【指南法律专栏】在澳租房碰到这些坑，小心租金全部赔进去！

对于初次踏上澳洲土地的移民以及第一次租住居所的人来说，如何安心地租住到自己心仪的住处是个看似不大却需要谨慎对待的重要课题。Lexsons作为业界相关法务的佼佼者，将以此文为起点，为大家普及相关的法律知识，介绍在新南威尔士州租房前您需要知道的一些事。

租客须知

租客在签注您的租房协议之前，必须要接受并查阅您的中介或房东发来的租客须知 (Tenant  Information Statement)，以全面了解您在租房前所必须知道的事情。如果您的中介或房东未向您主动提供此文件，请您联系您的中介或房东索要。如果您对租客须知有任何不清楚的地方，您可以要求房东或中介进行解释。

物业状况报告

物业状况报告分为三个部分：第一部分为房东/中介部分，应由房东或中介进行填写；第二部分为租客部分，应由租客进行填写；第三部分房东/中介和租客部分，由双方在租约即将结束时共同填写。

您在签署合约之前，会接收到由中介或房东第一部分填写完毕的物业状况报告，一式两份。您在收到报告之后，请您于搬入物业后7天内，完成对房屋进行实地的勘查，最好拍摄一些照片或视频作为证据，并填写好物业状况报告的第二部分。在填写完毕后，其中一份返还给您的房东或中介，另一份请您妥善保存。

有非常多的租客在退租时，因为房屋损坏而导致的责任划分的问题与中介或房东发生争执和纠纷。填写完整的物业状况报告能帮助租客以及房东或中介尽可能减少此类纠纷的发生，以避免您的押金以避免您的押金部分（甚至是全部）被扣除，用来偿付搬入时既有的损坏。

住宅租赁协议

住宅租赁协议就是我们俗称的“租约合同”。其标准条款规定了承租人（租客）和房东的权利以及义务。所有的协议都必须遵守以及符合《2010年住宅租赁法》（Residential Tenancies Act 2010）。房东和租客可以在此标准协议的基础上进行有限的修改。中介或房东应免费向您提供一份书面的租约副本。

如果您作为租客，并不清楚房东或中介给出的租赁协议是否符合标准，您可以向我们寻求解释合同的帮助。

协议一共分为两种类型：

定期协议（fixed-term agreement）——言下之意，您的租赁协议有着明确的开始时间以及结束时间，持续的周期性协议（periodic agreement）——您的租赁协议一般只有开始的时间，但结束的时间不确定，因此没有一个规定的期限。

合租

合租最常见的情况一般为以下三种：

合租人（co-tenant）

即您的姓名与其他租客的姓名一同出现在该住宅的租赁协议上。您与其他的租客有着共同的权利和义务。

二房东（head-tenant）

您的姓名在与房东的租赁协议上。同时根据额外的书面协议，您将住宅的一部分转租给另一个人（一般称为“分租客”）。对于分租客而言，您就是房东。

*二房东需要征得房东的同意才能进行分租。同时，房东不能在毫无理由的条件下拒绝分租请求。

分租客（sub-tenant）

您通过二房东额外的租赁协议，租住了住宅的一部分。此情况下，二房东就是您的房东。*分租客必须与二房东签订书面协议，否则您只能算作为住客，无法受到新州租赁法的保护。

房东/中介应提供的信息

中介或房东必须向您告知相关重要的事实，例如此物业是否打算出售、该物业是否可能被判给抵押人、是否具有重大的健康或者安全风险等等。

您在签署租赁协议后，房东或中介必须给您一份新州公平交易部颁发的新租客检查清单（NSW Fair Trading New Tenant Checklist）。您可根据清单上的内容，明确掌握签署租约前的所有各类须知以及注意事项。

中介或房东必须在您签署租约后的7天内，向您提供一份物业管理章程（Strata by-laws），如果您租赁的住宅有物业管理的话。物业管理章程是根据物业管理法的相关规定拟定的，所有的访客以及住户都须遵守。对于大家普遍较为关心的内容，例如养

宠物的相关规定，都会在其中写明。如果您违反了相关条例，将会受到处罚。

初期费用

在租赁协议开始之际，一般房东或中介会要求您支付以下三种费用：

租约定金 （deposit）

房东或中介在同意接受您的租房申请后，以及正式签订租赁协议前，一般会要求您支付租约定金（deposit）。此定金的数额不能超过一周的房租。房东或中介只能收取一次的定金，并且在至少7天内（在双方同意的情况下，可能更长时间）不可以和其他潜在的租房意向者签订此相同的租赁协议。从租期正式开始的第一天起，支付的定金将全部转为您所支付的租金。

