中国房地产业崩溃，谁来承担后果？买了烂尾楼怎么办（组图）

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数月来，中国恒大集团陷入了看似无法挽回的困境。作为全球负债最严重的建设公司，恒大的债务重组计画告吹，恒大地产集团遭到立案调查，恒大金融集团旗下的恒大财富、恒大人寿高管纷纷被执法当局采取刑事强制措施或接受调查。而曾是中国首富的恒大集团主席许家印，也在2023年9月底被证实因涉嫌违法犯罪，同样受到法律机构的强制措施。

恒大集团多年来以大规模借款和奢侈扩张闻名，不仅在房地产领域投资庞大，还涉足足球俱乐部和主题乐园等多个领域。但中国政府近年积极打击房地产业的高债务问题，以避免可能对金融体系造成风险，这使恒大集团成为房产危机的焦点。现在，恒大急于完成数十万套预售公寓的建设，同时筹集资金偿归还欠债给供应商，但其未来变得不确定，并陷入中国刑事司法体系的调查之中。

恒大集团在北京的一个房地产项目广告。（美联社）

为什么恒大的问题如此重要？

首先要了解恒大集团的背景。该公司成立于1996年，在香港上市，总部位于中国南方城市深圳，拥有大约20万名员工、200多家国外子公司和近2000家国内子公司，每年为中国经济间接创造超过380万个工作机会。根据高盛集团的估算，恒大拥有的资产总额相当于中国GDP的2％。

恒大的主要业务领域是不动产，它曾宣称在中国超过280个城市拥有超过1300个不动产项目。此外，该集团的事业版图还包括电动汽车、运动项目、主题公园以及在中国各地销售的食品和饮料。

例如，恒大于2010年收购了广州足球俱乐部，并投资1.85亿美元（约新台币51.3亿元）建造世界上最大的足球学校。此外，恒大耗资17亿美元（约新台币471亿元）欲在广州打造能容纳10万名观众的全球最大规模足球场。恒大还有一个在海南建设的主题公园项目「恒大海花岛」，该项目因环保问题和建筑违规而被中止，甚至被评为「中国十大丑陋建筑」之首。

恒大危机，中国房地产。（美联社）

恒大近年来的债务激增，主要是为了扩展其业务版图，其业务一直依赖于大量借入资金，并指望收入可以跟上债务。然而，中国政府开始关注房地产商的巨额债务问题，担心债务变得过于巨大，一旦这些公司倒闭，可能会对国家金融体系造成风险。因此自2020年开始，监管机构开始收紧对负债累累的房地产公司的贷款条件。这使恒大等公司的业务模式崩溃，无法再轻松获得信贷。

一年后，恒大未能偿还债务，但公司仍继续出售不动产和发展电动车等项目。然而，该公司在2021年和2022年共报告了810亿美元的亏损，最终在2023年8月宣告破产。根据半年报告，该公司在2023年上半年再次亏损53亿美元。

由于持续入不敷出，该公司的债务已经累计超过3000亿美元，影响到与其有业务往来的各种实体，包括供应商、购房民众、债券买家和银行等。这些问题也对中国陷入低迷的经济带来沉重影响。

此外，恒大的问题并不是单一案例，自政府开始打击房地产公司过度借款以来，在过去3年中，有超过50家中国建商违约或未能偿还债务。因此，恒大集团的困境不仅对中国政府如何应对其后果具有重要影响，还可能影响北京政府如何应对其他陷入类似困境的建商。

恒大危机，中国房地产。（美联社）

中国房地产业崩溃，谁来承担后果？

《外交政策》（Foreign Policy）杂志副编辑帕默（James Palmer）的分析显示，恒大最近的不利消息表明，中国的房地产业以及参与其中的银行家和政府官员仍处于极为危险的境地。恒大似乎面临清算风险，其他建商也可能受到牵连。恒大有众多国内外债权人，他们对恒大缺乏新债务重组计划感到不耐烦，担心该公司的重组努力注定会失败。

