冲动买房缺少尽职调查，小心赔了夫人又折兵丨法律（组图）

从2023年7月1日开始新南威尔士州将首次置业印花税减免额度提升到了80万-100万。

也就是说，购买80万以下新房或二手房符合要求的买家可以申请到印花税全部减免，80万到100万物业印花税部分递减。

看到这个利好消息后，刚结婚的李雷和露西终于付诸了行动，他们看好了一套79万澳币的房产，经过计算，由于两人从来没有在澳洲拥有过房产，80万以下的首次置业房产可以让他们节省3万多刀的印花税。

想到可以一下子节省这么多费用，他们非常开心，而且这套物业看上去比较新，各个设施也都不错，当即就决定购买，在看房之后的周一就签署了合同。

然后他们联系了贷款银行经理以及律师，看了合同拿到了贷款预批，在5个工作日冷静期过后合同就无条件交换了。

想着42天之后就可以搬进新家李雷和露西非常开心，已经开始着手用节省的印花税添置家具。

影响首次置业的情况

在交割之前，律师突然通知他们在递交印花税减免申请的时候无法通过，系统显示李雷曾经在新州购买过房产，这种情况下他不能享受首次置业的印花税减免。

李雷听到之后感觉头大了两圈，

自己从来没有拥有过房产，

怎么会这样呢？

这时各种记忆瞬间闪现，他想起自己在还没有取得PR的时候作为配偶签证持有人曾经和前妻韩梅梅一起购买过一套楼花物业，不过在这套物业还没有交割的时候他就和韩梅梅离婚了，并且签署了财产分配协议，协议约定这套还没有交割的楼花物业归韩梅梅所有。

当时的律师确定地说这不会影响自己以后购房时享受首次置业的政策。

经过调查发现，虽然在物业没有交割的时候他就退出了，但是他退出的方式并不是取消合同，而是通过离婚财产分配的方式将未交割物业转名到前妻个人名下，这使他无法再享受首次置业的政策。

这件事情让露西非常生气，虽然她知晓李雷曾经结过婚，但是并不知道他购买过房产还将房产给了前妻。

最终李雷和露西并没有享受到首次置业补助而是交了印花税将房屋交割了，李雷深感郁闷，原本可以节省的3万刀也没有节省下来，他和露西的关系也受到了影响，真是赔了夫人又折兵。

不过无论如何，也算是搬进了自己购买的房子，这种新鲜感和满足感渐渐扫清了郁闷的情绪。

公寓物业的隐患

好景不长，搬入新居不久后信箱里的一封邮件打破了喜添新居的喜悦。

信件中提到下一年的物业费要增收一笔特别物业费，特别物业费的内容是物业借款的利息偿还。

这个邮件看得李雷一头雾水，物业怎么会有贷款，为什么需要业主来偿还利息呢。

原来，在两年前，这个楼盘由于要更换所有的外立面材质为防火等级更高的材质，需要一笔40万的费用。

由于当时的物业没有这么多的资金，业主大会上业主们不同意一下子拿出这么多的资金，就集体决定向银行做一笔为期三年的物业贷款。 这笔贷款之后以逐渐增加物业费的方式来偿还。

由于之前增加的物业费不够偿还贷款，贷款即将到期，于是在未来一年增加了特别物业费。

李雷找到之前买房的中介询问，可是中介说他们也不知道这个情况，让他找自己的律师。

这时李雷想起来，当时购买房产时律师有建议过他做物业报告，但是李雷对这个物业信心满满，不愿意多钱做一份物业报告。

当时露西因为这个事情也和他有过争执，但是最终还是被李雷说服，现在损失了这小一万的金额，露西和李雷大吵了一架。

入住新家，本来是美好的事情，但是在李雷这里却是麻烦不断。

以上问题如何可以避免呢？

楼花合同交割前转名与首次置业

在楼花合同交割之前，买家可以通过满足税务法案的18(3)条款将还没有交割的房产转给 “关联人”-“related party”，这种情况的转让只需要缴纳$10的固定印花税，但是需要注意的是，取得了离婚证书的两个人并不在关联人士范围之内，并不适用于18(3)。

所以，即使像李雷这种情况，在转名给韩梅梅的时候，通过财产分割协议免去印花税，却是等同于李雷已经购买了房产，只是将自己占有的份额转给韩梅梅，那么之后也不能再享受首次置业的政策。

正确的做法是应该将之前两人的购房合同解除，同时韩梅梅以个人名义重新签署一份合同，但是这个还要看具体的购房合同中是否有限制，以及律师以什么样的条件去和对方协商。

物业报告（Strata report）重要性

购买公寓物业之前，一般建议做一份物业报告，这该报告中一般会涉及物业的财务状况，保险，诉讼，建筑缺陷，防火，及维修等情况，以及未来维修物业费的预测。

通过对报告的分析可能找出潜在的问题，并向卖方律师进行问询同时也可以加入合同条款以降低买家风险。

那购买House 呢？- 建筑白蚁报告

购买独栋house物业，一般比较建议做一份建筑及白蚁报告，查看下物业是否存在缺陷。

一般结构性的缺陷可能会影响到购买的决定，非结构性的缺陷至少买家也做到心中有数，日后知道什么地方需要进一步关注或维修。

白蚁报告一般会显示在做报告当天是否有白蚁活跃或有可能提示是否有过往白蚁的痕迹。

这里需要注意的是，一般情况下的建筑白蚁报告并不包括石棉检测，专门的屋顶检测，以及建筑结构评估。

如果需要做这些检查，还需要额外找专业检测员。

律师一般还会根据合同以及尽职调查，看出购买房产的排污管道和地役权情况，建筑限制，房产是否为历史保护建筑，是否受到扩路的影响，山火的影响等等。