5%首付政策引爆楼市！悉尼低价房逆势上涨，专家警告购房者正被挤出市场

随着工党首次置业者计划的大规模扩张，澳洲低端房产价格被持续推高，廉价房产的涨幅已明显超过市场整体水平。

根据数据分析公司 Cotality 汇编的数据，符合该担保计划条件的房屋价格在2025年最后三个月跳升了3.6%，而同期不符合条件的房产涨幅仅为2.4%。

政府的贷款首付担保造成了市场分化，低价房产价值增长迅速。图片来源：Louie Douvis

此前，这两类房产的价格增长率基本持平。但在总理阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）和住房部长 Clare O’Neil 于8月宣布扩大首付计划后，两者走势出现了明显的背离。

抵押贷款经纪人 Rebecca Dalton 表示，由于预见到政策带来的价格上涨，在10月1日新规正式生效前，大量投资者和家长便已闻风而动。她透露，政府宣布扩张计划后，贷款咨询量猛增四倍，许多家长急于在竞争加剧前为子女锁住房产。

该计划最初由莫里森（Scott Morrison）政府于2020年推出，每年限额1万份。去年，工党大幅放宽了限制，不仅取消了担保名额和借款人收入上限，还提高了符合条件的房产价格门槛。

在政府担保下，买家仅需支付5%的首付即可置业，而常规购房通常需要20%。根据10月生效的新规，悉尼150万澳元以下、墨尔本95万澳元以下以及布里斯班100万澳元以下的房产均符合条件。

Cotality 的数据显示，去年第四季度，全澳近九成郊区的限额内房产增长率高于高价房产。这种趋势在悉尼最为明显：低价房上涨了2.3%，而高价房产价格反而微跌了0.1%。

Cotality 研究主管 Tim Lawless 表示，5%首付担保极大地强化了低位市场的需求。他指出，这种势头在计划正式启动前就已显现，表明买家正有意识地将目标对准符合新价格上限的房屋。

墨尔本 Sunbury 郊区的房屋。在墨尔本外郊的 Hoppers Crossing、Cragieburn 和 Werribee，首次置业者的贷款需求最为强劲。图片来源：Paul Rovere

尽管政府计划在2029年之前新建120万套住房，但业界普遍认为目标与现实仍有巨大差距。经济学家警告称，在不解决供应短缺的情况下通过贷款担保刺激需求，最终只会推高房价。

BetaShares 首席经济学家 David Bassanese 此前曾任职于财政部（Treasury），他直言这一政策具有“残酷的讽刺意味”，称其主要受益者其实是现有的业主，而非真正需要帮助的购房者。

对此，阿尔巴尼斯此前援引财政部（Treasury）的内部建议辩护称，该计划预计在六年内仅会使全国房价上涨0.5%。他认为这一增幅微乎其微，却能让更多年轻人实现“住房梦”。

然而，信用机构 Equifax 的数据却显示出市场热度惊人。自8月政策宣布以来，寻求100万澳元以下贷款的首次置业者需求暴增了55%。

Equifax 的 Moses Samaha 指出，目前的需求激增通常会在半年后转化为实际房价。他预测，未来至少六个月内，低价房市场仍将保持强劲的上涨动力。

面对飞涨的房价，不少首次置业者表示倍感沮丧。在悉尼西区，由于竞争激烈，许多买家被迫转向更偏远的蓝山（Blue Mountains）地区，或者无奈选择那些状况较差、急需翻新的“破旧房”。