恒大危机进一步加剧了房地产业的下滑，这是因为中国经济的公众信心仍然非常低。尽管地方政府为避免引发公共恐慌，试图防止房地产市场崩溃，并人为地设定价格底线来维持房价稳定，但实际上房价仍在下降，物件销售停滞不前，对整个经济构成了威胁。

中国政府需要找人来背黑锅，否则他们可能成为受谴责的对象。原因在于，房地产业、银行体系和地方政府债务之间存在密切联系，这使得风险变得非常大。在危机爆发之前的多年里，地方政府主要仰赖土地出售作为主要财政收入来源，占其财政资金的20％至30％。而建设公司则主要通过高回报的银行贷款来购买土地，同时中国的投资者普遍将房地产视为一个安全的投资选择。

在这一体系中，参与者都拥有自己的利益关系，包括建商、银行家和政府官员，而这些利益关系可能涉及贪污行为，从明目张胆的贿赂到秘密的内定交易，甚至有可能牵涉到有组织的犯罪活动。

此外，中国房地产业占其GDP的30％，这一比例不仅包括个人对房地产的投资，还包括众多持有大量闲置现金的公司将其资金转向房地产，而不是重新投资回自己的行业，主要原因是房地产业的回报率极高。

恒大危机，中国房地产。（美联社）

随著房地产业崩溃，政府迫切需要找人来承担后果。迄今为止，当局主要专注于追究房地产企业的高管和银行家的责任。在过去的一周中，各省份的银行家纷纷被捕，并且对高层银行家展开了打击行动。本周，来自野村控股的一位高级银行家甚至被禁止离开国家。

然而，基于银行家和开发商都与政府官员有密切牵连，而且习近平已经多次实施反贪整肃行动，似乎很难将房地产业崩溃所带来的后果控制在一定范围内。在中央政府试图查明究竟积累了多少问题、有多少资金被盗窃之际，地方政府官员为了不成为房地产危机的究责对象，可能开始积极相互揭发，导致更多人被捕入狱。

买了烂尾楼怎么办？购房者抗争到底

根据英国广播公司（BBC）的报导，北京当局一直在试图缓解公众的担忧。外交部在9月28日例行记者会上似乎避免提及这一话题。然而，这则消息在中国社交媒体平台，如微博等，成为了热门话题，光是许家印被逮捕一事就有超过6亿次的阅览量。

许多微博用户批评恒大和其他建商是如何被纵容走到这一地步的，并质疑为什么国家对购房者的保护措施不够。一位用户写道：「由于机制和监管不足，公司『暴雷』几乎已经成为一种常态。」看来人们担心，房地产危机可能会扩散到更多建商，因为恒大的情况揭示了系统性缺陷──过度借款和大量优惠折扣以吸引买家，已经耗尽了公司的资金。

中国恒大集团创办人许家印（AP，资料照）

许多购房者也分享了他们梦想破灭的经历。在抖音上，一名男子表示，由于无法入住买下的烂尾楼，他必须打三份工才能负担得起抵押贷款和租金。恒大的问题两年前首次浮出水面时，深圳的恒大办公室外曾爆发抗议活动。近几个月，这些示威活动再次开始，买家高呼：「停工就停贷款，交房再还款！」

一位姓郭的女士告诉BBC，她和其他恒大的购房者不会坐以待毙。他们在微信上组建了3个群组，每个群组都有近500名成员。「我们已经组织起来向政府反应，我们有这么多人，他们不可能忽视我们。」她还告诉BBC，当地官员曾警告她不要与媒体交谈，并承诺她所购买的恒大物件的建设工作将很快恢复。

然而，她群组的一些成员每天都会去查看施工现场，但只看到极少数工人和极少的进展。郭女士表示：「我们中的一些人已经停止支付抵押贷款。如果银行施压过大，他们将决定干脆去睡银行大厅。」

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