一步之遥！选对地段赢在起跑线，房产投资如何运筹帷幄？（组图）

地段，地段，地段！我相信你一定听说过地段的重要性。实际上，你可能已经听说过，房子的地段大约会为其房价增长贡献80%的力量。

在最近的房地产繁荣时期，任何一处房产都能够卖出，但现在我们看到在所有地区的房产市场上都出现了对优质房产的追捧，因为竞争减小、借款成本上升以及对房价下跌的担忧使购房者更为谨慎。

这意味着房地产投资者比以往任何时候都更需要关注投资级别的地段。但是，究竟什么因素构成了一个适合投资的地段呢？

在寻找下一个投资物业时，有许多因素要考虑，但如果你做足功课，寻找一个投资级地段，那么你将会朝着做出良好的投资决策迈进重要一步。

以下是在评估投资地段时经常会考虑的一些因素。

人口结构

在选择一个投资级别的地段时，首先要考虑的因素是人口结构。

我们需要寻找居民收入增长速度高于州平均水平的地区。

这是因为未来澳洲房地产市场的分化程度将更高 -蓝领地区以及社会经济地位较低的地区将更容易受到通货膨胀影响，而那些收入稳定增长的地区则代表着更稳定的房地产市场。

供求关系

尽管很多人认为人口增长是房地产需求的主要驱动力，但考虑供给方面同样重要。

我们喜欢投资那些土地或住宅供应有限的地区。

这也是为什么我们喜欢在首府城市的内环和中环地区进行投资。

这些地区需求旺盛，房产供应有限，从而导致房价增长和租金增长。

相比之下，外围郊区通常有无限供应的土地和新房源，这对于房价增长是不利的。

就业机会

就业机会也是衡量一个地区房产投资价值的重要指标。

在就业增长强劲的地区，对租赁物业的需求往往会更高，遇到长期租客的可能性也更大。

如果一个地区附近有多样化的就业机会，就更有可能吸引和留住工作的专业人士和家庭人口，这将支撑房产价值。

这也将带来一批可靠的租户。

基础设施和便利设施

基础设施和便利设施的可用性也是一个地区是否具备“投资级”特质的重要因素。

基础设施指的是支持当地社区的基本服务和设施，如道路、公共交通和医院。

另一方面，便利设施是指提高该地区生活质量的娱乐和文化设施，例如公园、餐厅和娱乐场所。

拥有良好基础设施和便利设施的地区对业主和租户都更具吸引力，这有助于推动房产价值和租金收益的增长。

毕竟，这一切都关乎生活方式，我们称之为“20分钟社区”。

自从疫情开始以来，我们的“家”不再仅仅是工作与社交生活之间休息和享受闲暇时光的地方。

现在，社区变得比以往更加重要。

我们发现，买家愿意支付高价购买位于大型购物中心、心仪咖啡店、便利设施、海滩和优美公园附近的房产。

因此，这些类型的社区正是投资者和潜在业主争相涌入的地方。

步行便利性

方便前往商店且具有高度步行便利性的生活区的投资级地段将继续保持高需求，并且其房价在过去的5年里已经增长了超过36%。

美观、便利设施、服务以及步行便利性都是评定高价值投资级地段与其他地段区别的关键因素。

正如上文所述，20分钟社区是关键，如果基础设施和便利设施在步行范围内，那么物业就更有价值了。

中产阶级化

中产阶级化是指一个社区或地区得到改善和重新开发的过程，从而导致房价上升以及由于住房成本上升而导致原有的年长的长期居民逐渐搬迁。

这个过程通常始于中产阶级或上层阶级居民的涌入、新兴企业和设施的引入，从而吸引进一步的投资和发展。

中产阶级化通常发生在内环到中环的一些地区，这些地方最初被忽视，但现在随着周边地区的房价上升而变得更具吸引力。

你会看到周围街道上破旧不堪的仓库或店铺开始焕发新生。

它们可能被改造成时尚的咖啡馆、小型酿酒厂，或者可能是一家新的理发店或面包店。

随着老年退休者或社会福利房租户的离开以及繁忙的职业青年的加入，人口结构也开始发生变化。

因此，我们还看到随着这个高收入群体的迁入，该地区的平均收入水平也逐步提高。

中产阶级化在街区层面也会发生。

新的居民群体不希望居住在老旧破败的房屋中，因此他们开始做出改变。

为了满足对更现代化的住房需求以及适应日益变化的时尚生活环境，他们进行翻新或拆除重建，同时开发商将现有房产改造成更现代化、更具吸引力的住房。

中产阶级化对房地产投资来说是一个积极因素，因为它为该地区带来经济效益和改进，从而创造更多需求，因此对当地房产价格产生提升作用。

展望未来，我们可能会经历一段总体房价增长较低的时期，因此我建议投资于正在中产阶级化的地区。

吸引人的社区特色

在评估投资级地段时，另一个需要考虑的因素是那些已经经历中产阶级化的社区，如今具有吸引人的社区特色。

这为社区增值，并且导致当地房价上升，因为人们愿意为生活在吸引人的地区支付溢价。

低犯罪率

