5%首付或引发澳版“次贷危机”？超24万人恐难偿还巨额房贷（组图）

专家警告称，超过24万参与5%首付计划的澳人，一旦利率上涨恐难偿还“巨额”房贷。

而且，一旦这些人房贷违约，纳税人也要为之买单。因为政府为这些人的房贷提供了15%的担保。

工党表示，这种情况只会在极少数情况下可能发生。但联盟党警告称，澳洲正走向“次贷危机”。

澳洲统计局周三公布的数据显示，截至第三季度的年度总体通胀率升至3.2%，引发人们对住房市场的担忧。

这一数字基本上浇灭了澳联储下周降息的希望，经济学家们普遍预测官方利率将维持在3.6%。

还有一部分人预计，利率或于2026年再次上涨。这对房贷持有者来说是个坏消息，尤其是使用5%首付计划购房、背负巨额债务的人。

该计划允许首次置业者支付5%的首付购房，政府将作为担保人，为其余15%的贷款提供担保，购房者无需支付贷款抵押保险（LMI）。 

（图片来源：澳洲新闻集团）

房贷经纪人、前澳联储经济学家Martin Eftimoski表示，他担心澳洲人背上了他们无法偿还的巨额房贷。

他说：“从历史上看，高贷款价值比（LVR）贷款的拖欠率往往是低贷款价值比的许多倍。”

“如果这种模式延续，那么很显然会有更多人陷入困境——即便利率不再上升，因为他们本来就不该借那么多钱。”

Macrobusiness首席经济学家Leith van Onselen表示，首次置业者的房贷违约可能会对纳税人造成影响。

他说：“无论是首次购房补贴、共有产权计划，还是这种高LVR贷款计划，这类需求端的‘可负担性’措施每次都会被转化成更高的房价和更多的房贷。”

“结果很可能是首次置业者背负巨额房贷，仅有微薄的净值缓冲，一旦房价大幅回调，他们将面临利率上升和潜在负资产的风险。”

“纳税人也将不得不为任何被迫拍卖的房产承担损失，因为在该计划下，政府为首次置业者15%的贷款提供了担保。”

（图片来源：澳洲新闻集团）

van Onselen称该计划是“灾难性政策”，将使澳洲“房价更高、房贷更多”。

不过政府为该计划辩护，称触发担保的可能性极低。

住房与无家可归事务部长Clare O’Neil的发言人表示：“工党的5%首付计划已帮助逾19万澳人跨越艰难的首付门槛，更快进入房市。”

“该计划依然非常稳健，银行会进行严格的偿付能力核查，截至目前的16万多笔担保中，触发的比例不到0.01%。”

自联盟党在2020年推出该计划以来，已有超24万人使用，其中在工党执政期占19万。在2024-25年度，该计划占首次置业交易的三分之一。

本月该计划的资格标准进一步放宽，现在无名额限制和无收入上限。

联盟党表示，工党已将这一政策变成了不设限的“全民计划”。

影子住房与无家可归事务部长Andrew Bragg抨击称：“Anthony Albanese和住房部长Clare O’Neil愚蠢地贬低了Home Guarantee Scheme，这是一场灾难。”

“入门级房价正在快速上涨，工党的Home Guarantee Scheme只会让情况更糟。澳联储行长已确认这一点，并指借贷者将因工党新HGS政策而面临更高的还款成本。”

Clare O’Neil（图片来源：澳洲新闻集团）

Bragg表示，经济管理不善意味着利率将更长时间维持高位，这对首次置业者来说是双重打击，他们如今将难以保住自己的房产。

“我们现在看到的是一场慢动作的列车相撞，这很危险，我们正走向一场次贷灾难。”

AMP首席经济学家Shane Oliver的观点与那些预测2026年加息的同行不同。

他说：“尽管目前围绕通胀和利率的讨论有很多，我认为现在谈明年加息为时过早——通胀往往会有一定波动。”

“我们在2023年第三季度也看到过类似情况，之后通胀恢复下行趋势。澳洲的情况与加拿大和美国类似，那些国家仍在降息，经济复苏依然疲弱。”

“目前我们仍认为澳联储明年可能会继续降息，而加息直到2027年才可能成为问题。”

不过Oliver并不支持5%首付计划。“这种房贷的巨大风险在于，如果在贷款初期利率上升，首次置业者可能会遇到问题，尤其是房价只要下跌略高于5%，房产市值就会低于所欠债务。”

“如果借贷者违约，这可能会让联邦政府及纳税人付出代价。”

（图片来源：澳洲新闻集团）

为何通胀数据如此重要？

澳联储应对通胀的方式会对澳人产生广泛影响，包括房贷利率。

在设定银行使用的官方利率（OCR）这一基准利率时，澳联储必须在维持通胀与稳定失业率之间取得平衡——这两者往往相互冲突。

今年OCR已多次下调，从1月的4.35%降至8月的3.6%，并维持至今。

较低的利率意味着借贷成本下降，贷款创造更多货币。

这可以刺激经济；消费者更愿意消费，企业更可能投资和招聘员工。

然而，货币供应增加意味着更多资金在“追逐”商品，导致价格上涨——即通胀。

在高通胀期间，物价涨幅超过工资涨幅，你的储蓄贬值。为应对这一情况，澳联储会上调官方利率，让借贷更昂贵，从而减缓货币流入系统。

这就是为什么周三的通胀数据会让经济学家担忧。该数据已突然越过澳联储2%-3%的通胀目标，而进一步降息可能会导致及情况恶化。

更令澳联储头疼的是，9月的失业率也升至4.5%，这也是经济学家此前对下周降息充满信心的原因之一。

如今这一希望已破灭，购房者可能无法迎来任何新的降息，取而代之的是更高的成本。

（Joy）