分析 | 2024年澳洲房市的7大谜题？直接看答案！带你揭开利率、投资和首购的未来走向（组图）

2024年房产市场面临的关键问题

在房产市场即将进入传统的淡季之际，2024年的购房者、投资者和租客们面临着众多不确定因素。

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利率是否会开始下降？如果会，那么这将如何影响房市？投资者为何纷纷抛售，这又将对租客产生何种影响？

以下是未来一年房产市场将要面临的七大问题。

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1.2023年的房价强劲增长是否还会持续？

2023年房价的增幅远超大多数人的预期。

鉴于2022年末的销售量低迷、需求减弱和房价下跌，人们原本预计今年的房价会进一步走低。然而，在2023年的前11个月，全澳房价却上涨了5.5%。

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考虑到预计经济将放缓以及失业率可能因13次利率上升而上涨，2024年的房价增速将会放缓。

最新的PropTrack房地产市场展望报告预测，明年全澳的房价增长将在1%至4%之间，某些首府城市的涨幅甚至可能达到8%。

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由于需求旺盛、待售房源紧缺、新房供应有限，加上利率环境可能保持稳定，预计房价不会下跌，但增长速度预计会比2023年慢。

2.利率是否会下降，如果会，何时会下降？

自2022年5月首次加息以来，现金利率已经飙升了425个基点，从历史低点的0.1%上升到12年来的高点4.35%。

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到目前为止，现金利率的增加已经导致借款能力下降了约30%。

利率期货目前并未预计进一步加息，并且预计到2024年中期会有25个基点的降息。

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当然，利率的未来走势是未知的，也很难预测。尽管通胀仍超出目标范围，短期内降息似乎不太可能，而进一步加息的可能性依然存在。

3.会有更多卖家进入市场吗？

根据PropTrack的房源报告显示，2023年全年待售房产的总量一直保持在低位，近年来也是如此。

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从年中开始，市场上新房源的数量大幅增加，但这主要是由悉尼和墨尔本的市场推动的。

其他主要的首府城市新房源量一直很低。

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对于悉尼和墨尔本来说，2024年的一个未知数是，2023年下半年新房源的强劲势头是否会持续到2024年。

在其他地区，则是看是否会有实质性的增加待售房源的数量。

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4.租客压力能得到缓解吗？

随着需求超过供应，2023年租金价格加速上涨，导致空置率降低，房产租赁速度加快。

在一些城市，过去一年公寓的广告租金增长了20%以上。然而，房屋和公寓租金之间的差距仍然比疫情前更大。

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租金增长是由强劲的需求和持续的供应不足所推动的，后者是由于投资者卖出的数量多于新投资者进入市场的数量。

虽然很难想象租金会像过去一年那样迅速上涨，但在2024年，主要首府城市的租金除了继续上涨之外，很难看到其他变化。

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5.新房数量是否会在建筑成本上升缓解后反弹？

新住宅批准量处于近十年来的低点。

自疫情爆发以来，材料和劳动力成本上升已是众所周知，但还有其他因素在起作用。开发和建筑融资的更高利息成本，以及潜在买家的更高按揭成本，也是新建筑的主要障碍。

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建筑材料成本上升正在放缓，但劳动力短缺仍然存在。新房通常比现有房屋贵，但目前这个溢价比通常情况要大得多，这使人们不愿意购买新房产。

尽管我们可能会在2024年看到新房建设的适度上升，但鉴于材料、劳动力和利息成本的高企，很难想象会有显著的上升。

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6.随着投资者离开市场，会有新的投资者取而代之吗？

自疫情爆发以来，大量投资者已经退出市场，我们继续看到投资者拥有的房产待售量增加。

尽管一些投资者正在退出市场，但新投资者在2023年重新进入市场。

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预计2024年利率环境将更稳定，利率处于12年来最高水平的税收抵扣增加，以及租金持续上涨，预计将使房地产投资在2024年变得更具吸引力，尤其是在房价增长放缓的情况下。

虽然不太可能有足够的投资者进入市场以抵消那些卖出的人，但我们预计投资者活动将在全年增强。

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7.对于首次购房者来说，将会发生什么？

尽管首次购房者的购买数量远低于疫情期间的高点，但2023年首次购房者的活动有所提升，并且高于长期平均水平。

在大多数情况下，支付按揭的成本将大于租房。然而，出租市场的状况预计将推动更多租户想要购买自己的房子，尤其是在按揭利率稳定时。

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当然，只有一部分租户有能力转为房屋所有权。然而，成本确定性和拥有自己房子所带来的安全感预计将是一个有吸引力的前景。

联邦和州一级都有许多援助计划，所以如果2024年首次购房活动进一步加强，也不会让人感到意外。