每日地产丨移民增加住房紧缺，公寓将承担重任（组图）

新房建设较5年前疫情前的高点暴跌27%，在澳洲努力应对需求飙升和私人投资者购买量急剧下降之际，这抑制了住房供应。

对ABS数据的分析显示，截至去年9月份季度，住宅季度开工量已降至4.5489万套，而在疫情前2018年3月的开工量达到6.2275万套的高点，独立屋和公寓开工量差不多。

在此期间，联邦政府的HomeBuilder刺激计划使住房开工数量在2021年6月飙升至6.7542万套的短暂峰值，其中近三分之二是新独立屋。

这些数据表明，在债务和激励措施的推动下，独立式住宅市场出现飙升，而现在却对Porter Davis等建筑商及其客户造成了残酷的后果，之后，随着移民的恢复，全国出现严重住房短缺。

与过去的周期一样，需求飙升以及租金和购房价格上涨，最终将激发更多的供应。但这次不会像上次海外和国内投资者掀起的公寓建设热潮，推高全国住房库存，这波热潮在2015年年中达到顶峰。

专家表示，除了过去一贯满足自住业主需求的独立住宅供应外，全国下一次住房库存大幅增加所需的数十亿澳元资金，将来自地方养老基金、全球养老基金和保险公司等机构。

基金管理公司老板 Carolyn Viney说：“如果认真看待新住房库存，资金一般来自于大规模投资，而不是我们一直以来看到的来自父母和海外投资者的小额投资。”

联邦财政部预测，随着国际学生、工作的度假者和技术移民的回归，未来两年移民人数将增加65万。

政府的全国住房金融与投资公司(NHFIC)上周将其对截至2025年的三年内每年新房产量的预测从18万套下调至13.81万套。

除此之外，NHFIC预测，到2032年，单身家庭将成为仅次于家庭的第二大家庭群体，这将增加当地需求。

同时，独立住宅将在未来几年进入低迷期。

墨尔本Dennis Family Homes首席执行官Sean Ralphsmith说:“所有建筑商目前都在经历HomeBuilder激励计划刺激的需求对房地产行业产生的连带反应。”该公司表示将裁员10%。

“根据目前的销售情况和行业预测，预计未来18个月市场将保持低迷。”

历史表明，即使复苏，该板块每个季度也只能建造约3万套住房，也就是每年12万套。HomeBuilder刺激计划推动的房屋开工量飙升至4万多套，迄今为止引发了一系列建筑商的工作积压，包括维州的Porter Davis、昆州的Privium和霍巴特的Tasmanian Constructions。

正如八年前的繁荣期所表现的那样，公寓和联排别墅的开发可以以独立住宅无法实现的方式扩增。

营利性基金管理公司Super Housing Partnership旨在利用超级基金的资金，建立一个经济适用房投资组合，其主管Viney表示，机构不会完全取代个人投资者，但不断上涨的购房价格将越来越多地把他们挤出市场。

她说：“这是一个完全不同的前景。无论是自住还是投资，价格都是一样的。”

无论如何，零售投资者在开发新库存方面发挥的作用较小。过去三年，无论是贷款数量还是价值，投资者的新建住房贷款平均还不到自住业主的三分之一。

但公寓开发从来不会是很快的。

咨询公司Quantify Strategic Insights的分析师Angie Zigomanis说：“新公寓很难实现大量供应。独立式住宅更容易。”

在澳洲，建房出租和机构持有的其他形式的住房仍然只占总数的一小部分。需要几十年的时间才能占据相当大的份额。

开发商表示，州政府必须取消对海外投资公寓征收的较高附加费，并恢复税收优惠政策以鼓励本地投资者，从而鼓励更多零售投资者投资非独立住房。

私人开发商Villawood主管Rory Costello说：“应该重新为澳洲买家提供印花税豁免，以激励开发商继续建造公寓。”