租金想涨就涨？孰是孰非让堪培拉法庭来“断案”（组图）

堪培拉一名房东试图将一名租户的房租每周提高 85 澳元，但被澳大利亚首都地区民事和行政法庭认为涨涨幅“过高”而驳回。

在这起考验澳大利亚首都地区独特的房租涨幅上限的案件中，尽管涨幅高于规定金额，但法庭还是下令进行了更“公正”的涨幅。

在整个庭审过程中，房东反复告诉法庭，如果租户不喜欢租金上涨，他们可以“搬走”。

不过，资深成员Steve Lancken表示，房东的陈述凸显了“房东与租户之间的权力失衡”，而澳大利亚首都地区的租赁立法正是要解决这一问题。

开发商-业主测试租金上限

帝国全球开发公司（Empire Global Developments）是阿马鲁 Marquee 公寓大楼的业主和房东。

该公寓被设计为“可建可租”综合体，开发商拥有所有公寓（约 100 套），并将其长期出租。

2023 年 8 月，Empire Global Developments 向一位租户提出了 20% 的租金涨幅，比规定的租金涨幅高出 70 澳元。

这将使该租户的租金从每周 425 澳元增加到每周 510 澳元。

ACAT 的命令指出，该租户于 2020 年开始以定期租约的形式租住该房产，尽管房东试图终止该租约，但该租约仍作为定期租约继续有效。

澳大利亚首都地区是澳大利亚唯一一个限制房东涨租幅度的辖区。

规定的租金涨幅是基于澳大利亚统计局公布的堪培拉季度消费价格指数中的租金部分。

房东可将定期租赁协议（也称按月租赁）的租金涨幅提高到租金消费价格指数涨幅的 10%。

如果房东希望将租金涨幅提高到规定额度以上，可寻求 ACAT 批准。

房东提出成本增加

Empire Global Developments 向 ACAT 申请批准，理由是其外出成本增加，而可比出租物业的价格更高。

房东称：“借款成本利息、向澳大利亚首都地区政府支付的差饷以及向 ACTEW AGL 支付的电费和电力力成本等支出已经增加，因此有理由将租金提高 20%。

然而，Lancken 先生发现，每项支出都与整个建筑群有关，其中还包括商业企业，而不是租户的公寓。

他还注意到，房东没有回答有关他们在综合楼借款范围的问题，而且“没有提供任何证据”帮助法庭确定与租户公寓有关的任何成本增加。

房东还辩称，仲裁庭在裁决时应考虑楼群的一些维护和维修问题。

这些问题包括“电梯不能正常运行、屋顶花园年久失修以及供居民和商业经营场所顾客使用的停车场存在问题”，但其中一些指控遭到了质疑。

Lancken 先生认为，这些问题都与公共财产有关，“在确定适当的租金标准时作用相对较小”。

他说：“毫无疑问，作为一个负责任的房东，申请人应该及时解决这些问题。如果租户不喜欢租金上涨，他们可以搬走。”

Lancken先生说，房东曾多次提出，“如果被申请人不喜欢租金上涨，他们可以搬走。”

他说，这种说法无助于仲裁庭确定适当的租金涨幅。

Lancken 先生说：“房东提交的材料指出了房东的"威胁"，即租户要么接受租金上涨，要么搬走，并强调了"在租金需求旺盛时房东与租户之间的权力失衡"。”

Lancken 先生说，立法正是为了纠正这种权力失衡。

ACAT 命令涨幅超过规定金额

仲裁庭还考虑到，在租户居住的两年半时间里，他们的房租每周总共增加了 25 澳元（或 6.25%）。

Lancken 先生认为，虽然租户当时的租金为每周 425 澳元，但同类公寓的租金在每周 450 澳元至 510 澳元之间。

考虑到这两点，Lancken 先生下令增加 35 澳元，使租户的租金达到每周 460 澳元。

他说，任何高于这一数额的涨幅都是“过分的”。

命令增加的金额略高于 1997 年《住宅租赁法》规定的金额，即每周 440 澳元。

“每周 35.00 澳元的租金涨幅约为 8%，这意味着申请人在两年半的时间里租金涨幅约为 15%。这样的涨幅是公正的。”

Empire Global Developments 的发言人说：“ACAT 的程序"非常彻底"，考虑了双方的立场。”

该发言人说：“多年来立法的一些变化令人担忧，但我认为，在这种特殊情况下，第三方通过 ACAT 能够确定一个公平合理的结果，这一点令（国家）感到高兴。”