低耗精力、稳健高收益：您的房产投资新方案（组图）

澳房俱乐部®始终主张全体会员以生意模式系统化和专业化地运营他们的澳大利亚房产投资事业。

在我们获得一对一私教辅导的高级会员群体中，也不乏澳洲和中国大型企业家们，他们属于超高净值人士，但他们的财富不一定来自于房产投资，而是来自于他们企业多年来的生意利润。

他们在房产投资领域以外有更重要、更有价值和更擅长的事情，需要他们更多的精力投入。

因此，这些年来我作为房产投资教练辅导澳大利亚众多华人房产投资者的过程中，发现学生群里明显出现两种不同的房产投资运营风格。

一种是活跃的投资运营（如装修、分割、新建、短租、开发批文、期权、转租、合伙等）。

另一种则是稳健和被动的投资模式，他们不想太耗费精力，又想获取高收益，实现稳健而被动的房产财富增长模式。

今天我来介绍一下什么样的房产投资方案适合这类群体。

我分开三个诉求来讲。

诉求一

相对更低精力消耗

一个投资项目想要获得相对稳健和相对更高的收益，离不开专业房产投资操盘者的时间、精力、技能和经验。如果房产投资者不希望自己有太多付出，不希望太操心，那么团队里必然需要另一人或一群人去操心和付出。

一旦您理解了这一逻辑，就会明白单打独斗并依赖某一特定物业并非长久之计。

不是特定地区或物业让您不需要太耗费精力，而是您把耗费精力的事情安排好了让他人完成，并且无需过度管理这个“他人”。

基于这样的思路，您不妨考虑：

01

实物房产基金

这是一种集合投资方案，允许您投资于多个房地产项目，而无需直接购买或管理物业。

这类基金通常由专业团队负责选择投资标的物、购入、出租和长期的运营管理，并且在适当的时机出售物业变现增值。

您通常可以获得定期租金收益分配和远期的资本增值。

这类基金主要投资于实体房产，包括但不限于住宅、商业地产、工业地产等。这些基金通常通过购买、持有和管理房产来获取租金收入和资本增值，在房地产市场繁荣时表现通常较好，但在市场下行或高利率环境中可能面临更高的风险。

02

房地产信贷基金

这类基金主要通过向房地产开发商或购房者发放贷款来获取收益。这些基金通常与房地产项目有一定的关联，但不直接涉及房产的购买或管理。

因为它们主要依赖于贷款利率来获取收益，所以在高利率环境中通常表现更好。

房地产信贷基金在高利率环境下通常有不错的表现。因为整体的利率水平提高，这类基金可以通过发放高利率贷款来获取更高的收益。

而且，由于它们没有直接持有房产，因此不会受到房地产市场波动的直接影响。

03

私募小型合伙项目

这类项目一般由活跃的房产投资操盘者发起，针对单个项目而招募被动投资者参与，以项目成品出售为终点。

操盘者一般不会像市面上许多实物房产基金那样简单地买入和出租房产，他们会使用各种人为增值和人为现金流策略，配合全澳洲各地房产市场周期的把握，创造出更高的投资收益。

澳房俱乐部®的高级②阶课程涵盖房产投资领域的合伙运营，分别从操盘者的角度和投资者的角度讲解各自如何保障自己的权益的同时确保合伙项目顺利开展。

许多投资者在进入这类合伙项目前，先让房产投资教练代表其最佳利益，帮助对项目进行把关，并且协助合伙细节的谈判。

诉求二

相对更高收益

收益实际上由两个因素决定，一个是收入，一个是支出。

收入包括持续的租金收入和一次性的资本利得（或装修、分割和新建等项目的大块利润），而支出则包括项目本身的运营支出（如利息开支、市政厅费等）和资本开支（如设计审批费用、建筑成本等）。

