澳开发商“逃离”一线城市，这些地方火了！高层项目审批暴增（组图）

随着悉尼、墨尔本房价进入平台期甚至开始下滑，小城市房价却节节攀升，开发商们正纷纷将目光转向阿德莱德和珀斯，新住宅项目在这些地方变得比首府大都市更具可行性。

ICD Property 负责人 Matthew Khoo 表示，得益于州际移民带来的强劲需求、更快捷的规划审批以及更低廉的地价，在小城市开展项目的吸引力已经超过悉尼和墨尔本。

目前正在 CBD 建设中的 Adelaide Market Square 效果图。

这家总部位于墨尔本的开发商专注于大型综合用途项目，目前正在阿德莱德 CBD 建设价值5.38亿澳元的 Market Square 大楼，集234套公寓、248间酒店客房、办公空间和零售区于一体。

Khoo 告诉《澳洲金融评论报》，疫情促使大量净迁移人口涌向小城市，这正是该策略合理且开始变得可行的首要原因——有足够的需求来消化供应。

高层公寓项目的审批数据也佐证了这一观点。

统计局最新数据显示，新州九层及以上公寓楼的住宅审批量在11月至3月期间有所下降。

而在维州，以12个月滚动数据衡量，相关数字在2024年6月至今年1月间持续下滑，2月和3月才略有回升。

九层以上公寓楼的12个月滚动建筑审批量。

然而，规模较小的州却呈现截然不同的景象，九层以上公寓的高层审批量自9月起逐月攀升。

在西澳，自2024年5月以来，除一个月外审批量每月均有上升；南澳的审批量更是从去年3月起连涨10个月，最近两个月才略有回落。

Oxford Economics Australia 首席经济学家 Maree Kilroy 表示，正是公寓价格的上涨重新拉高了项目的可行性。

过去至少两年内，阿德莱德、珀斯和布里斯班的公寓价格年涨幅均超过悉尼和墨尔本。

统计局的数据显示，四层及以上公寓楼也呈现出类似规律。

这一趋势在昆州东南部尤为明显。该地区长期受益于南部各州退休人员的迁入，这些“大房换小房者”手握多年累积的房产净值，能负担得起高端公寓的价格。

这使得开发商建设此类高端项目的可行性反而高于低价位项目，进一步推高了需求。

四层以上公寓楼的12个月滚动建筑审批量。

开发商 MAYD 近日刚刚刷新了昆州的公寓成交纪录——其位于黄金海岸海滨的 ONE Burleigh 项目中，一套两层期房顶层公寓以3000万澳元成交。

这套五居室顶层公寓位于 MAYD 在 Burleigh Heads 的 The Esplanade 项目（总值2.01亿澳元）的18和19层，面积达762平方米，配有带无边泳池的私人屋顶露台。

本次交易由 PRD Burleigh Heads 的 Freddie Tehle 促成。

该大楼由 MAS Architecture 设计，共17套住宅，预计2027年第一季度完工。

ONE Burleigh 的居民还将享有私人康养区，内设水疗、桑拿、冷水池和镁盐池。

MAYD 创始人 Todd Mould 表示：“过去大约四年里，高端市场的需求一直在持续增长，黄金海岸如今已经发展成一个更加成熟的城市，与过去大不相同。”

他坦言，由于建筑成本居高不下，低端市场的建设成本与销售价格之间很难达到平衡。

不过 Mould 也指出，昆州东南部与珀斯、阿德莱德不同——它拥有后两者所缺乏的市场规模，而这种规模的缺失恰恰限制了大开发商的进入。

MAYD 在黄金海岸的 One Burleigh 开发项目中的顶层公寓已以3000万澳元的期房价格售出。

Cbus Property 首席执行官 Chris Kakoufas 也持相似观点。

这家拥有逾78亿澳元资产组合的公司认为，南澳和西澳的住宅开发规模不足以支撑他所需的投资规模，与维州或新州相比缺乏足够效益。

Kakoufas 举例说，在这些市场中，约100套、每套价值100万澳元的公寓，总价值也仅为1亿澳元。

“我们喜欢较小规模的项目，它能打造社区。如果能让这种模式重复实现，我们非常愿意去做。”

“但若只在一个深度不足的市场做一次性项目，就不得不质疑它是否足够高效，以及能否为成员带来实质收益。”

Frasers Property Australia 首席执行官 Cameron Leggatt 同样对小城市持保留态度。这家新加坡上市公司的澳洲分部仍专注于东海岸。

Leggatt 在公司周五公布业绩后表示：：“我们实际上正在退出珀斯，因为目前该市场缺乏我们所需的规模经济与协同效应。”

“我们看好悉尼，因为它是澳洲最大的市场，仍有开发机会。同时我们也看好墨尔本，它的周期走势相反——当前房地产价值偏低，并且拥有澳洲最大的土地市场。”

开发商游说团体 Urban Taskforce 首席执行官 Tom Forrest 则认为，悉尼较高的税费严重损害了开发项目的可行性，其影响远超小城市。

Forrest 表示：“悉尼之所以更加昂贵，主要原因是房地产开发所需缴纳的费用、税收与附加收费水平显著提高。”

“此外，还要考虑悉尼地形带来的基础设施额外成本。我们有河流、有山地——这些因素都使建筑成本更高。”

Khoo 表示，阿德莱德的土地竞争尤其激烈，因为来自其他州的开发商正关注其较低的土地成本，相比墨尔本和悉尼更具吸引力。

他说：“你可能与两三家当地开发商竞争，他们长期在这个市场上运作，把一个地块的市场价定为1,000万澳元。而外州买家会觉得，这很便宜，我愿意出1,200万澳元买这样的地。”

不过，Khoo 也指出若能在合适的时机购入土地，尤其在近年强劲房价增长的背景下，这些市场仍有极佳机会。

他说：“土地通常应占总成本的约20%。” 

“但如果当你的收入相较历史水平大幅上涨时，土地成本可能只占10%，这就让项目的经济效益显著提升。”