无论你是在寻找你的第一套住房还是投资物业，看一下该社区的犯罪率是非常有用的。

犯罪率较低的地区远远更受居住者青睐，因为人们愿意为生活在安全的区域而支付更高的价格，这有助于支撑房价。

不过，还有更多需要考虑的因素。

并非所有的房地产地段都一样，就像大富翁棋盘上有不同的区域一样，在现实世界中，基本上有4种类型的地段可以购买房产，而且有些地段比其他地段更有价值。

豪宅地段

这些是我们首府城市中最昂贵的地区 - “成熟资产”地段，大多数居民在这里居住了很长时间，许多居民多年前就已偿还了住房贷款。

一般来说，这些地点是我们首府城市内环的成熟地区或靠近水域的地区。

想想维州的Toorak、Brighton或Kew，布里斯班的Teneriffe或New Farm，以及悉尼的Darling Point或Bellevue Hill。

从长远来看，这些地区的房地产市场的表现优于其他地区，部分原因是因为其稀缺性，但主要是因为，正如我们所知道的，富人比普通澳大利亚人更有钱，他们可以负担得起并愿意为这些黄金地段支付溢价。

总的来说，这些通常被认为是A级地段，但有趣的是，这些地区的房地产周期价值通常波动较大。

在房地产繁荣和经济增长时期，富裕的澳大利亚人有经济实力满足他们的情感需求，购买他们能买到的最昂贵的房产。

然后，在不可避免的经济衰退期间，这些地区的房市活动倾向于变得平静，就像先前发生的情况。

当然，并非所有人都能负担得起在这个市场区间购买房产，因此精明的投资者通常倾向于在以下地段进行投资。

向往地段

这些是我们大城市的中上层阶级地区和中产阶级化地区，也被视为A级地区。

这些地区包括中上层阶级的城区，如墨尔本的Bentleigh和Elwood；悉尼的Paddington、Mosman、Randwick或Newton，以及布里斯班的Camp Hill或Grange。

这些也都是许多富裕的千禧一代在进入人生的家庭组建阶段时渴望搬到的地区。

当这些较富裕的人群搬入某个城郊时，他们往往会推高其房价。

当你漫步穿过这些地区时，你会看到它们正在变革，新的开发和基础设施提升了居民的生活质量，同时推动经济和就业增长。

这些发展还带来了连锁反应，推动经济、社会和文化的变革。

实惠地段

这里是大多数业主和许多投资者关注的地区，因为这是他们能够负担得起的地方。

然而，有时投资者之所以购买这些地区的房产，是因为他们被“建议”购买市场价格较低的房产。

毫无疑问，一些实惠的地区是不错的投资选择，尤其是那些因为邻近向往地段产生连锁反应而受益的地区，这些地区最终也可能成为向往地段。

不过，另一方面，房地产市场中相对实惠的大部分地区在长期房价增长和租金增长方面表现不佳，因为许多业主是财务状况紧张的年轻家庭，他们往往离破产只有一两周的余裕。

类似地，这些地区的租户之所以住在这里，是因为这是他们唯一能负担得起的地方，由于他们也离破产只有一两周的余裕，他们不太可能在未来一段时间内为业主支付更高的租金。

作为一名投资者，我会远离这些实惠地区——这些地区中的大部分在你的有生之年都不会改善，它们在租金增长和房价增长方面表现不佳。

通常，拥有这些地区的房产最终可能导致麻烦不断，甚至不值得拥有。

末选地段

在每个城市，都有一些地区是人们因为别无选择而居住在那里的。

没有人早上醒来就渴望住在这些地区，但社会环境迫使他们不得不这样做。

当然，投资者应该避开这些地区。

所以，就像在大富翁游戏板上拥有合适地点一样，拥有位于合适地段的投资房产将为你的房产回报做好80%的大头。

请记住，地段并不是唯一需要考虑的因素。

当然，房产的地段对其价值起到80%的决定作用，但即使在同一个地段，也总会有一些地方比其他地方更受欢迎。

那么，在那个地方拥有合适的房产也同样重要。

A级物业不一定位于最昂贵的地区，也不一定都标价数百万澳元，但无论市场状况如何，总会有一批买家愿意购买。

一般来说，在寻找房产时，很难找到“理想”的房产，因此买家通常需要做出一些妥协。

当他们找到一个A级物业时，他们很少需要做出太多妥协，因为它通常“满足所有条件”。

另一方面，对于B级房产，他们必须在几个因素上做出妥协，比如住在街道的错误一侧，或者可能没有朝北的朝向；而在购买C级房产时，他们必须做出许多妥协，比如住在繁忙的主干道上或者有不实用的平面户型图。

所以要小心……不要陷入住房市场错误的部分，以免最终拥有一处表现不佳的房产，因为如果历史重演，而且很可能会重演，你可能会买到一个你会后悔拥有并难以出售的糟糕房产。

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）