澳洲房产市场两极分化：高端豪宅领跌，入门级“捡漏房”遭买家疯抢

最新数据显示，澳洲房产价值的下跌主要集中在高端住宅市场，而由于入门级房产依然供不应求，入门级房产不仅顶住了下行压力，价值甚至还在稳步攀升。

CoreLogic的数据显示，随着利率上行以及消费者对经济前景的担忧，今年房产市场整体走软，但并非所有细分市场都受到了同等程度的冲击。

在处于市场前25%的高端住宅中，房价受到的打击最为严重。在截至3月的三个月里，悉尼高端住宅（价格232万澳元及以上）的价值下跌了2.4%；同期，墨尔本高端住宅（价格137万澳元及以上）的价值也下降了1.9%。

然而，更具负担力的住房表现依然强劲。悉尼低端住宅上涨了2.5%，墨尔本则微涨0.6%。

即便在房价涨势猛烈的中型首府城市，这种反差也显而易见。布里斯班高端住宅仅增长3.7%，而更具负担力的同类房产则跃升6.2%；在珀斯，高端市场上涨5.7%，而低端住宅价值在短短三个月内飙升了8.9%。

高端住宅价值受到的影响比低端住宅更大。

CoreLogic研究总监 Tim Lawless 表示，低端市场（尤其是独立房屋）的增长势头更为明显。他指出，由于目前的住房负担能力极差，不仅中等收入家庭难以负担更高价位的房屋，在银行的贷款审批中，也很难证明在中位收入水平下具有偿还高额房贷的能力。

Lawless 指出，如果一名处于中位家庭收入的买家，以20%的首付购买中位价值的房屋，其税前收入的46%将用于支付月供。在实际操作中，银行不太可能向此类借款人放贷。因此，需求被大量挤压到了市场低端部分，因为只有在那里，买家才能证明自己的还款能力。

此外，投资者需求目前高于正常水平，且倾向于购买中低端房产。首次置业者也表现活跃，充分利用了联邦政府的“5%首付计划”（5% Deposit Scheme）以及共有产权的“帮买”计划（Help to Buy Scheme）。

Lawless 认为，针对首次置业者的各类优惠措施，进一步放大了低端市场的上涨压力。

与此同时，高端住宅需求受利率上涨和房价走高的双重打击明显。Lawless 认为，面对更高的名义房价和借贷成本，高端市场的财务门槛已大幅提高；再加上保险、学费、交通和食物等生活成本的增加，买家的预算被进一步压缩。鉴于目前普遍预计利率还会再次上升，这一趋势可能会持续下去。

Westpac高级经济学家 Matthew Hassan 也持类似观点。他表示，这种模式源于负担能力的限制，买家正被迫寻求价格更合适的房产。

他观察到，今年年初出现的这种市场背离，可能与去年春季实施的5%首付计划扩容有关，许多潜在置业者在圣诞新年假期做好准备后，于今年前几个月集中涌入市场。

不过，Hassan 认为，3月份的季度表现尚未反映出国际局势（如中东战争）的影响。这种影响正开始在4月的数据中显现，表现为拍卖市场疲软以及房主撤回拍卖。

他强调，前三个月的情况主要与利率预期有关，市场已经意识到澳洲联邦储备银行（RBA）将会收紧政策，且预示着不止一次的加息即将来临。