Tim Gurner：澳洲租赁市场面临长期供给压力，难在十年内缓解（组图）

尽管租金涨势正在放缓，但澳洲的租房者恐怕还无法松一口气。

知名房地产开发集团Gurner Group的创始人Tim Gurner表示，受住房供应持续疲软的影响，租赁市场的压力可能还将持续至少五到十五年。

自2019年疫情前以来，澳洲租金已累计上涨近40%。尽管增速有所放缓，但租金可负担性却处于历史最差水平。

目前，租户平均需拿出约三分之一的收入来支付租金。

“即便政府明天立刻出台新规，全面改革规划审批、资金机制和债务政策，这个问题在三年、五年、七年甚至十年内都无法解决。”Gurner在接受《澳洲金融评论报》采访时表示。

“未来五到十五年内，租赁市场将面临巨大供需压力，租房危机还远未结束。”

这位富有的企业家以其奢华的私人养生俱乐部而闻名，比如位于 Collingwood的Saint Haven，该俱乐部提供从呼吸练习课程到冷冻疗法在内的一系列健康服务；此外，他还在全国范围内开发了多处高端的“建造即出售”和“建造即出租”住宅项目。

他强调，呼吁加快住房交付节奏并非出于商业利益，而是出于解决国家性危机的紧迫感。

“看一下空置率就知道了，全国各州的租赁空置率都维持在1%左右，住宅建设供应处于十年来最低点。”

“与此同时，人口增长达到历史新高。简单的数学就能说明，我们正面临历史上最大规模的住房供应缺口，却同时遭遇了最大规模的住房需求增长。这不是哪个开发商的个人动机问题。”

阿尔巴尼斯政府曾承诺，到2029年中期交付120万套新住房。然而，多位分析师表示这一目标“几乎不可能实现”，当前预计将少建约40万套。

尽管关于住房供应紧张成因的争论持续不断——有的指向规划制度，有的指向银行放贷、高房贷成本、“邻避（NIMBY）”行为，还有的归咎于移民数量——但Gurner认为，最核心的问题是建筑成本居高不下。

他直言，开发商在无法确保利润的情况下，不会轻易开工。

“我们开发商面对的是现实成本基础，在这个基础上加上利润。现在要向市场投放供应，比以往任何时候都难。”

“如果政府希望建造更多可负担、可达成的住房，就必须想办法降低开发成本——这是唯一的解决路径。”

他指出，澳洲部分地区的建筑成本已飙升至原来的两倍，这与劳动力价格上涨、审批延误以及资本方对回报的高要求密切相关。

租金负担加剧：

房租支出占收入的33%

据住房市场分析机构 Cotality 的数据显示，截至2025年4月，租金自2019年3月以来已累计上涨39.9%。

这意味着，平均租户每周多支付超过180澳元，年均租金支出比六年前高出9440澳元。

租金负担加剧，也推动了首府城市中合租现象的增加。

但从增长速度来看，全国年租金涨幅已降至自2021年以来的最低点，过去12个月上涨3.6%。其中，珀斯涨幅最高（5.7%），其次是阿德莱德（5.5%）和霍巴特（5.4%）。

Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，过去六年租金上涨“异常迅猛”，租金可负担性已降至历史最低点。

“全国来看，租户需将32.9%的税前收入用于支付租金。”他说。

“租金的高企正在推动租房结构发生转变。越来越多的人选择合租，试图‘最大化’租房使用效率。”

“租户已经触碰到了租金支付的心理或经济上限，这也是为什么我们看到租房方式出现变化。”

澳洲统计局数据显示，新建住房供应的疲软已相当明显。

作为租赁市场供给关键支撑的高密度住宅（如公寓）审批量虽然略有回升，但2025年3月的新批准数量仅为15,000余套，远低于2017年11月超过23,000套的峰值。

“我们确实正在经历一场真正的租房危机，而且短期内不会结束。”Gurner总结道。