40万移民将推动房价上涨4%！澳洲迎来史上最大规模移民潮，影响超过加息（组图）

“大规模移民潮将成为澳大利亚房地产市场的重要推动力，预计每增加10万名移民，房价将上涨1%。

此次移民潮不仅在房地产市场引起轰动，高端市场更将迎来房价惊人的上涨速度。

40万名移民=房价上涨4%

作为一名物业投资者，在未来一年内有40万移民的到来对于评估投资机会来说可以称之为“重要因素”。

值得记住的一点是，每增加10万名移民，澳大利亚的平均房价会上涨1%。

许多分析师去年低估了移民数量，结果他们的预测偏离了实际情况。今年这些分析师不太可能犯同样的错误。

让我们明确一点，一年内迎来40万名移民是一个非同寻常的数字。这相当于一个稍微小于堪培拉的城市的人口数量。

根据牛津经济学集团的报告：“随着净海外移民的急剧反弹，预计澳大利亚本财年的人口增长将达到创纪录的52.35万人，比2009财年高峰时期多出8万人。”

这几乎是前所未有的。实际上，我们必须回到1971年才能找到一个类似的人口增长时期。

房地产分析师Michael Matusik一直在进行数据分析，他解释说，1971年总人口增加了53.5万人。（当然，那时的人口只有约1300万人。）

1971年的经济增长速度几乎是我们今天的两倍……当时的平均增长率为4%。

这是一段美好时光，但最终在20世纪70年代末的通货膨胀灾难中结束。

正如Matusik所说：“我们的住房市场和之前高移民时期的真正不同之处在于，我们住房市场的供应一直很紧张——即使在疫情期间关闭边境的时候，市场也供不应求。”

至于通货膨胀问题，我们无法确定这种人口增长是否会导致通货膨胀。

汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham最近对人口涌入的利弊进行了深入研究。他权衡了新移民给房地产市场带来的压力和他们给就业市场带来的好处。

Bloxham解释说，“历史模型表明，不断增加的移民往往导致通货膨胀，但疫情带来了独特的情况，这可能限制了该模型的有效性”。

“我们的基本观点是，总体而言，不断增加的移民对通胀的影响是中性的。”

无论如何，我们非常清楚大规模移民对房地产市场的影响：它会推动房价上涨。

Matusik引用了每增加10万名移民房价就会增长1%的规则。“在我们的房产市场上，无论澳联储试图实现什么目标，这意味着房价将进一步上涨4%，”他说道。

移民潮压制加息影响

尽管存在“抵押贷款悬崖”或消费者支出下降，但移民激增是主要银行预测今年房价上涨3%、明年上涨5%的一个关键原因。

此外，进一步的加息不会改变这一房地产复苏的趋势。澳联储很有可能会至少再加息一次，但这不会改变现状。

简而言之，由移民推动的人口增长将超过加息影响。

此外，在高端市场，加息几乎没有什么影响。非常富有的人甚至可能没有抵押贷款（稍后再详细说明）。

在幕后，房贷市场的主要参与者已经开始为明年可能发生的降息做准备。

看看澳大利亚联邦银行（CBA）和西太平洋银行（Westpac）如何公然试探审慎监管机构，削减他们在抵押贷款上的“缓冲利率”。澳洲金融监管局规定，应加到住房贷款利率上进行“偿付能力”压力测试的缓冲利率应为3%。但这些银行将其削减到2%，如果他们认为市场走势不是向上的，他们是不会这样做的。

40万新移民中有许多是学生和年轻工人，他们将以各种方式促进经济发展。至关重要的是，他们可能会缓解整个经济陷入衰退的风险。

但同时，他们也会加剧租赁市场的供应短缺。

正如NAB的市场研究团队所言：“租赁空置率非常低；在澳大利亚边境开放后移民和人口增长反弹的推动下，租金要价一直在快速上涨。”

此外，租赁市场的这种现象可能会持续多年。人口统计学家Bernard Salt此前在《澳大利亚人报》上撰文预测，“在本十年晚期，学生和其他二十多岁年轻人对租赁物业的需求将会激增”。

高端房市一枝独秀

然而，高端市场将受到最直接的投资影响，因为在这些年度移民数据中，有一些全球最富有的移民。

准确地说，由于澳大利亚刚刚成为全球高净值投资者的首选目的地，有一批富人准备向当地房地产市场投入至少70亿澳元。

英国的Henley Private Wealth Migration报告显示，在过去12个月里，澳大利亚超过了阿联酋。报告称：“澳大利亚将迎来世界上最富有人士的大量涌入。”

报告还详细说明，今年将有5200名拥有至少100万美元（150万澳元）“可投资资产”的移民移居澳大利亚。他们大多来自中国、印度，最近还有来自英国脱欧后的“百万富翁流失”。

房地产市场分析师表示，已经有证据表明澳大利亚房地产市场的高端部分正在发生变化。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee称："高端市场现在正引领着房产市场的复苏。"

作为当地投资者，其他地方的房价走势似乎无关紧要。但在此前的《金钱难题》播客中，亚拉资本管理公司首席经济学家Tim Toohey曾被问到，相对于世界其他地区而言，澳大利亚的房价是否过高。

Toohey解释说，就OECD关于重要指标（如房价与收入比）的数据来看，澳大利亚的房价仅处于中等水平。

正如Conisbee所说：“如果你观察一个不受利率影响的国际房地产买家，例如他们一直在关注伦敦的房价，然后他们在评估昆州的房价时，他们可能会认为这里的房价十分便宜。”

移民潮在今年澳大利亚经济中非常引人注目。

在房地产市场中，它比通胀、利率或任何其他因素都更为重要。

在高端市场，有一点是明确的：房价将以一种可能让许多人感到惊讶的方式上涨，其增长速度将远超房产市场的其他部分。