*如果房东或中介最终决定不签订租赁协议，或您因为房东或中介做出的虚假陈述、误导性陈述或隐瞒重要事实而拒绝签订租赁协议，房东或中介必须退还租金；

*如果您因为其他原因决定不签订租赁协议，房东或中介可保留定金。

预付租金

部分房东或中介在向您收取定金的同时，会向您额外再收取多一周的租金作为预付租金。一般要求您预付的租金（包含租约定金）不可超过2周房租的数额。

押金（bond）

押金是您在租约开始之际作为保证金所支付的钱，以防您不遵守租赁协议时用以补偿房东或中介的损失。

押金并非强制性收取，但是大部分的房东或中介为了保障自己的权益都会要求其租客支付押金。要求支付押金的数额最多为4周的房租。

押金只能在您与房东或中介正式签署租赁协议后进行支付。

押金必须支付给新州公平交易部（NSW Fair Trading），不可有房东或中介进行私自保管。您可以在网上通过RBO （Rental Bonds Online）直接将押金支付给新州公平交易部（NSW Fair Trading），房东或中介会收到押金确认的信息。

如果您选择使用RBO，您也可以让房东或中介替您向新州公平交易部（NSW Fair Trading）进行押金的交付。您需要向其索要纸质版押金支付表格，填写并签署该表。

在您将押金交付给您的房东后的10个工作日内，房东必须将其存入新州公平交易部（NSW Fair Trading）；如果您的押金是交付给中介的，那么中介需要在您缴纳押金的当月月底之后的10个工作日内将其存入新州公平交易部（NSW Fair Trading）。新州公平交易部（NSW Fair Trading）在确认后会给您存款通知和租赁押金号码，请您妥善保管相关文件。

在澳洲，因为租房而引起的纠纷不在少数，大部分的情况下，租客都可以通过事先了解来规避日后耗时耗财耗精力的纷争。

今后Lexsons会持续推出租房过程中以及终止租房合约时房客需要注意以及了解的内容，以助于大家顺利度过整个租房过程。如果您对本文有任何疑问，或是已身处纠纷之中，需要第三方进行协商调解，欢迎您随时联系我们进行咨询。

亲爱的新生们，欢迎来到悉尼这个充满机遇的城市！我知道你们中的许多人可能在寻找理想的租房信息，但是面对繁杂的租房市场，可能感到无所适从。没关系，我在这里为你们提供一份专门为留学生准备的租房指南！帮助大家在新的环境中找到一个温馨的家。

首先，我想告诉大家一个小窍门：在找房子之前，最好先确定你的学习或工作地点。这样，你就可以更好地选定租房的位置，避免因通勤时间过长而影响你的学习和生活质量。

当然，选择房源类型也很重要。你可以选择整租，即你一个人或者你和你的家人（认识的人）承租整套物业。也可以选择合租，至少两人一起租住一间或一套整租的住房，共享卫浴、厨房、客厅、阳台等公共区域。

接下来，我想邀请大家来线下参与一个即将举行的讲座，主讲人是Joyce Poon，她是澳洲最大local房产中介Ray White waterloo地区物业管理经理。

在这次讲座中，Joyce将为大家解答在domain和real estate两大平台上如何成功申请到心仪的房子，签署租约的注意事项，如何在退房时尽可能保证押金全退，以及如何最大化保障自己的利益等问题。

而且，Joyce还将分享远程看房的风险以及如何避雷，以及学生公寓、homestay和本地租房的利弊，帮助你们做出最适合自己的选择。在讲座结束时，Joyce还将放出几套好区的房源！让你们有机会直接找到理想的住处。

这是一个不容错过的机会，不仅可以解决你们的租房困惑，更有机会获得Ray White的实习机会！是的，你没听错，Joyce会为有意愿投身房地产行业的同学们提供在Ray White的实习机会。这无疑是一个难得的机会，不仅可以在实习中获得实战经验，也可以扩大你们的社交网络，为将来的职业生涯铺平道路。

亲爱的新生们，希望你们在悉尼的生活能够顺利，找到一个舒适的家。记住，无论你面临什么样的困难，都不要害怕，因为你并不孤单。我们这个大家庭会一直支持你，帮助你。希望在Joyce的讲座中，你能找到租房的解答，也许还能找到你的职业启示。我们期待你的参与，让我们一起在新的生活中找到自己的方向，共同成长。赶紧扫码占位报名吧！