如果这是一个合伙项目或者实物房产基金，那么还有一个开支则是支付给操盘者和基金管理公司的固定费用和浮动业绩奖励。

如果把“收益”背后的因素搞清楚了，那么无论是选择成为小型合伙项目的出资合伙人还是大型实物房产或信贷基金，您都会自然而然地去看清楚这项投资的盈利模式是什么，潜在的收入有哪些，潜在的开支有哪些。

只有通过理性分析来审视各种投资机会，您才能控制自己的贪婪心态，并避免陷入对高收益的盲目承诺。

那么，如何才能做到更高收入？在高利率时代里，房地产信贷基金自然可以轻而易举地要求贷款申请人支付高利息，成为该信贷基金的收入。

实体房产基金一般重度依赖租金收入，您作为投资者应考虑基金的底层资产租金是否有进一步提升的空间。

而评估小型合伙项目的活跃投资操作，则要看投资计划书里对最终产品的售价的合理预估。

我们也不要轻视对开支的评估，这不仅是项目本身的开支，更重要的是支付给操盘者和基金管理公司的费用。

哪怕一项投资本身收益可以很高，操盘者和管理者的费用可以让投资者到手的收益大打折扣。

诉求三

相对更稳健

依赖于他人始终无法给自己绝对的安全感，投资物业直接在自己全权控制的架构下持有，才能大多数房产投资者有一种看得见摸得着的感觉。

事实也是如此，您当然可以选择稳健的实物房产基金和信贷基金，但是您的本金是否能收回来，利润分配是否真能兑现，得完全取决于您所信赖的操盘和管理者。

在自己的房产投资技能缺乏的情况下，真的有可能宁可相信经验丰富和确凿历史成绩的操盘和管理者，也不敢相信自己的操作。

如果您愿意提升自己的操盘水平，并合理选择出租物业和服务人员，这三者结合一定能让您的房产投资更稳健。

那么，具体买入什么类别的物业更有利于实现投资者的直接持有、出租和长期稳健运营呢？

01

低空置率地区的物业

空置率就是一个地区在市场上挂牌招租的物业数量除以当地总体出租房的数量。

在招租网站上我们可以看到招租物业的数量，而总体出租房数量则一般看最近一次的人口普查的数据。

当然，也有一些商业数据机构把这个数字算好，直接呈现到您面前。

02

低新房供应地区的物业

如果一个地区有大量新房供应，例如大片的新分割土地推向市场，或者众多高层公寓大楼拔地而起，那么该地区的租金和房价行情需要更多人口流入的支撑。

但问题是，很多走了弯路的投资者基于新房供应高的事实和更多人口流入的假设，而做出了投资决策。

一个是事实，一个是假设，您能看清楚吗？

为了追求‘稳健’的投资，我更愿意关注一个地区当前的房产供应情况，而非赌注于该地区未来可能的人口增长。

更少在售物业的情况下有足够的房屋历史买卖交易量，才是稳健投资的基础。

03

带稳定租客的物业

追求更稳健收益的投资者，还应重点考虑带有固定长期租约的商业物业。不管您的预算只有几十万澳元还是上千万澳元，商业物业领域总有合适的带租客物业。

在带有长期固定租约和商业租客的大前提下，进一步考察租约条款的质量和租客的质量。例如，一个大型上市公司违约断租的可能性会远低于一个夫妻门店小生意。

不过，追求稳健的同时，往往也要略微牺牲收益，例如带有高质量租约和租客的商业物业卖家自然也会要价更高，同时也有更多潜在买家，因此最终售价所对应的租金回报则有可能下降。

追求相对高收益和相对稳健的房产投资者自然需要在这两者中寻求一个平衡点。

总体而言，房产投资不仅仅是买房和卖房那么简单，它是一个涉及多方面因素的复杂生态系统。

无论您是追求少操心、高收益还是稳健性，或是三者之间的某种平衡，关键在于您如何运用专业知识、市场洞察和合适的策略来实现您的投资目标。

澳房俱乐部®始终致力于为您提供最专业、最全面的房产投资教育和咨询服务。我们相信，只有持续学习和实践，才能在房产投资这条路上走得更远、更稳。