个小店铺，分别租给了手机修理，旅行社和小办公室- 租金超过3.5万，价值从43.5万上涨到65万。

再看租金提升对于价值的影响：

上图租金从5万 涨到6.5万, 价值涨了25万。商用物业是在看市场和需求，它的价值确定是比较复杂的。

今天我给我给你讲了一个基本的方法，如果你天天做，天天看，你就可以比较不一样的省、不一样的城市、不一样的郊区。